Odpověď v kostce
Čínští kupci na trhu s kondominii v Chiang Mai citelně slábnou a jejich místo zaplňuje pestrá směsice národností. Poptávka od občanů Myanmaru vzrostla o 42,9 %, od Američanů o 23,8 % a od Italů dokonce o 200 % (údaje Thailand Business News). Průměrná cena za metr čtvereční v nových projektech v Chiang Mai se pohybuje mezi 45 000 až 70 000 baht, tedy 2-3x méně než srovnatelná nabídka na Phuketu. Pro českého investora to znamená jediné: Chiang Mai přestává být závislý na jednom trhu a stává se odolnějším místem pro dlouhodobou investici.
Proč Číňané mizí a kdo je nahrazuje
Ještě před pár lety určovali tempo v segmentu 2 až 5 milionů baht čínští kupci. Dnes je situace úplně jiná, poptávka se rozprostřela mezi několik zdrojových zemí najednou. Aktivita kupců z Myanmaru vzrostla o 42,9 %, což z nich dělá aktuálně největší skupinu zahraničních zájemců ve městě. Američané přidali 23,8 % a Italové zaznamenali skokový nárůst o 200 %. Přidávají se i Nizozemci s růstem 50 %. Naopak zájem čínských kupců dál klesá, a to nejen v Chiang Mai, ale napříč celým Thajskem.
Tento lokální trend jen kopíruje celonárodní vývoj. Podle zprávy REIC (Bangkok), na kterou odkazuje Nation Thailand, klesly ve 1. čtvrtletí 2026 převody kondominií na čínské kupce v celém Thajsku výrazně, o 38,8 % v počtu jednotek a o 42,9 % v hodnotě. Uvolněný prostor obsadili kupci z Ruska (+33 %), Indie (+40 %), Austrálie (+36,1 %), Německa (+17,4 %) a Velké Británie (+13 %). Chiang Mai tedy jen odráží to, co se děje v celé zemi, jen v regionálním měřítku.
Co za tím stojí: tři síly, které mění mapu poptávky
Za proměnou skladby kupců stojí několik současně probíhajících procesů:
- Čína: zpřísněná kontrola odlivu kapitálu a zpomalující domácí ekonomika nutí čínské investory hledat příležitosti blíž domovu, například na Chaj-nanu.
- Myanmar: politická nestabilita vede movitější vrstvu obyvatel k hledání bezpečného přístavu za hranicemi. Chiang Mai leží pouhých 150 km od hranice s Myanmarem, což z něj dělá logickou první volbu.
- USA a Evropa: postpandemický boom práce na dálku udělal z Chiang Mai magnet pro digitální nomády a freelancery, kteří oceňují nižší náklady na život i příjemné klima pro podnikání.
Fakta, která by měl znát každý zahraniční kupec
- Podle thajského zákona o kondominiích (Condominium Act B.E. 2522) mohou cizinci vlastnit až 49 % jednotek v jakémkoli projektu. Ve většině developmentů v Chiang Mai je tato kvóta stále zdaleka nevyčerpaná, což dává prostor novým kupcům.
- Odhadovaný dlouhodobý nájemní výnos u kondominií v Chiang Mai se pohybuje kolem 5-7 % ročně, srovnatelně s okrajovými čtvrtěmi Bangkoku.
- Chiang Mai ročně navštíví přes 10 milionů turistů (Tourism Authority of Thailand, data za rok 2024), což drží poptávku po krátkodobých pronájmech na stabilní úrovni.
- Město se pravidelně umisťuje mezi top 5 světovými destinacemi pro digitální nomády podle žebříčku Nomad List, což táhne poptávku ze Západu.
- Nový terminál mezinárodního letiště, který se staví od roku 2024, zvýší kapacitu na 20 milionů cestujících ročně.
- Ceny kondominií v centrálních čtvrtích (Nimmanhaemin, Old City) vzrostly za poslední tři roky odhadem o 12-18 %.
Chiang Mai vs. Phuket: kam se vyplatí vstoupit s menším kapitálem
Pro investora, který zvažuje Thajsko, je srovnání s Phuketem klíčové. Phuket sice dál táhne většinu pozornosti médií, ale vstupní práh tam vyšplhal na 4-8 milionů baht za slušně umístěné studio. V Chiang Mai pořídíte srovnatelnou jednotku už za 1,5-3 miliony baht. Nájemní výnosy jsou přitom podobné, konkurence mezi pronajímateli je v Chiang Mai citelně nižší.
Phuket si ale drží vlastní, jinak profilovanou poptávku. Podle dat REIC citovaných Bangkok Post zůstává top destinací co do objemu transakcí pro ruské kupce, kteří tam ve 1. čtvrtletí 2026 nakoupili 156 jednotek za 1,06 miliardy baht, tedy 64 % celkové hodnoty jejich transakcí v celém Thajsku.
