Když jedna z pěti největších realitních poradenských firem na světě přeskládá celé regionální fungování, není to obyčejná firemní zpráva pro tiskové agentury. Je to signál, že se něco zásadního mění pod povrchem celého trhu. Přesně to se stalo začátkem roku 2026, kdy Savills oznámil strategickou proměnu svého thajského byznysu jako reakci na ochlazení rezidenčního segmentu.
Pro Čechy, kteří v posledních letech sledovali thajský trh jako jednu z nejrychleji rostoucích destinací pro investice do nemovitostí, to není důvod k panice. Je to spíš signál, že doba slepého nákupu 'na jakémkoli patře' definitivně skončila. Teď rozhoduje chladná hlava a tvrdá data, ne emoce z dovolené na Phuketu.
Kde přesně trh brzdí?
Ochlazení nejvíc zasáhlo bangkokský masový segment kondominií, konkrétně jednotky do 3 milionů THB. Podle Bank of Thailand objem hypotečních úvěrů meziročně klesl o 12 % ve čtvrtém čtvrtletí 2025. Velcí developeři na to už reagují: odkládají spouštění nových projektů, nabízejí slevy 15-20 % na neprodané jednotky a víc se soustředí na hotovostní kupce, včetně zahraničních klientů.
K tomu se přidává tvrdší kontrola tzv. nominee struktur, tedy firem vlastněných z 51 % Thajci a z 49 % cizinci, které zahraniční kupci historicky používali k obcházení stropu 49% zahraničního vlastnictví. Podle Bangkok Post je aktuálně prošetřováno kolem 33 luxusních vil v hodnotě 1,27 miliardy THB v bangkockých lokalitách jako Pattanakarn a Krungthep Kreetha. Tato kontrola zpomaluje i prodeje vil v turistických destinacích jako Phuket a Koh Samui, protože kupující potřebují víc času na to, aby strukturovali obchod bezpečně a transparentně.
Rychlá odpověď na hlavní otázku
- Savills restrukturalizuje thajský byznys kvůli slábnoucí poptávce po bydlení
- Objem hypoték v Thajsku koncem roku 2025 klesl zhruba o 12 %
- Zpomalení se soustředí do bangkokského masového segmentu (jednotky do 3 milionů THB)
- Prémiové a resortní nemovitosti na Phuketu, Samui a v Pattaye si drží stabilitu
- Developeři nabízejí slevy 15-20 % na neprodané jednotky a flexibilnější splátkové plány
- Kontrola nominee struktur zpomaluje obchody s luxusními vilami, prošetřováno je 33 nemovitostí za 1,27 miliardy THB v Bangkoku
- Pro kupce s hotovostí se teď otevírá reálné okno příležitosti, prodejci jsou ochotní vyjednávat
Fakta, která byste měli znát
- Savills patří mezi pět největších realitních poradenských firem světa a působí ve více než 70 zemích. Její strategický obrat v Thajsku odráží systémovou změnu na trhu, ne izolovaný lokální problém
- Spouštění nových kondominií v Bangkoku v prvním čtvrtletí 2026 kleslo odhadem o 25-30 % oproti stejnému období roku 2025
- Úrokové sazby thajských hypoték se pohybují kolem 6,5-7 % ročně, což výrazně omezuje poptávku místních kupců
- Zahraniční kupci tvoří až 40 % prodejů v prémiových bangkockých projektech a až 60 % na Phuketu, uvádí CBRE Thailand
- Průměrný výnos z pronájmu bangkockých kondominií se pohybuje kolem 4-5 % ročně, zatímco spravované jednotky pod hotelovou značkou na Phuketu dosahují 6-8 %
- Thajský zákon o kondominiích (Condominium Act) stále omezuje zahraniční vlastnictví na 49 % celkové podlahové plochy projektu
- Thajský baht za posledních 12 měsíců oslabil vůči americkému dolaru zhruba o 5 %, což zlepšuje vstupní cenu pro zahraniční kupce
- Úřady prošetřují nominee vlastnické struktury používané k obcházení vlastnických limitů, v Bangkoku je pod dohledem 33 luxusních nemovitostí za 1,27 miliardy THB, podle informací Bangkok Post
Proč se developeři přeorientovávají na jiné produkty
Když velké poradenské firmy mění strategii, developeři je následují. Posun je vidět už teď: místo stavění identických masových studií firmy investují do formátů s vyšší přidanou hodnotou, spravovaných rezidencí, co-livingových konceptů a hybridních modelů 'rezidence plus hotel'. Pro investory to znamená, že na trh přicházejí nové produkty s potenciálně silnějšími výnosy.
Kam se přesouvá kapitál?
Druhý trend je geografický. Kapitál se přesouvá z přesyceného centrálního Bangkoku směrem k resortním lokalitám. Phuket zůstává jasným favoritem: podle Tourism Authority of Thailand (TAT) počet turistů na ostrově v roce 2025 vzrostl o 18 %, což dál podporuje poptávku po pronájmech. Zájem roste i o Samui a východní pobřeží (Pattaya, Rayong) díky infrastrukturním projektům v regionu.
