Když se řekne investice do thajských nemovitostí, většině Čechů se vybaví byt s výhledem na moře v Bang Tao nebo Rawai. Zatímco se ale pozornost soustředí na pobřeží, kolem Bangkoku se odehrává jiný, tišší boom: výstavba datacenter, která táhne ceny průmyslových pozemků a hal nahoru rychleji než kterýkoli rezortní segment.
Stručně: poptávka po datacentrech v Thajsku roste dvouciferným tempem, celkové ohlášené investice do tohoto sektoru už přesáhly 5 miliard dolarů a pronájmy v technologických parcích v Eastern Economic Corridor vynášejí 7-9 % ročně v bahtech, tedy víc než typické rezortní kondominium. Kdo tomu rozumí dřív než ostatní, má reálnou výhodu při výběru pozemku i lokality.
Co stojí za tím rychlým růstem
Šéf společnosti WHAUP, pan Akarin, veřejně vyzval thajskou vládu, aby urychlila pravidla pro přímé smlouvy o odběru elektřiny (Power Purchase Agreements, PPA). Bez nich podle něj sektor narazí na stropní kapacitu. Jen za první čtvrtletí 2026 vykázala firma nárůst zisku o 35 %, což je jen náznak mnohem větší vlny, která se za tím valí.
Thajsko je v ASEANu třetí největší trh datacenter, za Singapurem a Indonésií. Podle Structure Research se národní kapacita do roku 2027 zdvojnásobí. Thajská asociace datacenter (Thailand Data Centre Association) odhaduje růst z přibližně 1 400 MW v roce 2026 na asi 3 700 MW do roku 2030, což znamená téměř 27% složený roční růst.
Proč jsou přímé PPA tak důležité
PPA je přímá smlouva mezi výrobcem energie a spotřebitelem. Pro datacentrum jde v podstatě o otázku přežití: přístup k levné a čisté energii rozhoduje, zda se stavba nové haly ekonomicky vyplatí. Thajský zákon dnes provozovatelům nedovoluje uzavírat smlouvy přímo s nezávislými výrobci solární či větrné energie, takže jsou odkázáni na státní síť za méně výhodné sazby. Přesně tuto mezeru chce WHAUP zavřít.
Pokud Bangkok dořeší legislativu k PPA v roce 2026, očekává se další zrychlení přílivu kapitálu do průmyslových zón. Datacentrum totiž nepotřebuje jen megawatty, ale i serverové haly, chladicí systémy, kancelářské budovy pro personál a logistické prostory pro techniku. Každý větší projekt tak vytváří poptávku po 15 000 až 50 000 m² budov a doprovodné infrastruktury.
Kde se to v Thajsku staví
Hlavní hotspot je Eastern Economic Corridor (EEC), tedy provincie Čonburi, Rajong a Čačoengsao. Úřad pro investice (BOI) nabízí kvalifikovaným projektům v této zóně daňové výhody až na 13 let. Do Thajska už ohlásily nebo realizují cloudové a infrastrukturní projekty firmy jako Google, Amazon Web Services a Microsoft, přičemž Microsoft sám investuje téměř 1 miliardu dolarů.
Geografie zájmu investorů se přitom posouvá. Kde dřív dominovalo pobřeží, teď stojí za bližší pozornost koridor Bangkok - Čonburi - Rajong. Vysokorychlostní železnice spojující tři letiště (Don Mueang, Suvarnabhumi a U-Tapao) z něj dělá jednu souvislou ekonomickou zónu.
Jak rychle rostou ceny
Čísla z trhu mluví jasně. Podle CBRE Thailand vzrostly nájmy v halách třídy A v Čonburi a Rajongu za posledních 12 měsíců o 12 %. Pozemky v okruhu 20 km od rozvoden EGAT v provincii Čonburi zdražily za dva roky o 18-22 %, zatímco širší průmyslové pozemky v Čonburi a Rajongu si za stejné období připsaly 25-40 %.
Pro srovnání velikosti: jedno hyperscale datacentrum spotřebuje 30 až 100 MW, tedy tolik jako malé město, a jen na elektřině stojí 200-500 milionů bahtů ročně.
