Když čtete, že se zadluženost thajských domácností snižuje, zní to jako dobrá zpráva. Realita je ale opačná: Thajci si nepolepšili, banky jim jen přestaly půjčovat. A přesně tahle nenápadná změna teď mění vyjednávací sílu na trhu s nemovitostmi, a to ve prospěch zahraničních kupců, kteří platí hotově nebo si peníze zajišťují doma.
Podle Bank of Thailand klesl poměr dluhu domácností k HDP pod 86 %, z vrcholu 90,8 % v roce 2021. Zároveň ale prudce klesl objem nově poskytnutých hypoték, protože komerční banky zpřísnily scoring a zvýšily nároky na akontaci. Pro místní kupce to znamená stále těžší dostupnost financování a část poptávky na primárním trhu se tiše vytrácí. Podle serveru The Business Times míří thajský realitní trh už do čtvrtého roku poklesu v řadě, protože tlak zadlužení a přísnější úvěrové podmínky dál chladí domácí poptávku.
Pro zahraniční investory, kteří kupují za hotové nebo si financování řeší mimo Thajsko, se tím otevírá zajímavé okno příležitosti. Aby ho ale šlo skutečně využít, je potřeba rozumět mechanismu, který za těmito čísly stojí.
Co přesně říkají čísla o thajském dluhu
- Poměr dluhu domácností k HDP klesl z vrcholu 90,8 % (2021) na méně než 86 % začátkem roku 2026.
- Pokles je způsoben zpřísněním úvěrové politiky bank, nikoliv růstem příjmů domácností.
- Objem nově poskytovaných hypoték v Thajsku se citelně smrsknul, což oslabuje domácí poptávku po bydlení.
- Základní úroková sazba Bank of Thailand je 2,25 %, zatímco průměrné hypoteční sazby pro thajské žadatele se pohybují mezi 5,5-7,5 % ročně.
- Zahraniční kupci s hotovostí získávají silnější vyjednávací pozici při nákupu kondominií, protože místní poptávka slábne.
- Developeři v Bangkoku i na Phuketu přidávají slevy a bonusové pobídky, aby udrželi prodeje v chodu, a aktivně se zaměřují na zahraniční klientelu, která má kompenzovat výpadek domácích kupujících.
Proč pokles dluhu neznamená zdravější trh
Pokud dluh klesá proto, že je úvěr méně dostupný, a ne proto, že lidem rostou příjmy, jde ve skutečnosti o signál slábnoucí spotřebitelské poptávky. Thajské domácnosti nezbohatly, jen si nemohou půjčit. Na trhu s nemovitostmi se to projevuje méně transakcemi v segmentu do 3 milionů THB, tedy v cenové kategorii, kde dominují místní kupující závislí na hypotékách.
Klíčová fakta z dat Bank of Thailand a AREA:
- Bank of Thailand eviduje klesající poměr dluhu k HDP už tři čtvrtletí za sebou (podle Zprávy o měnové politice BoT).
- Míra zamítnutých žádostí o hypotéku se odhaduje o 15-20 % vyšší než v roce 2024.
- Limity LTV (loan-to-value) na druhé a třetí nemovitosti zůstávají přísné, maximálně 70-80 % odhadní hodnoty.
- Neprodaná zásoba kondominií v Bangkoku přesáhla 65 000 jednotek podle Agency for Real Estate Affairs (AREA).
- Průměrné ceny nových kondominií v Bangkoku se pohybují mezi 120 000-180 000 THB za m² podle lokality, přičemž prémiové projekty cílené na zahraniční klientelu se čím dál častěji prodávají za více než 100 000 THB za m².
- Cizinci mohou vlastnit kondominia v rámci 49% kvóty zahraničního vlastnictví na budovu, a tato kvóta se v oblíbených projektech plní rychleji, protože poptávka se přesouvá k zahraničním kupcům.
- Developerské splátkové plány se prodlužují, některé nabízejí bezúročné splátky až na 36 měsíců, aby podpořily prodej.
- Phuket je dnes nejvíce mezinárodně orientovaným trhem v Thajsku. Zahraniční kupci tam díky poptávce po druhém bydlení, investičních nájmech a relokaci tlumí celonárodní propad.