Zahraniční kupci jsou přitom čím dál častěji zmiňováni jako polštář, který tlumí celkový propad trhu. Odborné zdroje upozorňují, že thajský trh s bydlením míří ke čtvrtému roku poklesu v řadě, přičemž zahraniční kupci, zejména na Phuketu, pomáhají kompenzovat slabší domácí poptávku, protože developeři sázejí čím dál víc na zahraniční prodejní kanály.
Třetím faktorem je měnový kurz. Slabší baht vytváří přirozenou slevu pro kupce směňující dolary nebo eura. V kombinaci se slevami developerů může celková úspora dosáhnout 20-25 % oproti vrcholovým cenám z roku 2024.
Jaká rizika s sebou ochlazení nese?
Menší developeři se slabším financováním mohou čelit zpoždění výstavby nebo úplnému zmrazení projektů. Někteří už dnes prodávají celé landbanky a projekty se schváleným EIA (posouzením vlivu na životní prostředí) větším a lépe kapitalizovaným developerům, jen aby si udrželi likviditu, tento trend se v odvětví objevuje napříč celým sektorem od poloviny roku 2026. Investor by měl vždy důkladně prověřit finanční stabilitu developera, potvrdit schválení EIA a projít si historii dokončených projektů, ne jen slibované vizualizace.
Zdroj: Bangkok Post
Časté dotazy
Hroutí se realitní trh v Thajsku v roce 2026?
Ne, jde o zpomalení a korekci v konkrétních segmentech, ne o kolaps. Bangkokský masový segment stagnuje, zatímco resortní a prémiové nemovitosti si dál vedou dobře. Jde o cyklickou korekci, ne o pád trhu.
Je teď dobrá doba koupit nemovitost v Thajsku?
Pro kupce s hotovostí ano. Developeři nabízejí citelné slevy, baht oslabil a konkurence mezi kupci polevila. Klíčové je pečlivě vybrat projekt a lokalitu, ne skočit po první nabídce.
Které oblasti Thajska jsou vůči zpomalení nejodolnější?
Nejsilnější odolnost ukazuje Phuket (zejména západní pobřeží, Bang Tao, Layan, Kamala), centrální Bangkok (Sukhumvit, Silom v segmentu nad 150 000 THB za m2) a Samui, díky stabilní poptávce ze strany zahraničních nájemníků.
Jak ochlazení ovlivňuje výnosy z pronájmu?
Paradoxně mohou výnosy v resortních oblastech i růst. Nižší vstupní ceny v kombinaci se stabilními nebo rostoucími nájmy, taženými vyšší návštěvností turistů, zlepšují celkový výnos. Bangkok zůstává stabilní na úrovni 4-5 % ročně.
Co změna strategie Savills znamená pro běžného investora?
Značí to strukturální proměnu trhu. Velcí hráči se přesouvají od hromadného prodeje k poradenství, správě aktiv a službám pro institucionální investory. Pro soukromé kupce to znamená, že éra spekulativního přeprodávání ještě nedokončených projektů (tzv. flipping) končí, pozornost se teď musí soustředit na reálné výnosy z pronájmu.
Jaká jsou rizika nákupu na zpomalujícím se trhu?
Hlavní rizika jsou zpoždění výstavby u finančně slabých developerů, snížená likvidita při dalším prodeji v následujících 2-3 letech a možné další zpřísnění úvěrové politiky Bank of Thailand.
Jak si ověřím spolehlivost thajského developera?
Projděte si historii dokončených projektů, potvrďte schválení EIA a zkontrolujte zadluženost firmy přes veřejné informace, pokud je developer kótovaný na Stock Exchange of Thailand (SET). Vždy si najměte nezávislého právníka na kontrolu dokumentace, nespoléhejte jen na prodejce.
Jaký je minimální rozpočet pro vstup na thajský trh v roce 2026?
V Bangkoku začínají studia v solidním projektu zhruba na 3-4 milionech THB (přibližně 85 000-115 000 USD). Na Phuketu začínají jednotky ve spravovaných komplexech od 5-6 milionů THB. Vzhledem k aktuálním slevám mohou být reálné ceny o 15-20 % nižší, než uvádí ceník.
Zpomalující se trh není konec příležitostí, je to jejich přerozdělení. Vyhrají ti, kdo se rozhodují podle dat, ne podle emocí. Optimální strategie teď je vybírat ověřené developery, zaměřit se na resortní lokality s trvalou poptávkou po pronájmu a vstoupit na trh se slevou, která ještě před rokem nebyla myslitelná.
Uvažujete o investici do thajské nemovitosti? Tým Nemovitosti v Thajsku vám pomůže najít nemovitost, která odpovídá vašim cílům i rozpočtu.