Čísla mluví jasně a čím dál tím hůře se dají ignorovat. V roce 2025 dosahoval průměrný hrubý výnos z pronájmu bytů v Berlíně 2,8 % ročně. Paříž skončila na 2,5 %, Barcelona na 3,1 %. Ve stejnou dobu generovala spravovaná kondominiums na Phuketu 7-10 % čistého výnosu. A tento rozdíl se nezmenšuje, naopak stále roste.
Kapitál přirozeně teče tam, kde se mu daří lépe. Podle Bank of Thailand vzrostly přímé zahraniční investice do thajských nemovitostí za první tři čtvrtletí roku 2025 o 14 %. Evropské trhy zažily pravý opak: objem transakcí v Německu ve stejném období klesl o 18 % (zdroj: Savills). Investoři si spočítali a začali jednat.
Nejde o dočasnou výkyv. Demografické trendy, regulační tlak a daňová politika systematicky prohlubují propast mezi stagnující Evropou a rostoucí jihovýchodní Asií.
Stručné shrnutí
- Průměrný výnos z pronájmu ve velkých evropských městech: 2,5-3,5 % hrubého, 1,5-2,5 % čistého po zdanění a odečtení nákladů
- Průměrný výnos na Phuketu: 7-10 % hrubého u spravovaných kondominií, 5-7 % čistého
- Růst cen za 5 let: Berlín +3 % celkem (po korekci v letech 2022-2024), Phuket +35-45 %
- Sazba daně z příjmu z pronájmu: Francie až 47 %, Německo až 45 %, Thajsko 5-15 % podle struktury vlastnictví
- Vstupní práh pro likvidní aktivum: Paříž od 350 000 EUR, Phuket od 120 000-150 000 USD
- Obsazenost rekreačních nemovitostí na Phuketu: 75-85 % v hlavní sezóně, 65-75 % celoroční průměr
Tři investiční scénáře
Scénář 1: Konzervativní evropské portfolio
Investor koupí byt v Berlíně za 300 000 EUR. Měsíční nájemné činí přibližně 850 EUR (data Immobilienscout24 za konec roku 2025, čtvrť Charlottenburg). Hrubý výnos je 3,4 %. Po odečtení Grundsteuer, povinného pojištění, správcovských poplatků a daně z příjmu (sazba 42 % pro nerezidenty) klesá čistý výnos na 1,6-1,8 %.
Při inflaci v eurozóně odhadované ECB na 2,3 % pro rok 2026 je reálný výnos záporný. Investor potichu ztrácí kupní sílu každý rok.
K tomu přibývá strukturální problém: německý zákon Mietpreisbremse omezuje zvyšování nájemného na nejvýše 10 % nad referenční sazbu. Příjmová strana má tvrdý strop, zatímco náklady rostou bez omezení.
Scénář 2: Aktivní asijské portfolio - Phuket
Investor pořídí 35-45 m² kondominium v oblasti Bang Tao za 140 000 USD a svěří ho profesionální správcovské společnosti. Garantovaný výnos v prvních 3-5 letech se pohybuje typicky na úrovni 6-7 % čistého. Investoři, kteří zvládají krátkodobé pronájmy přes platformy jako Airbnb sami a pracují s dynamickým cenotvorbou, dosahují v silné sezóně až 8-10 % hrubého.
Thajská roční daň z nemovitostí (zavedena v roce 2020) pro komerčně využívané objekty v hodnotě do 50 milionů bahtů činí pouhých 0,3 % z odhadní ceny, což je zlomek srovnatelných evropských poplatků.
Růst hodnoty nemovitostí je samostatný a přesvědčivý příběh. Ceny na západním pobřeží Phuketu rostly od roku 2021 tempem 6-9 % ročně, taženy omezenou nabídkou pozemků a rostoucím počtem turistů. V roce 2024 ostrov přivítal přes 12 milionů návštěvníků (zdroj: Tourism Authority of Thailand).
Scénář 3: Diverzifikace přes jurisdikce
Pro investory s rozpočtem od 300 000 USD a výše je obvykle optimální rozložení 60-70 % do asijských nemovitostí (Phuket, případně Bangkok) a 30-40 % do likvidních evropských nástrojů (REITs nebo fondy). Tato kombinace zajišťuje vysoký běžný příjem z thajského portfolia a zároveň měnovou diverzifikaci prostřednictvím likvidních aktiv.
