Klient napíše rezervační smlouvu, pošle developerovi zálohu přes 'spolehlivého' platebního agenta, a o tři týdny později zjistí, že peníze dorazily jako platba za 'dodávku zboží'. Katastr (Land Department) takový dokument k registraci vlastnictví nepřijme. Tohle není hypotetický scénář, je to nejčastější chyba na trhu s ruskými kupujícími v Phuketu za poslední dva roky.
Vlastnit kondo v Thajsku může ruský občan bez omezení, žádný thajský zákon ani ruská pravidla o zahraničním majetku to nezakazují. Otázka nikdy nebyla 'jde to?', ale 'jak se peníze legálně dostanou přes hranici a jakou stopu po sobě zanechají v papírech'.
Tři legální platební cesty, které skutečně existují
Od chvíle, kdy byla většina ruských bank odpojena od SWIFT, se platební scéna pro zahraniční nemovitosti postavila prakticky od nuly. Platební agenti, transfery přes třetí strany, kufry s hotovostí i kryptoměnové řetězce, to všechno jsou cesty, které se v praxi používají. Některé se pohybují v rámci ruského federálního zákona 173-FZ o měnové regulaci a kontrole, jiné se nebezpečně blíží článku 193.1 ruského trestního zákoníku.
Reálně fungují jen tři možnosti:
- Převod z osobního účtu kupujícího u ruské banky.
- Převod z deklarovaného zahraničního bankovního účtu kupujícího.
- Přinesení hotovosti, deklarované na obou hranicích.
Hotovost sama o sobě ale neřeší thajskou stranu rovnice, a to je bod, který většina zprostředkovatelů zamlčí.
Co je FET certifikát a proč bez něj freehold nejde
Registrace kondominia ve freeholdu vyžaduje FET formulář (Foreign Exchange Transaction). Je to bankovní potvrzení, že do Thajska přišla zahraniční měna a byla na thajské půdě směněna na baht. Bez tohoto dokumentu katastr zahraniční vlastnictví bytu nezapíše.
Hotovost přinesená přes hranici tento dokument nevygeneruje. Kupující si tak může legálně přivézt peníze v kufru, doklad ale nezíská, a freehold registrace zkrátka neproběhne. Zajímavé je, že se stejný požadavek objevuje i u nájmů: několik katastrálních úřadů v Phuketu si FET vyžaduje i při registraci 30letého leaseholdu, přestože to zákon striktně nevyžaduje.
Platební agenti: kdy jsou v pořádku a kdy jsou riziko
Platební agenti jsou akceptovatelní, ale pouze ti, kteří mají licenci konkrétně na transakce pro fyzické osoby, ne firemní licenci pro zahraniční obchod. Rozdíl je zásadní a v praxi rozhoduje o tom, zda platba nakonec zapadne do kolonky 'reálný nákup nemovitosti', nebo do kolonky 'dodávka zboží'.
Klíčovým dokumentem je servisní smlouva (plná moc nebo agenturní kontrakt), která výslovně uvádí účel jako 'platba za nemovitost', nikdy 'převodová služba' a rozhodně nikdy 'dodávka zboží'. Hotovostní doklad za poskytnutou službu je nejjednodušší signál, že agent funguje v Rusku transparentně. Jeho absence je důvod k odchodu.
Provize na trhu se pohybuje zhruba 1 až 2,5 % z transakční částky plus kurzové rozpětí, přičemž rozdíly v cenách mezi jednotlivými poskytovateli dosahují až 1,5 % z rozpočtu obchodu. To není maličkost: u kondominia za tři miliony korun to může znamenat desítky tisíc korun rozdílu jen na poplatcích.
Nejčastější chyby a jak jim předejít
Platba pod falešnou obchodní dokumentací. Nejčastější chyba na trhu: peníze jsou odeslány jako platba za zboží nebo vybavení, přitom se ve skutečnosti kupuje kondo. Jde o převod pod nepravdivým účelem, riziko je vymáhání repatriace, pokuta podle článku 15.25 ruského správního zákoníku, nebo u větších částek trestní odpovědnost podle článku 193.1. Řešení je jednoduché: přečtěte si uvedený účel platby před odesláním peněz a od jakéhokoli obchodu zmiňujícího 'zboží' odejděte.
