Když český klient poprvé uslyší číslo 1,64 milionu prázdných bytů, obvykle se zeptá jediné: neblbne náhodou celý thajský trh s nemovitostmi? Odpověď je nuancovanější, než by se zdálo, a právě proto stojí za to se u ní zastavit dřív, než podepíšete rezervační smlouvu na cokoliv od Bangkoku po Phuket.
Stručná odpověď hned na začátku
Thajsko má podle údajů Thailand Business News 1,64 milionu neobydlených bytových jednotek v celkové hodnotě 3,45 bilionu bahtů (zhruba 96 miliard dolarů), což je suma srovnatelná s celým ročním HDP Srí Lanky. Problém se ale netýká celého trhu rovnoměrně: koncentruje se v levnějším segmentu na okraji Bangkoku a v průmyslových provinciích středního Thajska, zatímco rezortní destinace jako Phuket nebo Samui zůstávají díky omezené nabídce pozemků a stálému zájmu zahraničních kupců mnohem stabilnější. Pro investora ze střední Evropy z toho plyne jasné poučení: nekupovat plošně, ale cíleně, s důrazem na reálný nájemní výnos, ne na spekulaci s cenou.
Co přesně čísla ukazují
- Celkový bytový fond Thajska čítá zhruba 17 milionů jednotek, z toho 1,64 milionu stojí prázdných. Míra neobsazenosti tak přesahuje 9 %, což je nad hranicí 5-7 %, kterou mezinárodní analytici považují za kritickou.
- Naprostá většina přebytku se nachází v Bangkoku a jeho satelitech. Odhady trhu hovoří o tom, že až 40 % prázdných kondominií tvoří masový segment (studia a byty 1+kk pod 3 miliony bahtů) v lokalitách bez rozvinuté infrastruktury.
- Za přebytkem stojí zaběhnutý model thajských developerů: prodávat co nejvíc jednotek ještě před zahájením stavby (tzv. off-plan prodej). Spekulanti skládají zálohy ve výši 10-20 % ceny v naději, že byt prodají dál ještě před dokončením. Jakmile trh zpomalí, tyto jednotky zůstávají neprodané i nepronajaté.
- Thajsko prakticky nemá funkční daň z prázdných nemovitostí. Daň z pozemků a staveb zavedená v roce 2020 činí jen 0,02-0,3 % z odhadní hodnoty, což majitele nijak netlačí k tomu, aby byt prodali nebo pronajali.
- Vyčerpání zahraniční kvóty je velmi nerovnoměrné: v prémiových projektech na Phuketu a v centru Bangkoku je kvóta 49 % pro zahraniční vlastníky obvykle zcela vyprodaná, zatímco v okrajových kondominiích dosahuje zájem cizinců jen 5-15 %.
- Thajská vláda zatím jen diskutuje o řešení: omezení nových stavebních povolení v přesycených zónách a progresivní daň pro vlastníky více nemovitostí. Konkrétní zákon však zatím schválen nebyl.
- Průměrný hrubý nájemní výnos u masových kondominií na okraji Bangkoku klesl na 3-4 % ročně, zatímco vily a byty na Phuketu díky krátkodobým pronájmům běžně dosahují 6-8 %.
Jak se Thajsko do této situace dostalo
Mechanismus je vlastně jednoduchý a v regionu ne úplně neobvyklý: developer staví, spekulant kupuje s cílem rychle prodat dál, konečný uživatel přichází na řadu jako poslední. Během let růstu tento model vydělával všem zúčastněným. Od roku 2022 ale tempo růstu cen v masovém segmentu zpomalilo, kupní síla thajské střední třídy oslabila a hypoteční sazby vzrostly. Výsledkem jsou sklady neprodaných bytů, o které v podstatě nikdo nestojí, ani jako o bydlení, ani jako o investici.
Závažnost problému se navíc výrazně liší podle regionu. Podle zprávy společnosti Better-than-Freehold, přičemž thajská státní společnost pro správu problémových aktiv BAM potvrzuje, že trh ještě nedosáhl dna, existuje zhruba 700 000 neprodaných jednotek, o které se uchází méně než 100 000 domácností se skutečnou kupní silou. Nepoměr téměř sedminásobný. Právě v tomto rozporu se skrývá prostor pro výhodné nákupy s výraznou slevou, ovšem pouze pro kupce, kteří použijí plně legální vlastnickou strukturu, protože Thajsko v posledních letech výrazně zpřísnilo pravidla proti tzv. nominee dohodám (skrytému vlastnictví přes nastrčené osoby).
