Krátká odpověď pro ty, kdo hledají konkrétní čísla
Cizinec v Thajsku standardní bankovní hypotéku prakticky nezíská. Developeři na Phuketu tento problém řeší přímým financováním kupujícího: typický splátkový plán má strukturu 30/70 nebo 40/60, trvá 12 až 36 měsíců a úrok je nulový po celou dobu výstavby. Po předání klíčů se případný úrok pohybuje mezi 3 a 8 % ročně. Rezervační záloha činí 100 000 až 300 000 bahtů.
Proč se tohle téma týká právě vás jako českého kupujícího
Češi patří mezi kupující, kteří na Phuket přijíždějí s vlastním kapitálem, ale zároveň preferují rozložení plateb v čase - stejně jako při nákupu nemovitosti doma. Jenže thajský trh funguje jinak: banky cizincům nepůjčují, notářsky ověřená smlouva zde neexistuje ve smyslu, na který jste zvyklí, a celá transakce stojí na dohodě s developerem. Splátkový kalendář tak není jen pohodlí - je to v podstatě jediná rozumná alternativa k jednorázové platbě v hotovosti.
A trh je obrovský. Podle dat Colliers Thailand bylo na Phuketu v letech 2021 až 2025 uvedeno na trh 45 066 rezidenčních jednotek v celkové hodnotě 469,72 miliardy bahtů (přibližně 13 miliard dolarů). Jen v roce 2025 startovalo 72 a více nových projektů s více než 10 312 jednotkami za 81,64 miliardy bahtů. Konkurence mezi developery o zahraniční kupující dosáhla historického maxima - a splátkové plány jsou jejich hlavním prodejním nástrojem.
Sansiri oznámila pro roky 2026 až 2028 celkem 20 nových projektů na Phuketu v kombinované hodnotě 24 miliard bahtů. Developer AssetWise, stojící za značkou 'The Title', měl k březnu 2026 na Phuketu rozdělaný byznys za 21,669 miliardy bahtů - to je 57 % celého portfolia firmy. Oba developeři staví svůj model prodeje na splátkách pro zahraniční investory.
Jak jednotlivé modely financování fungují v praxi
Model 1: Klasický plán 30/70 vázaný na výstavbu
Nejrozšířenější varianta na celém thajském trhu. Kupující zaplatí 30 % ceny při podpisu smlouvy nebo postupně v průběhu prvních 3 až 6 měsíců, zbývajících 70 % uhradí při převzetí klíčů. Po celou dobu výstavby (zpravidla 18 až 30 měsíců) neplatí žádný úrok.
Konkrétní příklad: byt v projektu 'The Title' od AssetWise za 8 milionů bahtů. Kupující složí rezervaci 200 000 bahtů, poté platí 180 000 bahtů měsíčně po dobu 12 měsíců (celkem 2,36 milionu bahtů) a při zápisu na katastr doplatí 5,64 milionu bahtů.
Model 2: Prodloužený plán 20/80 s platbami po předání
U dražších vil (v pásmu 15 až 40 milionů bahtů) si někteří developeři dovolují kupujícím umožnit pokračovat ve splátkách i po dokončení stavby. Před klíči zaplatíte 20 %, zbývajících 80 % pak splácíte 24 až 36 měsíců po předání - ale tady už úrok nastupuje: 3 až 8 % ročně.
Pro kupujícího to znamená přeplatek: u nemovitosti za 10 milionů bahtů vychází celkový úrok na 450 000 až 1 200 000 bahtů za celou dobu splácení.
Model 3: Hypotéka v thajské bance - reálná jen výjimečně
Formálně možná, prakticky dostupná malému procentu cizinců. Tři banky s programy pro nerezidenty:
- UOB Thailand - LTV až 70 % pro občany vybraných zemí, sazba od 6,5 %
- Bangkok Bank - program pro držitele thajského pracovního povolení
- ICBC (Thai) - orientovaná primárně na čínské kupující
Podmínky jsou přísné: doložený příjem 80 000 až 100 000 bahtů měsíčně, pracovní smlouva nebo obchodní vízum, a prověřená úvěrová historie. Schválení trvá 45 až 90 dní. Pro většinu Čechů bez thajského zaměstnání je tato cesta uzavřená.
Model 4: Úvěr z domova zajištěný existující nemovitostí
Praktická alternativa, kterou volí část zkušených investorů: vezmete si úvěr v Česku (nebo jinde v EU) zajištěný vlastní nemovitostí nebo portfoliem, a do Thajska přijedete jako kupující v hotovosti. Výhoda: nižší úroková sazba než v Thajsku, a developer vás vnímá jako prémiového klienta - s větším prostorem pro cenové vyjednávání.