Proč je diverzifikace kupců dobrá zpráva pro stabilitu trhu
Když trh závisí na jedné jediné národnosti, stačí zpřísnění devizových kontrol nebo politický zvrat v dané zemi a poptávka se může propadnout přes noc. Chiang Mai se od tohoto rizika postupně odklání. Pět až šest aktivních skupin kupců z různých koutů světa funguje jako polštář, který chrání trh s dalším prodejem (resale) před náhlými výkyvy.
Důležitá je i infrastruktura. Rozšíření letiště a plánovaná vysokorychlostní železnice z Bangkoku výrazně zlepší dopravní dostupnost města, což usnadní i prohlídkové cesty zahraničním zájemcům, včetně těch z Evropy.
Na co si dát pozor: sezónnost a správa nemovitostí
Chiang Mai má svá rizika. Jde o sezónní trh: od února do dubna město trápí smog (tzv. haze season), který v tomto období oslabuje atraktivitu krátkodobých pronájmů. Infrastruktura správy nemovitostí je zde také méně rozvinutá než na Phuketu, takže najít spolehlivou správcovskou firmu vyžaduje pečlivé prověření předem.
Časté dotazy
Proč čínští kupci v Chiang Mai ustupují?
Hlavními důvody jsou přísnější kontrola odlivu kapitálu z pevninské Číny a zpomalující domácí ekonomika. Část investorů přesměrovala kapitál na domácí trh nebo bližší destinace, například na ostrov Chaj-nan.
Může cizinec v Chiang Mai vlastnit kondominium přímo, bez thajského partnera?
Ano. Podle zákona o kondominiích B.E. 2522 může cizinec vlastnit jednotku formou freeholdu, pokud celkový podíl zahraničního vlastnictví v projektu nepřekročí 49 %. Platba musí být převedena ze zahraničí a doložena formulářem Foreign Exchange Transaction (FET).
Jaká je průměrná cena kondominia v Chiang Mai v roce 2026?
Studio o rozloze 25-35 m² v novém projektu v Nimmanhaemin vyjde na 1,8 až 3,5 milionu baht. V méně centrálních lokalitách začínají ceny už od 1,2 milionu baht.
Jaký nájemní výnos mohou investoři v Chiang Mai očekávat?
Dlouhodobé pronájmy obvykle vynášejí 5-7 % ročně. Krátkodobé pronájmy (přes Airbnb) mohou v sezóně dosáhnout 8-10 %, po zohlednění výpadku poptávky během sezóny smogu je ale realističtější roční výnos spíše 6-8 %.
Chiang Mai, nebo Phuket: co je pro investici výhodnější?
Phuket je ověřený, velmi likvidní trh, ale s nákladným vstupem. Chiang Mai je rostoucí trh s nižším vstupním prahem a silnějším potenciálem růstu hodnoty nemovitosti. Správná volba záleží na strategii: stabilní příjem versus růst kapitálu.
Které čtvrti v Chiang Mai mají největší potenciál?
Nimmanhaemin je hlavní komerční a lifestylová čtvrť. Santitham je rychle se rozvíjející oblast plná kaváren a coworkingů. Hang Dong je předměstská lokalita s dostupnějšími cenami a nabídkou vil.
Existují omezení pro krátkodobý pronájem kondominia?
Formálně zakazuje zákon o hotelích (Hotel Act B.E. 2547) pronajímat obytné jednotky na méně než 30 dní bez hotelové licence. V praxi je řada kondominií v Chiang Mai nabízena na platformách pro krátkodobé pronájmy, investoři by si ale měli ověřit pravidla konkrétního projektu (juristic person).
Jaké daně platí zahraniční vlastník kondominia v Chiang Mai?
Při koupi: poplatek za převod vlastnictví (2 % z úřední hodnoty), kolkovné (0,5 %), případně specifická podnikatelská daň (3,3 %). Roční daň z pozemků a staveb (Land and Building Tax) u obytné nemovitosti v hodnotě do 50 milionů baht se vybírá se sníženou sazbou.
Shrnutí pro investora
Měnící se skladba kupců v Chiang Mai není hrozbou, je to příležitost. Poptávka z více zemí najednou dělá z trhu odolnější prostředí, méně náchylné na politické či měnové otřesy v jedné konkrétní zemi. Nízký vstupní práh navíc umožňuje diverzifikovat portfolio, aniž by investor musel soustředit veškerý kapitál do dražšího Phuketu. Pro ty, kdo hledají střednědobý růst hodnoty nemovitosti, stojí za to se na druhé největší thajské město podívat blíž, ideálně s pomocí místních odborníků, kteří znají specifika jednotlivých projektů.
Zdroj: Nation Thailand