Pokud jste v posledních letech uvažovali o vile na Phuketu přes thajskou firmu, tahle zpráva by vás měla zajímat. Thajské úřady prošetřují 33 luxusních nemovitostí v hodnotě 1,27 miliardy bahtů (přibližně 35 milionů dolarů) na podezření z takzvaného nominee vlastnictví, tedy krytí cizího kupujícího thajskými nastrčenými akcionáři. Jde o první skutečně masivní zásah proti praxi, která byla na trhu dlouho tolerovaným 'šedým standardem'.
Jak nominee struktura ve skutečnosti funguje
Cizinec založí thajskou firmu (Thai Co., Ltd.), kde formálně 51 % podílu drží thajští 'nominee' akcionáři, tedy lidé, kteří v realitě nemají s nemovitostí nic společného. Firma pak koupí pozemek a dům, ale skutečným vlastníkem a příjemcem výnosů zůstává zahraniční investor. Tento model se v Thajsku používá desítky let, protože thajský zákon cizincům přímé vlastnictví půdy jednoduše nedovoluje. V roce 2026 se ale regulátoři posunuli od varování k reálným vyšetřováním a konfiskacím.
Kolik nemovitostí je pod dohledem a kde
- 33 luxusních nemovitostí v celkové hodnotě 1,27 miliardy bahtů prošetřují thajské úřady, těžiště kauzy leží v bangkokských čtvrtích Pattanakarn a Krungthep Kreetha, píše The Nation Thailand
- Šetření se soustředí na nominee struktury, přes které cizinci obcházejí zákaz přímého vlastnictví půdy
- Podle thajského zákoníku o půdě (Land Code, oddíl 86) nesmí cizí státní příslušníci vlastnit půdu přímo
- Sankce za nominee schémata zahrnují zabavení majetku, pokuty až 20 000 bahtů a trestní řízení podle zákona o zahraničním podnikání (Foreign Business Act)
- Samostatná razie na jihu země, konkrétně na Phuketu, v Phangnga a Krabi, vedla k 48 zatčením a zabavení majetku za asi 1,05 miliardy bahtů na 89 pozemcích
- Legální alternativy existují: kondominium ve foreign freehold kvótě (do 49 % projektu) nebo pozemek přes 30letý pronájem s možností prodloužení
- Trh s kondominiy touto vlnou kontrol nijak zasažen není
Co konkrétně vyšetřování odhalilo
Zaměření kontrol je jasné: jde o domy a vily s pozemkem, ne o bytové jednotky, protože právní problém vzniká výhradně u vlastnictví půdy. Průměrná hodnota prošetřované nemovitosti se pohybuje kolem 38,5 milionu bahtů (zhruba 1,07 milionu dolarů), takže úřady cílí přímo na prémiový segment vil.
Vyšetřování podle The Nation Thailand vede thajský Katastrální úřad (Department of Lands) společně s Odborem zvláštních vyšetřování (DSI). Paralelně proběhla operace na Phuketu, v Phangnga a Krabi, do které bylo nasazeno přes 500 úředníků, vydáno 40 schválených zatykačů a provedeno 13 domovních prohlídek. Výsledkem bylo zadržení 48 podezřelých, z toho 27 Thajců a 21 cizinců, včetně občanů Izraele, Francie, Polska, Švýcarska, Velké Británie, Nizolandska, Ruska a Jižní Afriky, jak informovaly Bangkok Post a The Phuket News.
Již v roce 2025 Thajsko zpřísnilo kontrolu thajských firem se zahraniční účastí, kdy přidalo ověřování skutečných akcionářů přes systém DBD (Department of Business Development). Podle odhadů trhu je přes nominee struktury vlastněno až 70 % vil na Phuketu patřících zahraničním kupcům, což ukazuje, jak rozšířená tato praxe skutečně byla.
Jaké jsou legální cesty ke koupi nemovitosti
Cizinci mohou naprosto legálně vlastnit bytovou jednotku (freehold) v kondominiu, pokud podíl zahraničních vlastníků v projektu nepřekročí 49 %. Druhou uznávanou a bezpečnou variantou je dlouhodobý pronájem (leasehold) na 30 let s možností prodloužení, u kterého nehrozí riziko konfiskace.
Časté otázky českých kupujících
Co přesně je nominee vlastnictví v Thajsku?
