Ostrov, který si většina lidí spojuje hlavně s legendární Full Moon Party, se nenápadně stal jednou z nejzajímavějších investičních destinací v Thajském zálivu. Podle dat publikovaných serverem The Nation Thailand za transakce z let 2025-2026 překročily celkové zahraniční investice do nemovitostí na Koh Phanganu hranici 7,9 miliardy bahtů (zhruba 220 milionů dolarů). Mezi nejaktivnější kupující patří Izraelci, Němci, Britové, Francouzi a Australané.
Nejde o žádnou prognózu ani odhady do budoucna. Tohle jsou dokončené obchody. Západní kapitál se posunul z fáze opatrného oťukávání k velkým akvizicím, a přesto je ostrov stále výrazně podhodnocený ve srovnání s Phuketem či Koh Samui. Pro mezinárodní investory zůstává vstupní okno zatím otevřené.
Rychlá odpověď
- 7,9 miliardy bahtů (220 milionů dolarů) - potvrzená celková výše zahraničních investic do nemovitostí na Koh Phanganu
- Nejaktivnější národnosti kupujících: Izrael, Německo, Velká Británie, Francie, Austrálie
- Průměrná cena vily: 6-15 milionů bahtů (170 000-420 000 dolarů), tedy zhruba 1,5 až 2krát levněji než srovnatelné nemovitosti na Phuketu
- Výnos z pronájmu: 6-9 % ročně u spravovaných vil během hlavní sezóny
- Počet obyvatel: přibližně 15 000 lidí na pouhých 125 km², omezená nabídka pozemků drží ceny strukturálně nahoře
- Růst cen pozemků za poslední tři roky: 25-40 % podle lokality
Scénáře a možnosti
Scénář 1 - Vila pro příjem z pronájmu
Koh Phangan láká stále početnější mix digitálních nomádů, wellness turistů a Evropanů, kteří tu zůstávají dlouhodobě. Poptávka po vilách s bazénem je silná od listopadu do dubna a drží se i přes léto, tažená hlavně izraelskými a evropskými návštěvníky. Dvouložnicová vila se soukromým bazénem se pronajímá za 60 000-120 000 bahtů měsíčně. Při kupní ceně 8-12 milionů bahtů a obsazenosti 65-70 % dosahuje hrubý roční výnos 7-9 % ještě před odečtením poplatků za správu. To patří k nejsilnějším výnosovým profilům na trhu thajských ostrovů.
Scénář 2 - Pozemek jako dlouhodobá pozice
Cizinci nemohou v Thajsku vlastnit pozemek napřímo, běžně se ale používají dvě struktury: dlouhodobý pronájem (leasehold) na 30+30+30 let nebo vlastnictví přes registrovanou thajskou společnost. Ceny pozemků na Koh Phanganu se výrazně liší: od 3-5 milionů bahtů za rai (1 600 m²) ve vnitrozemí až po 15-25 milionů bahtů za rai na pláži v oblasti Sri Thanu a Thong Nai Pan Noi. Dostupných stavebních pozemků rychle ubývá. Část ostrova spadá do národního parku Tan Sadet a kompaktní rozloha ostrova citelně omezuje budoucí nabídku.
Scénář 3 - Byt (vlastnictví freehold)
Trh s byty je na Koh Phanganu menší než na Samui nebo Phuketu, nabízí ale cizincům nejjednodušší cestu k plnému vlastnictví (freehold). Thajské právo umožňuje cizincům vlastnit napřímo až 49 % jednotek v registrované bytové budově. Studia začínají na 2,5-3 milionech bahtů (70 000-85 000 dolarů), což z nich dělá nejdostupnější vstupní bod pro investory s omezeným počátečním rozpočtem.
| Parametr | Koh Phangan | Koh Samui | Phuket |
|---|---|---|---|
| Průměrná cena vily (2 ložnice + bazén) | 8-12 mil. bahtů | 12-20 mil. bahtů | 15-35 mil. bahtů |
| Cena pozemku za rai (průměr) | 5-15 mil. bahtů | 8-20 mil. bahtů | 12-40 mil. bahtů |
| Výnos z pronájmu | 6-9 % | 5-7 % | 5-8 % |
| Průměrná obsazenost | 60-70 % | 65-75 % | 70-80 % |
| Úroveň infrastruktury | Základní, rostoucí | Rozvinutá | Plně rozvinutá |
| Přístup na letiště | Ne (trajekt ze Samui) | Mezinárodní | Mezinárodní |
| Konkurence v pronájmech | Nízká | Střední | Vysoká |
| Potenciál růstu cen za 3 roky | Vysoký | Střední | Střední |
Hlavní rizika a chyby
1. Žádné letiště a reálná dopravní izolace. Koh Phangan letiště nemá. Dostat se tam lze pouze trajektem: 30-45 minut z Koh Samui, nebo 2,5 hodiny ze Surat Thani na pevnině. Špatné počasí pravidelně narušuje provoz trajektů i na několik hodin. To omezuje počty turistů a komplikuje logistiku výstavby.
2. Pasti pozemků v národním parku. Část ostrova spadá do národního parku Tan Sadet, kde je výstavba přísně zakázaná. Jsou zdokumentované případy, kdy cizinci koupili pozemky se skrytým zatížením. Vždy si nechte ověřit vlastnický list Chanote přímo na pozemkovém úřadu (Land Department), ještě než cokoli podepíšete.
3. Riziko nominee struktury. Využití thajských nominee společníků k držení podílů ve firmě kvůli vlastnictví pozemku je stále běžné, ale stále více pod drobnohledem úřadů. Thajské orgány aktivně prověřují, zda takové firmy skutečně vyvíjejí reálnou podnikatelskou činnost. Pokud se prokáže, že jde o nastrčené společníky, má pozemkový úřad pravomoc transakci zrušit.
4. Sezónní výkyvy příjmů. Hlavní sezóna trvá od prosince do dubna. Během období dešťů (září až listopad) může obsazenost klesnout na 30-40 %. Finanční rezerva pokrývající alespoň šest měsíců provozních nákladů není luxus, ale základní nutnost.
5. Omezená likvidita při prodeji. Prodat vilu na Koh Phanganu trvá déle než na Phuketu. Sekundární trh je tenký a kvalitní nemovitosti se prodávají v průměru 6-12 měsíců. Sem nekupujte, pokud nepočítáte se střednědobým až dlouhodobým horizontem.
Doporučená strategie
Koh Phangan prochází fází, kterou Phuket zažil zhruba před deseti lety: dorazil první velký kapitál, infrastruktura se dohání, ale masový trh se ještě plně neutvořil. Rozdíl mezi dnešní vstupní cenou a budoucí hodnotou je právě teď nejširší.
Optimální strategií pro rok 2026 je vila s bazénem v Sri Thanu nebo Ban Tai v rozpočtu 8-12 milionů bahtů, spravovaná místní firmou s cílem 7-8 % čistého výnosu, případně s opcí na získání druhého pozemku k rozvoji během dvou až tří let. Pokud takovou cestu zvažujete, tým Nemovitosti v Thajsku vám pomůže najít vhodnou nemovitost i prověřit právní stránku obchodu.