Přerušený řetězec plátců. Peníze v Rusku přijme jedna firma, ale thajskému developerovi dorazí od úplně jiného subjektu. Řešení: trvejte na tom, aby byl konečný plátce uveden ve smlouvě, a vyžádejte si vzory dříve realizovaných plateb.
Platba od nesouvisející třetí strany. Thajští developeři čím dál častěji odmítají peníze od osob, které nemají žádnou vazbu na skutečného kupujícího. Účel platby by měl obsahovat celé jméno kupujícího, název projektu a číslo jednotky.
Vyrovnání v kryptoměně. Podle 173-FZ nejsou digitální aktiva ani ruská, ani zahraniční měna. Explicitní zákaz neexistuje, ale na ruské straně chybí jakýkoli podpůrný dokument. Kryptoměnu používejte jen tehdy, pokud dokážete daňovým úřadům při případné repatriaci plně vysvětlit tok peněz.
Sázka na to, že zůstanete neviditelní. Dokud se nikdo nedívá, otázky nepřicházejí. Kontrola má tendenci se objevit při rozvodu, daňové kontrole, nebo při pokusu repatriovat výnosy po prodeji. Sestavte kompletní složku hned: smlouva, doklad, platební příkaz, FET, potvrzení developera, a uchovejte ji zhruba deset let.
Jak má vypadat ideální platební řetězec
Odvětvová doporučení pro rok 2026 se shodují na jedné struktuře: peníze by měly být převedeny v cizí měně, ideálně přes bankovní účet kupujícího ve třetí zemi, přímo do thajské banky, která poté vystaví FET na jméno kupujícího tak, aby souhlasilo s osobou zapisovanou do katastru.
V praxi to znamená tento sled: převod z vlastního ruského bankovního účtu na licencovaného platebního agenta na základě agenturní smlouvy uvádějící 'platbu za nemovitost' jako účel, následně měnový převod developerovi s odkazem na kupujícího a jednotku, směna na baht v thajské bance, vydání FET, a nakonec registrace na katastru.
Pokud vám kdokoli nabídne 'zjednodušení' skrze zastření účelu platby v jakémkoli kroku, berte to jako červenou vlajku. Ušetřená procentní bod na provizi nikdy nevyváží riziko transakce postavené na zfalšovaných dokumentech. To je moje jednoznačné doporučení, s jednou výjimkou: pokud kupujete nemovitost v hotovosti bez zájmu o freehold registraci a jste srozuměni s leaseholdem bez FET, část tohoto rizika na vás nedopadá.
Sdílejí Thajsko a Rusko data o transakcích?
Mezi Thajskem a Ruskem neexistuje automatická výměna dat o transakcích s nemovitostmi, informace o finančních účtech se ale sdílejí, což míru kontroly snižuje, ale nevylučuje. Problém obvykle nevyplave na povrch při vstupu do obchodu, ale při výstupu, tedy když nemovitost prodáváte a peníze repatriujete zpět do Ruska. Bez řádného platebního příkazu se vysvětlení, jak kapitál původně opustil zemi, rychle rozpadá.
Časté dotazy
Může ruský občan v roce 2026 stále koupit kondo v Thajsku?
Ano, žádný zákaz neexistuje. Zahraniční kupující mohou vlastnit freehold v rámci 49% kvóty z celkové obytné plochy kondominia, zbytek se řeší přes leasehold nebo thajskou právnickou osobu.
Co přesně je FET certifikát a proč je tak důležitý?
Jde o bankovní potvrzení, že do Thajska přišla zahraniční měna a byla směněna na baht přímo v Thajsku. Bez něj katastr odmítne zapsat zahraniční vlastnictví bytu.
Můžu přivézt hotovost a zaplatit developerovi přímo?
Hotovost lze přinést, částky nad 10 000 USD je nutné deklarovat při odjezdu z EAEU a nad 20 000 USD při vstupu do Thajska. Tento typ platby ale nevygeneruje FET, takže freehold registrace nebude možná.
Žiji v zahraničí déle než 183 dní. Platí na mě stále ruská měnová kontrola?
Pokud platba pochází z zahraničního účtu, žádná ruská banka do transakce nevstupuje. Povinnost oznámit Federální daňové službě otevření zahraničního účtu ale zůstává, i když se některé reportingové povinnosti u osob strávivších přes 183 dní mimo Rusko v daném roce ruší.
Zdroj: Realty-Phuket.com