V roce 2024 thajská policie na Phuketu uzavřela 12 nelegálních mini-hotelů, kde majitelé vil pronajímali nemovitosti turistům na noc bez potřebných povolení. Pokuty dosahovaly až 20 000 THB za den porušení a několik zahraničních vlastníků čelilo deportaci. Všichni udělali stejnou chybu: před zahájením pronájmu si neověřili thajskou legislativu.
Thajsko striktně rozlišuje dva typy pronájmu. Dlouhodobý pronájem (30 dní a více) podléhá občanskému zákoníku a nevyžaduje žádnou zvláštní licenci. Krátkodobý pronájem (méně než 30 dní) je podle hotelového zákona B.E. 2547 považován za hotelovou činnost - porušení hrozí pokutou až 20 000 THB a trestní odpovědností. Třetí cestou je svěření nemovitosti profesionální správcovské společnosti a pobírání pasivního příjmu.
Stručný přehled
- Dlouhodobý pronájem (30+ dní) - není potřeba licence ani thajská firma, stačí písemná smlouva mezi fyzickými osobami
- Krátkodobý pronájem (méně než 30 dní) - vyžaduje založení thajské společnosti a licenci podle hotelového zákona
- Malé nemovitosti (do 8 pokojů) - mohou získat zjednodušenou registraci jako 'ubytování bez statusu hotelu'
- Nemovitosti s 8 a více pokoji nebo kapacitou 30+ hostů - musí mít plnou hotelovou licenci
- Správcovské společnosti si účtují 20 až 30 % z příjmů, ale zajišťují veškerý provoz i licenční požadavky
- Formulář TM30 je povinný: majitel nemovitosti musí do 24 hodin od příjezdu každého zahraničního hosta nahlásit jeho pobyt na imigračním úřadě
Možnosti pronájmu
Varianta 1: Dlouhodobý pronájem bez licence
Nejjednodušší způsob, jak z thajské nemovitosti generovat příjem. Se zájemcem o bydlení podepíšete písemnou smlouvu na 6 až 12 měsíců, ve které stanovíte měsíční nájemné, kauci (zpravidla 1 až 2 měsíční nájmy) a práva a povinnosti obou stran.
Tyto vztahy upravuje občanský a obchodní zákoník. Licence se nevyžaduje a thajskou firmu zakládat nemusíte - jednáte jako fyzická osoba.
Důležitý detail: pokud nájemní smlouva přesahuje 3 roky, musí být registrována na katastrálním úřadě (Land Department). Bez registrace má smlouva omezenou právní ochranu a nájemce ji může napadnout u soudu.
Typické výnosy z dlouhodobého pronájmu na Phuketu se pohybují kolem 5 až 7 % ročně z hodnoty nemovitosti.
Varianta 2: Krátkodobý pronájem s licencí
Denní a týdenní pronájmy mohou přinést 1,5 až 2krát vyšší příjem než dlouhodobé nájmy, ale právní nároky jsou výrazně vyšší.
Hotelový zákon B.E. 2547 z roku 2004, naposledy aktualizovaný v roce 2026, klasifikuje jakékoliv ubytování hostů na méně než 30 dní jako hotelovou činnost. Pro legální provoz je nutné:
- Zaregistrovat thajskou společnost
- Získat licenci (plnou hotelovou, nebo zjednodušenou registraci pro nemovitosti s méně než 8 pokoji)
- Splnit požadavky na požární bezpečnost a hygienu
- Podávat formulář TM30 za každého zahraničního hosta do 24 hodin od příjezdu
Častá past pro majitele bytů: mnoho rezidenčních komplexů krátkodobý pronájem výslovně zakazuje ve svém domovním řádu. Správce budovy (juristic person) má pravomoc udělovat pokuty. Vždy si pravidla konkrétního komplexu ověřte ještě před koupí.
Varianta 3: Profesionální správa nemovitosti
Pokud v Thajsku nežijete trvale, je svěření nemovitosti licencované správcovské společnosti nejpraktičtějším řešením. Standardní rozdělení příjmů je 70 až 80 % pro majitele a 20 až 30 % pro správcovskou firmu.
