Krátká odpověď pro toho, kdo hledá rychlý přehled
Cizinci nemohou v Thajsku získat standardní bankovní hypotéku. Přesto na Phuketu funguje nejméně pět osvědčených způsobů, jak byt koupit: developerské splátkové plány s 0% úrokem, přímé financování od prodávajícího, jednorázová platba se slevou, postoupení smlouvy před dokončením stavby a úvěr zajištěný aktivy v zahraničí. První splátka může začínat už od 10 % kupní ceny.
Proč thajská banka pro Čecha nepřipadá v úvahu
Thajská legislativa sice technicky nezakazuje cizincům získat hypotéku, ale podmínky jsou v praxi nesplnitelné: banka UOB nebo ICBC sice produkty pro cizince nabízí, ale vyžadují thajské pracovní povolení, prokazatelný příjem ze zdrojů v Thajsku a maximální výši úvěru 70 % hodnoty nemovitosti. Pro Čecha žijícího v Praze nebo Brně, který chce koupit investiční byt na Phuketu, to realisticky nefunguje.
Developeři i majitelé nemovitostí z druhé ruky na tuto situaci reagovali před více než deseti lety a vybudovali celý ekosystém alternativních platebních struktur. Podle Nation Thailand tvořili zahraniční kupci v Q3 2025 přibližně 60 % všech transakcí s byty na Phuketu a pro rok 2026 se odhaduje podíl 65 %. Téměř nikdo z nich přitom thajský bankovní úvěr nevyužil.
Důležité je pochopit jeden základní princip: developerský splátkový plán na Phuketu není půjčka. Jde o přímou smluvní dohodu mezi kupcem a developerem. Vlastnické právo přechází na kupce až po uhrazení celé částky.
5 způsobů, jak zaplatit za byt na Phuketu
1. Developerský splátkový plán vázaný na etapy výstavby
Nejrozšířenější varianta pro nové projekty. Záloha se skládá při podpisu smlouvy, další platby jsou navázány na konkrétní milníky stavby. Příklad z praxe: projekt The Harmony od Wallaya Villas v Chertalay pracuje se strukturou 30/30/15/15/10 %. Prvních 30 % se platí při podpisu smlouvy, dalších 30 % po dokončení základů, pak 15 % a 15 % v dalších fázích výstavby a závěrečných 10 % při předání klíčů. Plánované dokončení projektu je Q3 2027, takže kupující mají téměř dva roky na rozložení plateb.
Projekt Layan Verde nabízí ještě flexibilnější podmínky. Vstupní cena začíná od 263 000 USD s možností volby struktury 50 % nebo 35 % zálohy, přičemž zbývající splátky jsou rozloženy až do konce roku 2028. Studia v tomto projektu mají projektovaný výnos z nájemního poolu až 8,7 % ročně.
Společnost AssetWise využívá pro svou značku The Title standardní strukturu: 25 % při podpisu smlouvy, 25 % po dokončení základů a 25 % při předání. Celkové portfolio The Title na Phuketu dosáhlo hodnoty 47,447 miliardy THB, což vypovídá o hloubce aktuální poptávky na ostrově.
2. Financování od prodávajícího na sekundárním trhu
Tato varianta, někdy označovaná jako 'vendor financing' nebo 'easy buy', je soukromá dohoda mezi prodávajícím a kupujícím bez jakékoli účasti banky. Kupující složí zálohu 10-30 % a zbytek splácí čtvrtletně nebo měsíčně po dobu 3-5 let. Vlastnické právo zůstává prodávajícímu až do uhrazení celé částky.
Podstatný detail: prodávající zpravidla nezahrnuje úrokovou složku jako explicitní sazbu, ale promítá ji do smluvní ceny jako cenovou přirážku. Typické rozmezí je 3-5 % ročně z nesplacené jistiny. Vyšší záloha, tedy blíže k 30 %, obvykle přináší lepší podmínky: nižší periodické splátky a kratší celkovou dobu splácení.
3. Jednorázová platba v předprodejní fázi se slevou
Někteří developeři nabízejí slevu 5-15 % z kupní ceny při 100% platbě předem v raném stadiu projektu. Tento přístup vyhovuje investorům s volnou likviditou, kteří jsou ochotni zablokovat kapitál na 1,5-2 roky do dokončení stavby. Rizikový profil je vyšší (prodlení ve výstavbě jsou vždy možná), ale vstupní cena je nejnižší ze všech variant.