Výnos vs. rezortní kondominium
Pro investory zvyklé na apartmány na Phuketu nebo v Pattayi jde o zcela jinou logiku byznysu. Nájemní výnosy v průmyslových technoparcích se pohybují kolem 7-9 % ročně v bahtech, což je citelně víc než 4-6 % typických u rezortních kondominií. Riziko neobsazenosti je nižší, nájemní smlouvy trvají déle (3 až 10 let) a hlavními nájemci jsou mezinárodní technologické korporace, nikoli turisté na dovolené.
Co musí vědět zahraniční kupující
Strukturální omezení platí i tady. Cizinec nemůže v Thajsku vlastnit pozemek přímo, ale může vlastnit budovu či stavbu na něm a sjednat dlouhodobý pronájem (leasehold) až na 30 let s možností prodloužení. Uvnitř EEC platí zvláštní podmínky, které zahraničním investorům umožňují nájemní smlouvy až na 49 let.
Časté otázky
Co je PPA a proč je důležitá pro nemovitosti? PPA (Power Purchase Agreement) je přímá smlouva mezi výrobcem energie a odběratelem. Pro datacentrum jde o klíčovou podmínku fungování: bez přístupu k levné čisté energii se stavba nové haly nevyplatí, což pak omezuje i poptávku po průmyslových pozemcích a prostorách.
Kde se v Thajsku staví nejvíc datacenter? Hlavní stavební zóny jsou Čonburi, Rajong a Čačoengsao, tedy celý Eastern Economic Corridor (EEC). Další projekty se rozjíždějí na okraji Bangkoku a v Nonthaburi.
Jaký výnos nabízejí průmyslové nemovitosti v Thajsku? Průměrné nájemní výnosy v technoparcích EEC dosahují 7-9 % ročně v bahtech, tedy víc než typické rezortní kondominium, a nájemní smlouvy bývají podstatně delší.
Můžou cizinci investovat do thajských průmyslových nemovitostí? Ano, s omezeními. Přímé vlastnictví pozemku není možné, ale dostupné jsou leasehold smlouvy na 30-49 let a společné podniky s thajským partnerem. Zóny EEC nabízejí pro zahraniční investory volnější podmínky.
Ovlivňuje boom datacenter i rezidenční nemovitosti? Nepřímo, ale citelně. Každé velké datacentrum vytvoří 200-500 pracovních míst pro kvalifikované specialisty, kteří následně zvyšují poptávku po pronájmech bytů a řadových domů v okruhu 15-30 km od zařízení, což tlačí ceny nahoru.
Kdy Thajsko schválí přímá pravidla PPA? Pevný termín zatím neexistuje. WHAUP a další firmy z oboru lobbují za schválení někdy v roce 2026. Zpoždění zpomalí výstavbu, ale širší trend nezvrátí.
Jaká jsou rizika investice do nemovitostí navázaných na technologický sektor? Mezi hlavní rizika patří legislativní nejistota kolem schválení PPA, závislost na hlavních nájemcích, kolísání kurzu bahtu a omezená likvidita při dalším prodeji. Průmyslové nemovitosti se obecně prodávají pomaleji než rezortní kondominia.
Je teď dobrá doba koupit pozemek v EEC? Ceny pozemků už za dva roky vzrostly o 18-22 % u klíčových rozvoden a o 25-40 % v širších průmyslových zónách. Potenciál k dalšímu růstu trvá, ale vstup do investice by měl přijít až s jasným pochopením právní struktury obchodu a s investičním horizontem alespoň 5 let.
Thajský trh průmyslových a technologických nemovitostí není jen hype, ale strukturální posun podložený reálným kapitálem od největších světových korporací, který vláda navíc aktivně podporuje daňovými úlevami a prioritními zónami. Pro investory ochotné podívat se za hranice zavedeného rezortního formátu jde o jednu z nejzajímavějších nik v regionu.
Zdroj: Bangkok Post
Chcete investovat do thajských nemovitostí? Naši specialisté z Nemovitosti v Thajsku vám pomohou najít tu správnou příležitost.