Srovnávací tabulka: Čtyři modely financování vedle sebe
| Parametr | Plán 30/70 (výstavba) | Plán 20/80 (po předání) | Hypotéka v thajské bance | Úvěr z domova |
|---|---|---|---|---|
| Záloha | 30 % | 20 % | 30-50 % | 0 % (zajištěno jiným aktivem) |
| Úroková sazba | 0 % | 3-8 % ročne | 6,5-8 % ročne | Podle jurisdikce |
| Délka splácení | 18-30 měsíců | 36-60 měsíců | Až 20 let | Až 15-25 let |
| Dostupnost pro cizince | Vysoká | Střední | Nízká | Závisí na situaci |
| Rychlost schválení | 1-3 dny | 1-7 dní | 45-90 dní | 14-60 dní |
| Riziko pro kupujícího | Střední (závisí na developerovi) | Nadprůměrné | Nízké (banka prověřuje projekt) | Kurzové riziko |
| Přeplatek na 10 mil. bahtů | 0 bahtů | 450 000 až 1 200 000 bahtů | 1 300 000 až 2 400 000 bahtů (5 let) | Proměnlivý |
Na co si dát pozor: Šest chyb, které stojí peníze
1. Podpis smlouvy bez právníka. Splátkový kalendář je zakotven v kupní smlouvě (SPA). Klíčové klauzule: sankce za pozdní platbu (zpravidla 1 až 1,5 % měsíčně), podmínky odstoupení (developer si může ponechat 25 až 30 % ze všech zaplacených částek) a termín předání. Vždy si nechte anglickou verzi projít thajským realitním právníkem.
2. Ignorování potvrzení FET. Každý převod ze zahraničí musí projít thajskou bankou, která vydá formulář FET (Foreign Exchange Transaction). Bez tohoto dokumentu katastr vlastnictví nezapíše. Platba přes směnárnu nestačí.
3. Podcenění doplatku na konci. Během výstavby se zdá plán 30/70 pohodlný. Jenže 70 % z kupní ceny je velká suma. Pokud se vaše finanční situace do doby předání změní, riskujete ztrátu všeho, co jste dosud zaplatili.
4. Záměna splátkového plánu s bankovní zárukou. Developerský plán není záruka. Pokud developer zkrachuje, stáváte se běžným věřitelem v insolvenci. Proto volba developera zásadně ovlivňuje míru rizika. Developeři kótovaní na thajské burze (SET) s auditovanými výsledky - jako AssetWise s backlogem 21,7 miliardy bahtů nebo Sansiri s cílem 39 miliard bahtů tržeb v roce 2026 - nabízejí výrazně větší transparentnost než menší soukromé firmy.
5. Zapomenutí na vedlejší náklady. Na splátkový kalendář se nevztahují: poplatek za převod na katastr (přibližně 2 % u novostaveb), záloha do fondu oprav (500 až 800 bahtů za m²) a měsíční poplatky za správu (40 až 120 bahtů za m²). Tato čísla musí být součástí vašeho finančního plánu od začátku.
6. Přehlédnutí kvóty pro cizinecké vlastnictví. Cizinec může v kondominium vlastnit byt formou freehold pouze do kvóty 49 % prodejné plochy budovy. Seriózní developeři tuto kvótu sledují, ale vždy si ověřte, kolik z ní zbývá, než smlouvu podepíšete.
Nejčastější dotazy českých kupujících
Nabízí každý developer na Phuketu splátkový plán? Ne. Splátkové plány mají v nabídce zejména velcí a střední developeři zaměření na mezinárodní klientelu. Menší firmy zpravidla požadují plnou platbu při podpisu, nebo maximálně strukturu 50/50.
Jaká je minimální záloha? Obvykle 20 až 30 % kupní ceny. Rezervační poplatek zaplacený při rezervaci (100 000 až 300 000 bahtů) se do zálohy započítává.
Co se stane, když zmeškám splátku? Většina smluv zahrnuje odkladnou lhůtu 15 až 30 dní, poté nastupuje sankce 1 až 1,5 % měsíčně. Při prodlení delším než 60 až 90 dní má developer právo od smlouvy odstoupit a zadržet 25 až 30 % ze všech přijatých plateb.
Mohu kombinovat developerský plán s hypotékou při předání? Ano, někteří kupující to tak řeší: splátkový plán během výstavby, bankovní financování doplatku při zápisu. Ale schválení hypotéky pro nerezidenta není zaručeno - na tuto strategii se tedy nelze spoléhat jako na jediný záložní plán.
Jak ověřím, že developer je bezpečný? Upřednostněte firmy kótované na thajské burze (SET) s veřejně dostupnými auditorskými zprávami. Před podpisem si ověřte, že developer má vydané EIA povolení a platné stavební povolení. Tým Nemovitosti v Thajsku vám s prověřením konkrétního projektu rád pomůže.
Zdroj: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/easy-buy-property-thailand-complete-guide-to-vendor-financing-for-foreign-buyers