Cizinec založí thajskou firmu (Thai Co., Ltd.), kde 51 % akcií formálně patří thajským nominee akcionářům. Firma koupí pozemek a dům, ale skutečná kontrola a užitek plynou zahraničnímu akcionáři. Thajské právo to považuje za obcházení zákona o zahraničním podnikání a zákoníku o půdě.
Jaké sankce hrozí za použití nominee schématu?
Podle zákona o zahraničním podnikání (Foreign Business Act, 1999) hrozí pokuta až 1 milion bahtů a/nebo vězení až na 3 roky. Zákoník o půdě navíc vyžaduje nucený prodej pozemku do 180 dnů od odhalení porušení. Pokud k prodeji nedojde, vlastnictví přechází na stát.
Mohl bych přijít o vilu koupenou přes nominee strukturu?
Ano. Jakmile je porušení prokázáno, může soud nařídit prodej nemovitosti do šesti měsíců. Pokud se nenajde kupec, majetek je zabaven. Precedenty už existují, na Koh Samui bylo v roce 2024 zabaveno několik vil.
Jak může cizinec legálně koupit dům s pozemkem v Thajsku?
Nejběžnější a nejbezpečnější variantou je leasehold. Pozemek si pronajmete na 30 let s právem prodloužení o další dvě období, samotnou stavbu je možné zapsat na vaše jméno. Další cestou je nákup přes skutečnou (nikoli nominee) thajskou firmu s reálným podnikáním a legitimními thajskými partnery, tato varianta ale vyžaduje solidní právní podporu.
Dotkne se vyšetřování i trhu s kondominiy?
Ne. Cizinci mají zákonné právo vlastnit bytovou jednotku (freehold) v rámci 49% kvóty zahraničního vlastnictví projektu. Tento mechanismus upravuje zákon o kondominiích (Condominium Act) a s nominee strukturami nemá nic společného.
Které oblasti Thajska jsou nejrizikovější?
Phuket, Koh Samui, Pattaya a Hua Hin mají nejvyšší koncentraci luxusních vil vlastněných cizinci, a tím i největší koncentraci nominee struktur a kontrolní aktivity úřadů.
Vyplatí se teď ještě investovat do nemovitosti v Thajsku?
Rozhodně, pokud je právní struktura v pořádku. Trh s kondominiy zůstává plně otevřený, nájemní výnosy v Bangkoku se pohybují kolem 5-7 % ročně a u dobře řízených nemovitostí na Phuketu lze dosáhnout 8-10 %. Klíčem je spolupráce s licencovanými právníky a vyhýbání se šedým strukturám.
Co dělat, pokud už nemovitost vlastním přes nominee strukturu?
Okamžitě se poraďte s thajským právníkem specializovaným na pozemkové právo. Možnosti zahrnují přestavbu firmy do souladu se zákonem, převod na leasehold nebo prodej nemovitosti dřív, než kontrola dorazí do vaší oblasti.
Jak si mohu ověřit legální strukturu ještě před koupí?
Vyžádejte si nezávislý právní audit od advokáta, který není spojený s prodávajícím. Ověřte, že thajští akcionáři jsou reální lidé s prokazatelným příjmem a že firma vykonává skutečnou obchodní činnost a platí daně.
Ovlivní tato vlna kontrol ceny vil v Thajsku?
V krátkodobém horizontu může nabídka na sekundárním trhu vzrůst, protože někteří vlastníci budou chtít prodat dřív, než kontrola dorazí do jejich oblasti. To může kupujícím ochotným koupit vilu formou leaseholdu otevřít příležitost ke koupi za výhodnější cenu.
Co si z toho odnést
Současná situace není krizí, je to normalizace trhu. Thajsko se postupně posouvá k větší transparentnosti a investoři, kteří si nastaví obchod v souladu se zákonem, z toho jen profitují. Pravidlo pro rok 2026 je jasné: právně čistá struktura transakce je důležitější než samotná cena. Šetření na právním poradenství vás může v konečném důsledku stát celou investici.
Pokud plánujete koupi nemovitosti v Thajsku a chcete mít jistotu, že vaše transakce bude od začátku postavená legálně, tým Nemovitosti v Thajsku vám pomůže najít správné řešení na míru.
Zdroj: The Nation Thailand