Co to znamená pro kupní cenu kondominia
K vyloženému propadu cen nedochází. Developeři místo toho volí skryté slevy: dárkové balíčky vybavení, garantovaný přesun nájemního výnosu na kupujícího nebo prodloužené splátkové kalendáře. Reálná sleva oproti ceníkové ceně se může pohybovat mezi 5-12 %, v závislosti na projektu a fázi výstavby.
Může Čech dostat hypotéku od thajské banky?
Teoreticky ano, prakticky téměř nikdy. Žádosti od nerezidentů posuzuje jen pár bank, například UOB nebo ICBC Thailand, a podmínky jsou náročné: akontace 30-50 %, úroky 6-8 % ročně a povinné doložení příjmu buď přímo v Thajsku, nebo v domovské zemi banky. Pro většinu českých kupců proto zůstává reálnou cestou hotovostní nákup nebo financování z domova, což je také jeden z důvodů, proč právě teď mají silnější vyjednávací pozici než místní kupující.
Sníží Bank of Thailand sazby dál a má smysl čekat?
Bank of Thailand postupuje opatrně. Koncem roku 2025 snížila základní sazbu na 2,25 %, další uvolňování ale závisí na inflaci a kurzu bahtu. I kdyby sazby dál klesaly, banky nemají povinnost automaticky uvolnit úvěrové standardy, takže přímý dopad na dostupnost hypoték může zůstat omezený. Čekat na zásadní obrat proto nemusí mít smysl, spíš má cenu sledovat konkrétní developerské akce a slevy, které se nabízejí právě teď.
Které čtvrti Bangkoku pociťují propad nejvíc a jak se liší od Phuketu
Nejvíce pod tlakem jsou okrajové čtvrti podél nových linek BTS a MRT, kde developeři masově stavěli projekty mířené na thajskou střední třídu, konkrétně Bang Na, Bang Sue a Rangsit. Centrální lokality jako Sukhumvit, Silom a Sathon si drží stabilitu díky trvalé zahraniční poptávce.
Phuket funguje úplně jinak. Transakce nerezidentů tam v prémiovém segmentu tvoří 40-60 % prodejů, takže zpřísnění úvěrů pro thajské žadatele ostrov zasahuje jen nepřímo. Hlavním cenotvorným faktorem tam zůstává kurz bahtu vůči dolaru a euru spolu s turistickými toky, ne dostupnost thajských hypoték.
Na co si dát pozor při výběru developera v této fázi cyklu
Důkladně prověřte finanční zdraví developera. Se zpomalujícími prodeji mohou slabší firmy odkládat výstavbu nebo šetřit na kvalitě. Vyžádejte si auditované finanční výkazy a zjistěte, jaký podíl jednotek je už prodaný. Pokud je na začátku výstavby prodáno méně než 50 % jednotek, berte to jako zvýšené riziko.
Vyplatí se teď koupit nemovitost na pronájem?
Čistý nájemní výnos u bangkokských kondominií se pohybuje mezi 4-6 % ročně, u spravovaných apartmánů na Phuketu mezi 5-8 %. Developeři jsou ochotnější vyjednávat a konkurence ze strany thajských kupujících slábne, takže teď je rozumná chvíle naplánovat prohlídku a nemovitosti si osobně prověřit přímo na místě. Pokud plánujete koupi na Phuketu, tým Nemovitosti v Thajsku umí pomoct zorganizovat prohlídkovou cestu a projít konkrétní projekty s reálnými čísly.
Jaký je výhled na druhou polovinu roku 2026?
Odhady trhu počítají s poklesem nových projektů v Bangkoku o 10-15 % do konce roku. To omezí novou nabídku a ve střednědobém horizontu podpoří ceny. Pro investory s horizontem 3-5 let představují současné podmínky vstup s mírně zvýšeným, ale zvladatelným rizikem.
Zdroj: The Business Times
Uvažujete o investici do nemovitosti v Thajsku? Naši specialisté vám pomohou najít nemovitost, která odpovídá vašemu rozpočtu i cílům.