4. Záloha a postoupení smlouvy před dokončením
Kupující zajistí jednotku zálohou 25-30 % a před dokončením budovy postoupí kupní smlouvu novému zájemci. Jde v podstatě o spekulativní pozici na rostoucí hodnotu nemovitosti. Funguje to na rostoucím trhu, ale ne každý developer postoupení smlouvy povoluje. Smlouvu o koupi a prodeji je nutné pečlivě prostudovat, než se na tuto možnost spolehne.
5. Financování zajištěné zahraničními aktivy
Vybrané mezinárodní banky v Singapuru a Hongkongu poskytují úvěrové facility zajištěné zahraničním portfoliem za účelem nákupu thajských nemovitostí. Sazby zpravidla začínají na 4-6 % ročně. Struktura je složitá a vyžaduje již existující portfolio odpovídajícího rozsahu, ale je vhodná pro investory, kteří nechtějí likvidovat stávající investice.
Srovnávací tabulka platebních variant
| Parametr | Developerský plán | Financování od prodávajícího | Jednorázová platba | Postoupení smlouvy | Offshore úvěr |
|---|---|---|---|---|---|
| Záloha | 25-50 % | 10-30 % | 100 % | 25-30 % | 20-40 % |
| Délka splácení | 1-3 roky (výstavba) | 3-5 let | Jednorázově | Do dokončení | 5-15 let |
| Úroková sazba | 0 % | 3-5 % p.a. | Bez úroku | Bez úroku | 4-6 % p.a. |
| Převod vlastnictví | Po úplném zaplacení | Po úplném zaplacení | Ihned | Nepřijato | Po splacení úvěru |
| Hlavní riziko | Prodlení ve výstavbě | Selhání prodávajícího | Vázání kapitálu | Zakázané postoupení | Kurzové riziko |
| Dostupnost | Široká | Omezená | Vždy | Závisí na smlouvě | Pouze velká portfolia |
Na co si dát pozor: nejčastější chyby českých kupců
Záměna kvóty 49 % za formalitu. Thajský zákon umožňuje cizincům vlastnit byt v plném vlastnictví (freehold) pouze tehdy, pokud zahraniční podíl v budově nepřekračuje 49 % celkové podlahové plochy. Kvóta platí na úrovni budovy, nikoli jednotky. Jakmile je kvóta plná, registrace vlastnictví není možná bez ohledu na to, kdy jste zaplatili zálohu. Před složením jakékoli zálohy si vyžádejte písemný certifikát od správce bytového domu a ověřte situaci na katastru.
Převod peněz z účtu v Thajsku. Pro registraci freehold bytu na cizince musí finanční prostředky přijít ze zahraničí v cizí měně. Bez formuláře FETF (Foreign Exchange Transaction Form), který vydá přijímající thajská banka, Katastrální úřad převod odmítne.
Ústní dohody o splátkách. U financování od prodávajícího se podmínky příliš často domlouvají slovně. Každá výše splátky, každé datum splatnosti, penále za prodlení i podmínky vrácení zálohy musí být písemně zakotveny ve smlouvě o koupi a prodeji ještě před tím, než dáte jakékoli peníze.
Zapomenutí na fond oprav a správní poplatky. Nad rámec kupní ceny každý kupující hradí jednorázový příspěvek do fondu oprav, zpravidla 400-800 THB za m², a průběžný poplatek za správu společných prostor (40-100 THB za m² měsíčně). Ani jedna z těchto položek není součástí splátkového plánu.
Spolehnutí na splátkový plán jako ochranu před rizikem. Developerské financování nechrání kupce před platební neschopností developera. Před podpisem čehokoli ověřte finanční zdraví společnosti, platnost povolení EIA (posouzení vlivu na životní prostředí) a historii dokončených projektů.
Daně a poplatky při převodu vlastnictví
Samotné splátky jsou od daně osvobozeny. Při registraci vlastnictví na katastru kupující platí poplatek za převod ve výši 2 % z odhadní hodnoty (zpravidla se dělí rovným dílem s prodávajícím) a kolkovné 0,5 %.
Potřebujete průvodce?
Tým Nemovitosti v Thajsku pomáhá českým a slovenským zájemcům orientovat se v nabídce na Phuketu i v celém procesu koupě: od výběru projektu přes ověření kvóty 49 % až po koordinaci mezinárodního převodu peněz. Ozvěte se nám a my vám doporučíme konkrétní projekty odpovídající vašemu rozpočtu.
Zdroj: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/buying-property-in-thailand-as-a-foreigner-2026