Prodej kondominiu v Phuketu nebo vily v Pattayi s sebou nese daňové povinnosti, o kterých mnozí čeští kupující předem netuší. Thajský katastrální úřad (Land Department) srazí daň přímo z výnosu prodeje v okamžiku převodu vlastnictví. Prodávající tedy obdrží méně, než uvádí kupní smlouva. O kolik méně? To závisí na třech proměnných: době držení nemovitosti, úřední odhadní ceně katastrálního úřadu a na tom, zda jde o fyzickou či právnickou osobu.
U fyzických osob se srážková daň počítá podle klouzavého progresivního sazebníku od 5 % do 35 %, upraveného podle počtu let vlastnictví. Právnické osoby platí paušálních 1 % z odhadní nebo smluvní ceny, podle toho, která je vyšší. Srážková daň přitom není daní konečnou - lze ji uplatnit jako zálohu v ročním daňovém přiznání. Kromě ní prodávající hradí také poplatek za převod a buď daň ze specifického podnikání (SBT), nebo kolkovou daň podle délky vlastnictví. Celková daňová zátěž v okamžiku prodeje může dosáhnout 6,3 % a více z odhadní hodnoty nemovitosti.
Stručný přehled
- Srážková daň pro fyzické osoby - progresivní sazba 5 % až 35 %, základem je odhadní cena snížená poměrně podle počtu let vlastnictví
- Srážková daň pro právnické osoby - paušálních 1 % z odhadní hodnoty katastrálního úřadu
- Poplatek za převod - standardních 2 % z odhadní ceny, obvykle děleno 50/50 mezi kupujícího a prodávajícího
- Daň ze specifického podnikání (SBT) - 3,3 % při prodeji do 5 let od nabytí
- Kolková daň - 0,5 % pokud SBT neplatí (vlastnictví delší než 5 let)
- Veškeré daně a poplatky se hradí přímo na katastrálním úřadě v den zápisu převodu - žádné odložené platby neexistují
Konkrétní situace a příklady
Situace 1: Fyzická osoba prodává byt po 3 letech
Zahraniční kupující pořídil byt v Bangkoku za 5 000 000 THB a po třech letech ho prodává za 6 000 000 THB. Odhadní cena katastrálního úřadu činí 5 200 000 THB.
Srážková daň se počítá takto: odhadní cena se vydělí počtem let vlastnictví (minimum jeden rok). Výsledek je 5 200 000 / 3 = 1 733 333 THB jako roční zdanitelný příjem. Na tuto částku se aplikuje progresivní sazebník podle thajského daňového zákoníku. Prvních 300 000 THB se zdaní sazbou 5 %, vyšší příjmová pásma pak vyššími sazbami. Výsledná roční daň se vynásobí zpět třemi.
V praxi srážková daň v tomto případě vychází přibližně na 150 000 až 180 000 THB. Přičteme-li SBT ve výši 3,3 % z odhadní ceny (171 600 THB) a polovinu poplatku za převod připadající na prodávajícího (52 000 THB), celková daňová zátěž dosáhne přibližně 370 000 až 400 000 THB, tedy zhruba 6,5 až 7 % odhadní hodnoty.
Situace 2: Prodej přes thajskou společnost
Thajská společnost prodává vilu v Phuketu s odhadní cenou 15 000 000 THB. Srážková daň je jednoduše 1 %, tedy 150 000 THB. Pokud společnost vlastní nemovitost méně než 5 let, přičte se SBT 3,3 %, tedy dalších 495 000 THB. Poplatek za převod 2 % přidá 300 000 THB. Celkové náklady tak dosáhnou přibližně 945 000 THB, neboli 6,3 % odhadní ceny.
Důležitý detail: u firem jde o zálohu na standardní 20% daň z příjmů právnických osob ze zisku. Skutečný zisk z prodeje se zdaní při ročním uzavření účetnictví, ale již sražené 1 % se započte jako záloha.
Situace 3: Fyzická osoba prodává po 6 letech vlastnictví
Po uplynutí 5 let se místo SBT uplatní kolková daň ve výši 0,5 %, což přináší výraznou úsporu. U nemovitosti s odhadní cenou 10 000 000 THB je rozdíl mezi SBT (330 000 THB) a kolkovou daní (50 000 THB) rovných 280 000 THB. Navíc je i základ srážkové daně nižší, protože dělení šesti lety dá menší roční částku, která spadá do nižších daňových pásem.
Praktický závěr: prodej po 5 letech vlastnictví ušetří prodávajícímu 3 až 4 procentní body z odhadní ceny ve srovnání s dřívějším prodejem.
Srovnávací tabulka
| Parametr | Fyzická osoba (do 5 let) | Fyzická osoba (nad 5 let) | Právnická osoba (do 5 let) | Právnická osoba (nad 5 let) |
|---|---|---|---|---|
| Srážková daň | 5-35 % progresivne | 5-35 % progresivne | 1 % paušal | 1 % paušal |
| SBT | 3,3 % | Nevztahuje se | 3,3 % | Nevztahuje se |
| Kolková daň | Nevztahuje se | 0,5 % | Nevztahuje se | 0,5 % |
| Poplatek za převod | 2 % (obvykle 50/50) | 2 % (obvykle 50/50) | 2 % (obvykle 50/50) | 2 % (obvykle 50/50) |
| Celková zátěž | 6-9 % | 3-5 % | cca 6,3 % | cca 3,5 % |
| Zápočet v daňovém přiznání | Ano | Ano | Ano (vůči dani z příjmů PO) | Ano (vůči dani z příjmů PO) |
Nejčastější chyby a rizika
1. Podhodnocení smluvní ceny. Katastrální úřad vychází z vlastní odhadní ceny, nikoli ze smlouvy. Je-li smluvní cena nižší než odhadní, daně se přesto počítají z odhadní hodnoty. Je-li smluvní cena vyšší, daně se počítají z ní. Snaha ušetřit na dani uváděním nižší ceny tedy nefunguje a navíc přináší riziko kontroly od finančního úřadu.
2. Špatný počet let vlastnictví. Katastrální úřad považuje každý zahájený kalendářní rok za rok celý. Nemovitost koupená v prosinci 2023 a prodaná v lednu 2026 se počítá jako 3 roky, nikoli 2 roky a 1 měsíc. Tato konvence je pro prodávajícího výhodná a při plánování prodeje se s ní vyplatí počítat.
3. Přehlédnutí smlouvy o zamezení dvojího zdanění. Česká republika má s Thajskem platnou smlouvu o zamezení dvojího zdanění. Srážková daň zaplacená thajskému katastrálnímu úřadu může být zpravidla zápočtem uplatněna vůči české daňové povinnosti, pokud prodávající uchovává originální potvrzení o platbě s ověřeným překladem. Konkrétní postup je vhodné konzultovat s daňovým poradcem před uzavřením transakce.
4. Záměna srážkové daně za daň z kapitálových výnosů. Thajsko žádnou zvláštní daň z kapitálových výnosů při prodeji nemovitostí pro fyzické osoby nezná. Srážková daň se počítá z celé odhadní ceny, nikoli ze zisku. To je zásadní rozdíl oproti českému nebo německému systému, na který zahraniční prodávající často naráží překvapeni.
5. Nepočítání s SBT při rychlém přeprodeji. