Kdo se v Thajsku pohybuje déle, ten ten trik určitě zná, i když o něm možná nikdy nemluvil nahlas. Majitel drahého pozemku uprostřed Bangkoku vysadí pár řad banánovníků nebo citronové trávy, zaregistruje parcelu jako zemědělskou půdu, a najednou platí daň, která je zlomkem toho, co by platil za komerční pozemek. Roky se to tolerovalo. Teď s tím bangkokská radnice (BMA) dělá konec, a týká se to i zahraničních investorů, kteří v thajské metropoli drží pozemky přes thajskou firmu.
Bangkokská radnice oficiálně navrhla zvýšit daň z pozemků, které jsou formálně vedené jako zemědělské, ale leží v centru města. Cílem je zúžit propast mezi zemědělskou a komerční sazbou, propast, díky které majitelé lukrativních parcel v centru roky platili 5 až 10krát méně, než by odpovídalo skutečnému využití pozemku. Pro zahraniční investory, kteří v Bangkoku drží nebo zvažují pozemkové aktivum, je to jasný signál k přehodnocení strategie.
Co přesně se mění a od kdy
Bangkok chce zdanit pozemky, které jsou papírově 'zemědělské', ale fakticky leží v byznysovém srdci města. Návrh teď prochází připomínkovým řízením s ministerstvem financí. Podle aktuálního harmonogramu by změny mohly být schváleny do konce roku 2026 a plně nabýt účinnosti od fiskálního roku 2027, přesné datum ale bude záviset na politickém procesu.
Kolik se dnes platí a kolik se platit bude
Tady jsou čísla, která by měl znát každý, kdo v Bangkoku pozemek vlastní nebo o koupi uvažuje:
- Zemědělské pozemky dnes platí 0,01-0,1 % z odhadní hodnoty, zatímco komerční pozemky 0,3-0,7 % (data thajského Revenue Department)
- Podle navrhované reformy by základní zemědělská sazba měla stoupnout z přibližně 0,01 % (až 0,10 %) na 0,03-0,12 %, tedy zhruba na trojnásobek, z asi 100 bahtů na 300 bahtů za každý milion bahtů hodnoty pozemku (Nation Thailand)
- Úspora díky kličce u pozemku v hodnotě 100 milionů bahtů dosahovala 500 000 až 700 000 bahtů ročně
- Nejvíc se to týká majitelů prázdných a pseudo-zemědělských parcel v lokalitách Silom, Sathorn, Sukhumvit, Ploenchit a Ratchadamri
Jak vlastně funguje thajský daňový systém pro pozemky
Zákon Land and Building Tax Act B.E. 2562 platí od roku 2020 a rozděluje pozemky do čtyř kategorií: rezidenční, zemědělské, komerční a nezastavěné (prázdné). Právě zemědělská kategorie má nejnižší sazbu, začíná na 0,01 % u pozemků do 75 milionů bahtů odhadní hodnoty, zatímco komerční sazby startují na 0,3 % a dál progresivně rostou.
Podle tržních odhadů je v prémiových lokalitách Bangkoku formálně registrováno jako zemědělská půda několik stovek parcel o rozloze 1 až 20 rai. Odhadní hodnota pozemků na Sukhumvitu mezi sois 1-63 přitom dosahuje 800 000 až 1 500 000 bahtů za čtvereční wah (přehodnocení Treasury Department pro roky 2024-2027).
Kdo bude nejvíc pod tlakem
Rostoucí daňový tlak na nezastavěné pozemky už v letech 2024-2025 zvedl nabídku pozemků připravených k developmentu o 12-15 %, podle údajů agentury AREA (Agency for Real Estate Affairs). BMA k tomu zpřísňuje i kontrolu: pozemek zaregistrovaný jako zemědělský musí být skutečně zemědělsky využívaný, ne jen symbolicky osázený pár stromy, jak píše Bangkok Post.
Důležité je připomenout, že cizinci nesmí v Thajsku vlastnit pozemek přímo (Land Code, sekce 86). Změny se tedy primárně dotýkají těch, kdo drží pozemek přes thajskou společnost nebo dlouhodobý pronájem, což je ostatně nejběžnější struktura, se kterou se u zahraničních klientů setkáváme.
A proč do toho radnice jde zrovna teď? BMA vybírá pozemkovou daň přímo a má silnou motivaci navyšovat příjmy, cíl výběru pro rok 2025 byl 37 miliard bahtů.
Co to znamená pro ceny pozemků a nemovitostí
Efekt bude pravděpodobně dvojí. Krátkodobě někteří majitelé vypíší pozemky k prodeji, což může dočasně zmírnit ceny nebo zpomalit jejich růst. Ve střednědobém horizontu ale zvýšený development zvedne nabídku kondominií a komerčních prostor, což trh spíš stabilizuje.
Hromadný výprodej pozemků ale nečekejme. Velcí vlastníci půdy jako Crown Property Bureau nebo rodiny Sirivadhanabhakdi a Chirathivat mají dlouhodobé strategie a kvůli daňovému navýšení v řádu stovek tisíc bahtů svá aktiva odprodávat nebudou. Jinak to může být u menších a středních vlastníků, kteří drží pozemky spekulativně, ti už začínají uvažovat o výstupu.
Jak si jako kupující pozemek prověřit
Pokud uvažujete o koupi pozemku v Bangkoku, vyžádejte si od prodejce Chanote (list vlastnictví) a poslední doklad o zaplacené pozemkové dani. Z dokladu poznáte kategorii, tedy jestli jde o pozemek prázdný, zemědělský, rezidenční, nebo komerční. Vyplatí se také ověřit územní plán na oddělení City Planning bangkokské radnice.
Dopad na nájmy, kanceláře a nákup kondominia
Nepřímo reforma zasáhne i nájemné. Pokud majitelé komerčních budov už nebudou moct snižovat daňový základ tím, že sousední pozemek vedou jako zemědělský, jejich provozní náklady porostou. Část této zátěže se pravděpodobně přenese na nájemce, zejména v kancelářských prostorách kategorie B a C.
Přímá souvislost s koupí kondominia tu není, protože daň z bytových jednotek se počítá zvlášť podle rezidenční sazby. Vyšší nabídka pozemků pro development by ale mohla do centra Bangkoku přinést víc nových projektů, což je pro kupující dobrá zpráva, znamená to větší výběr a konkurenčnější ceny.
Zdroj: Nation Thailand
Tahle daňová reforma není žádný šok, spíš narovnání pravidel podle skutečného využití půdy. Pro investory, kteří se rozhodují podle reálné výnosnosti a ne podle daňových kliček, je to dobrá zpráva, trh se tím stává transparentnějším.
Uvažujete o investici do Thajska? Náš tým z Nemovitosti v Thajsku vám pomůže najít nemovitost, která bude dávat smysl i po roce 2027.