Společnost zajišťuje obsazení, úklid, údržbu, právní soulad i podávání formulářů TM30. Vlastní thajskou firmu zakládat nemusíte, protože správcovská firma již příslušná povolení má.
Daňové povinnosti ale zůstávají na vás. Z obdržených příjmů platíte osobní daň z příjmu (po odečtení uznatelných výdajů) a daň z pozemků a budov.
Varianta 4: Podnájem jako podnikání
Někteří podnikatelé si nemovitosti pronajmou na dlouhodobou smlouvu a dále je podnajímají krátkodobě. Tento model vyžaduje:
- Registraci thajské společnosti
- Výslovné povolení k podnájmu přímo v hlavní nájemní smlouvě
- Licenci pro krátkodobé ubytování (zjednodušenou nebo plnou hotelovou)
Bez písemného souhlasu majitele s podnájmem je tato struktura nelegální.
Srovnávací tabulka
| Parametr | Dlouhodobý pronájem | Krátkodobý (do 8 pokojů) | Krátkodobý (8+ pokojů) | Správcovská firma |
|---|---|---|---|---|
| Minimální délka pobytu | 30 dní | 1 den | 1 den | Dle dohody |
| Thajská firma nutná | Ne | Ano | Ano | Ne |
| Typ licence | Žádná | Zjednodušená registrace | Plná hotelová licence | Má ji firma |
| Výnos na Phuketu | 5-7 % ročně | 8-12 % ročně | 10-15 % ročně | 5-10 % ročně |
| Zapojení majitele | Střední | Vysoké | Vysoké | Minimální |
| Daně | PIT + daň z nemovitosti | PIT + daň + DPH | PIT + daň + DPH | PIT + daň z nemovitosti |
| Riziko pokuty | Nízké | Střední | Vysoké bez licence | Nízké |
Nejčastější chyby a rizika
1. Krátkodobý pronájem bez licence. Nejrozšířenější omyl zahraničních majitelů v Thajsku. Stačí stížnost souseda a přijde policejní kontrola. Pokuta dosahuje až 20 000 THB za den a hrozí i trestní oznámení.
2. Ignorování domovního řádu bytového komplexu. I s platnou licencí může interní pravidla budovy krátkodobý pronájem zakazovat. Před koupí bytu určeného ke krátkodobému pronájmu si vždy prostudujte House Rules.
3. Opomenutí formuláře TM30. Majitel nemovitosti musí nahlásit každého zahraničního hosta imigračnímu úřadu do 24 hodin od příjezdu. Pokuta za porušení může dosáhnout 10 000 THB za případ. Správcovské společnosti tento formulář podávají automaticky.
4. Neregistrované nájemní smlouvy na 3 roky a více. Víceletá smlouva bez registrace na katastrálním úřadě může být napadena nájemcem u soudu. Registrace stojí 1 % z celkové hodnoty nájmu za celé sjednané období.
5. Nevhodná firemní struktura. Při zakládání thajské společnosti pro účely krátkodobého pronájmu je nutné dodržovat zákon o zahraničním podnikání. Použití nominálních akcionářů bez skutečné thajské účasti je porušením thajského práva.
6. Nepřiznání příjmů z pronájmu. Příjmy z pronájmu podléhají progresivní osobní dani z příjmu ve výši 5 až 35 % podle výše příjmu. Nepřiznání vede k pokutám a úrokům z prodlení.
Orientovat se v thajských pravidlech pronájmu není složité, pokud postupujete systematicky. Určete si, jaký typ pronájmu vás zajímá, zjistěte licenční požadavky pro vaši konkrétní nemovitost a předem si propočítejte daňové povinnosti. Pokud s thajským právem teprve začínáte, spolupráce s licencovanou správcovskou firmou výrazně snižuje právní rizika a přináší stabilní výnos. Tým Nemovitosti v Thajsku vám s výběrem i celým procesem rád pomůže.