Srovnávací tabulka
| Parametr | Berlín | Paříž | Barcelona | Phuket |
|---|---|---|---|---|
| Hrubý výnos | 2,8-3,4 % | 2,5-3,0 % | 3,1-3,8 % | 7-10 % |
| Čistý výnos | 1,5-1,8 % | 1,3-1,7 % | 1,8-2,3 % | 5-7 % |
| Daň z příjmu z pronájmu | Až 45 % | Až 47 % | 19-24 % (nerezident) | 5-15 % |
| Růst cen za 5 let | +3 % celkem | +8 % celkem | +15 % celkem | +35-45 % celkem |
| Vstupní práh | Od 250 000 EUR | Od 350 000 EUR | Od 200 000 EUR | Od 120 000 USD |
| Omezení pronájmů | Přísná | Přísná | Mírná | Minimální |
| Trend měny vůči USD | EUR oslabuje | EUR oslabuje | EUR oslabuje | THB stabilní |
| Typická obsazenost | 95 %+ (dlouhodobé) | 95 %+ (dlouhodobé) | 70-85 % (smíšené) | 65-85 % (rekreační) |
Hlavní rizika a chyby
1. Záměna nízké volatility za bezpečí. Evropské trhy působí stabilně a investoři tuto stabilitu často ztotožňují s bezpečností. Reálný výnos pod inflací však znamená zaručenou ztrátu kupní síly. Berlínské nemovitosti ztratily v letech 2022-2023 12 % hodnoty po dekádě růstu. Pověst 'bezpečného přístavu' se ukázala jako křehká.
2. Přehlížení měnové dynamiky. Thajský baht posílil za poslední tři roky vůči euru přibližně o 8 %. Pro investory s majetkem v eurech to vytváří dvojitý příznivý efekt: zhodnocení aktiva plus měnový zisk. Tento mechanismus funguje i opačně, proto je u pozic nad 500 000 USD vhodné uvažovat o zajištění měnového rizika.
3. Záměna hrubého a čistého výnosu. Evropští makléři standardně uvádějí hrubá čísla. Po odečtení daní, správy, údržby a pojištění může inzerovaný výnos 3,5 % spadnout na 1,5 %. Na Phuketu si správcovské společnosti obvykle berou 20-30 % z příjmů z pronájmu, ale díky vyšší základní sazbě zůstávají čisté výnosy výrazně lepší.
4. Nákup podle emocí, ne podle dat o lokalitě. Ne každá část Phuketu si vede stejně. Západní pobřeží, tedy oblasti Bang Tao, Laguna a Surin, dosahuje nejvyšší obsazenosti. Východní pobřeží a odlehlejší oblasti mohou u srovnatelných nemovitostí generovat o 30-40 % méně příjmů z pronájmu.
5. Přeceňování garancí výnosů. Někteří developeři inzerují garantované výnosy 10-12 %. Jde často o marketingový nástroj, kdy je garance fakticky zakalkulována do nadhodnocené kupní ceny. Realistický benchmark pro kvalitní kondominium v dobré lokalitě je 6-8 % čistého.
Proč strukturální rozdíl bude dále růst
Tři síly systematicky erodují evropské výnosy z pronájmů. Za prvé demografia: německá populace stárne a zmenšuje se, což tlumí spotřebitelskou poptávku a omezuje prostor pro růst nájmů. Za druhé regulace: evropská směrnice o energetické náročnosti budov nařizuje nákladné renovace a v Paříži jsou krátkodobé pronájmy přes Airbnb omezeny na 120 dní ročně. Za třetí dynamika úrokových sazeb: i přes snižování sazeb ECB zůstávají hypotéky v Evropě na 3,5-4,5 %, takže páka pracuje proti investorům s hrubým výnosem 2,5-3 %.
Thajsko nabízí opačný obrázek. Počty turistů plně obnovily a překonaly předpandemické úrovně. Investice do infrastruktury, včetně rozšíření mezinárodního letiště Phuket a plánované dálnice spojující Phuket s provincií Phang Nga, posilují atraktivitu regionu. Program víza pro digitální nomády přitahuje dobře vydělávající expaty, kteří aktivně hledají kvalitní nájemní bydlení.
Pokud uvažujete o investici na Phuketu, tým Nemovitosti v Thajsku vám pomůže zorientovat se v nabídce a najít nemovitost odpovídající vašim cílům.