Pokud vlastníte nebo plánujete koupit vilu na Phuketu přes 'kamaráda Thajce' zapsaného v katastru, tenhle článek by vás měl zajímat víc než cokoliv jiného, co jste letos četli o thajském realitním trhu. Premiér Anutin Charnvirakul nařídil plošný audit nominee vlastnických struktur v celém Thajsku, a to i mimo hranice Východního ekonomického koridoru (EEC), kde vše začalo.
Krátká odpověď hned na začátek: kontroly nominee vlastnictví se v roce 2026 týkají všech 77 provincií Thajska, nejen EEC. Impulsem byl prudký nárůst čínského kapitálu do provincií Chonburi, Rayong a Chachoengsao, ale prověřování už dávno zasahuje i Phuket, Koh Samui a Chiang Mai. Sankce podle Section 96 zákona o pozemcích (Land Code Act) mohou znamenat pokutu a nucený prodej pozemku, podle Section 96 zákona o zahraničním podnikání (Foreign Business Act) hrozí až 3 roky vězení.
Proč se najednou mluví o EEC a co to s Phuketem má společného
EEC je speciální ekonomická zóna založená v roce 2018, která pokrývá provincie Chonburi, Rayong a Chachoengsao. Podle dat EECO přesáhly deklarované investice v zóně do konce roku 2025 částku 1,9 bilionu THB. Právě prudký příliv čínského kapitálu do těchto tří provincií byl spouštěčem, kvůli kterému premiér nařídil Thajskému pozemkovému úřadu (Department of Lands) provést celostátní audit katastrů.
Jenže odsud vede přímá linka k Phuketu. Logika je jednoduchá: pokud úřady najdou fungující metodu na odhalování nominee vlastnictví v EEC, nemá smysl ji nepoužít i jinde. A protože Thajsko dnes disponuje digitálními katastrálními databázemi, propojenými bankovními transakcemi a možností křížové kontroly přes Úřad pro boj proti praní špinavých peněz (AMLO), technicky už není problém prověřit vlastnickou strukturu vily v Bang Tao stejně snadno jako pozemek v Rayongu.
Jak vlastně nominee schéma funguje a proč ho Thajci tolerovali roky
Pro Čechy, kteří na Phuketu koupili nebo zvažují koupi vily, je typický scénář dobře známý: cizinec pozemek fakticky financuje, ale jako vlastník je v katastru zapsaná thajská fyzická osoba, často bývalý partner, řidič nebo místní známý. Na papíře patří pozemek stoprocentně Thajci, cizinec nemá žádný formální právní nárok, jen důvěru a případně nějakou soukromou smlouvu, která v thajském právu často neobstojí.
Tahle praxe se v Thajsku tolerovala desítky let a byla považována za 'šedou zónu', kterou nikdo aktivně nestíhá. Podobné kampaně proti nominee vlastnictví ostatně proběhly už v letech 2006, 2014 a 2019, vždy s omezeným dopadem. Rok 2026 je ale jiný v jednom klíčovém ohledu: úřady mají poprvé skutečně funkční digitální nástroje. Pozemkový úřad dokáže sledovat, kdo za nemovitost skutečně platil, kdo hradí její údržbu a kdo v ní fakticky bydlí, a to díky propojení bankovních dat přes AMLO. V letech 2024-2025 už existují konkrétní precedenty nuceného prodeje pozemků na Phuketu, kde úřady prokázaly nominee vlastnictví právě sledováním bankovních převodů.
Kolik je to reálné riziko a kolik vil na Phuketu se to týká
Podle tržních odhadů je mezi 10 a 15 % vil na Phuketu a v Pattayi strukturováno právě přes nějakou formu nominee ujednání. To není zanedbatelné číslo, znamená to, že pokud jste si vilu na Phuketu koupili přes místního 'partnera' zapsaného jako vlastník pozemku, patříte do poměrně široké skupiny, na kterou se prověřování reálně může zaměřit.