Proč Phuket, Samui a Pattaya hrají jinou hru
Rezortní trh funguje na úplně jiných principech než bangkokské sídliště. Poptávku zde táhnou zahraniční kupci a turisté, kterých v roce 2025 dorazilo do Thajska přes 36 milionů. Pozemky na ostrovech jsou fyzicky omezené a nová výstavba naráží na přísné environmentální regulace. V luxusním segmentu vil na Phuketu jednoznačně dominují zahraniční kupující, přičemž Samui a Phangan zaznamenávají obzvlášť vysokou aktivitu zahraničních zájemců. Vily navíc čím dál víc předbíhají kondominia v oblibě u movitějších mezinárodních kupců, kteří dají přednost životnímu stylu, prověřenému developerovi a reálnému potenciálu nájemního výnosu před spekulativním přeprodejem.
Společnost Knight Frank Thailand očekává, že luxusní segment na Phuketu zůstane odolný i v průběhu roku 2026, a to i díky tomu, že se zvyšuje konkurence o off-plan projekty kondominií spuštěné v posledních 3-4 letech.
Kde konkrétně v Bangkoku hrozí největší riziko
Největší přebytek nabídky se soustředí na periferii: čtvrti Bang Na, Rangsit, Bang Yai a Lat Krabang, tedy oblasti masové výstavby daleko od centrálních stanic BTS a MRT. Naproti tomu centrální lokality jako Silom, Sathorn nebo Sukhumvit (úsek od stanice Nana po Phrom Phong) si vedou výrazně lépe a nejsou přebytkem nabídky zasaženy stejnou měrou.
Co to znamená pro váš rozpočet
V rezortním segmentu na Phuketu se vstupní investice do spravovaného kondominia obvykle pohybuje od 5 do 7 milionů bahtů (zhruba 140 000 až 200 000 dolarů). V centru Bangkoku začínají rozpočty na studio nebo byt 1+kk poblíž stanic BTS na 4 až 6 milionech bahtů.
Časté dotazy
Znamená 1,64 milionu prázdných bytů, že ceny v Thajsku plošně padnou?
Ne, propad se netýká celého trhu. V masovém segmentu kondominií na okraji Bangkoku, v Nonthaburi a Samut Prakan už dnes vidíme stagnaci cen a slevy ve výši 10-15 % oproti ceníkové ceně. Prémiový segment i rezortní nemovitosti si naopak cenovou stabilitu drží.
Vyplatí se v roce 2026 ještě kupovat nemovitost v Thajsku?
Ano, ale je potřeba postupovat velmi cíleně. Zajímavé zůstávají rezortní nemovitosti s ověřeným nájemním výnosem, byty v centrálním Bangkoku poblíž dopravních uzlů a vily s výhledem na moře na Phuketu. Naopak masový segment kupovaný čistě za účelem spekulativního přeprodeje se nedoporučuje.
Zavede Thajsko daň z neobydlených nemovitostí?
O tématu se diskutuje, ale pro rok 2026 zatím žádný konkrétní zákon schválen nebyl. Současná daň z pozemků a staveb je natolik nízká, že majitele k prodeji nebo pronájmu prázdných bytů reálně nenutí.
Mohou cizinci v Thajsku kupovat nemovitosti přímo?
Cizinci mohou nabývat kondominia do osobního vlastnictví (freehold) v rámci zákonné kvóty 49 % zahraničních vlastníků na projekt. Vily a domy se obvykle pořizují formou 30letého pronájmu (leasehold) s možností prodloužení nebo přes thajskou společnost, přičemž je vždy nutné dbát na plný soulad s pravidly o původu financí a zákazem tzv. nominee struktur.
Hlavní doporučení pro investory: vyhýbejte se masovému segmentu kondominií na okraji Bangkoku. Zaměřte se na nemovitosti s prokázaným nájemním výnosem nad 6 % v rezortních lokalitách nebo v prémiových projektech centrálního Bangkoku. Před podpisem jakékoli smlouvy si vždy ověřte vyčerpání zahraniční kvóty a reálná data o obsazenosti a výnosu z pronájmu.
Zdroj: Bangkok Post
Uvažujete o investici do nemovitosti v Thajsku? Naši specialisté z Nemovitosti v Thajsku vám pomohou najít nemovitost, která odpovídá vašemu rozpočtu i cílům.