Když úřady prokáží nominee schéma, důsledky jsou tvrdé:
- nucený prodej pozemku do 180 dnů
- pokuta až 20 000 THB podle Section 96 Land Code Act
- trestní stíhání podle Section 36 Foreign Business Act s hrozbou až 3 let vězení a pokutou až 1 milion THB
Které vlastnictví je v pořádku a na které se kontroly nevztahují
Dobrá zpráva pro každého, kdo zvažuje koupi bytu spíš než vily: kondominia tímhle prověřováním vůbec nejsou dotčena. Cizinec může legálně vlastnit až 49 % podlahové plochy jednotek v jakémkoliv projektu kondominia, a to na základě Condominium Act B.E. 2522 formou plného vlastnictví (freehold). Tohle pravidlo platí beze změny a žádná z aktuálních kontrol ho nijak neomezuje.
Pokud jde o pozemky a vily, existují legální cesty, jak k nim přijít bez rizika:
- dlouhodobý pronájem (leasehold) až na 30 let, registrovaný na pozemkovém úřadě, s možností prodloužení, umožňuje legálně vlastnit stavbu (nikoliv pozemek pod ní)
- koupě kondominia v rámci zahraniční kvóty dává plné vlastnické právo
- thajská společnost se skutečnou obchodní činností a reálnými thajskými akcionáři může vlastnit pozemek, ale thajské firmy s víc než 49% zahraničním podílem jsou klasifikovány jako zahraniční subjekty a pozemek vlastnit nesmí
Co dělat, pokud vaše vila stojí na nominee struktuře
Pokud vlastníte nebo financujete nemovitost přes thajskou fyzickou osobu, je čas jednat, ne čekat, až přijde kontrola. Doporučujeme:
- projít všechny existující vlastnické struktury zahrnující thajské fyzické osoby
- dokončit právní audit ještě do konce roku 2026
- zvážit konverzi na leasehold strukturu nebo restrukturalizaci přes plně legální thajskou společnost
- v krajním případě zvážit prodej nemovitosti, pokud legální narovnání není proveditelné
Konzultace s licencovaným právníkem specializovaným na thajské pozemkové právo by v roce 2026 měla být samozřejmostí, ne volitelným krokem. Vyhněte se jakémukoliv 'konzultantovi', který vám nabídne zařídit nominee schéma, právě tihle lidé jsou dnes největším rizikem pro váš kapitál.
Zdroj: EECO (Eastern Economic Corridor Office)
Časté dotazy
Co přesně je nominee vlastnictví pozemku v Thajsku?
Jde o ujednání, kdy cizinec financuje koupi pozemku, ale jako právní vlastník je v katastru zapsaný thajský občan. Podle thajského práva to porušuje zákon o pozemcích i zákon o zahraničním podnikání.
Jaký trest hrozí za nominee vlastnictví?
Pokuta až 1 milion THB a až 3 roky vězení podle Foreign Business Act. Pozemkový úřad navíc může nařídit nucený prodej nemovitosti do 180 dnů.
Týkají se kontroly i majitelů bytů v kondominiu?
Ne. Cizinci si zachovávají právo vlastnit jednotky v kondominiu, pokud není překročena zahraniční kvóta 49 % celkové podlahové plochy projektu. Upravuje to Condominium Act B.E. 2522.
Čím se kampaň v roce 2026 liší od těch předchozích v letech 2006, 2014 a 2019?
Úřady dnes používají digitální nástroje: křížovou kontrolu bankovních transakcí přes AMLO, analýzu katastrálních registrů a kontrolu daňových záznamů. Dřívější kampaně stály hlavně na ručních kontrolách a udáních.
Může si cizinec v Thajsku legálně koupit pozemek?
Přímé vlastnictví pozemku je zakázáno, s výjimkou investic ve výši 40 milionů THB a více přes BOI. Legální alternativy jsou dlouhodobý pronájem (leasehold), koupě kondominia formou freehold, nebo vlastnictví přes skutečně fungující thajskou společnost.
Na závěr jedna praktická poznámka od nás, z Nemovitosti v Thajsku: éra bezstarostných nominee schémat v Thajsku končí. Kampaň 2026 stojí na digitálních nástrojích a politické vůli na nejvyšší úrovni. Prověřte si svou vlastnickou strukturu teď, dřív než audit přijde za vámi.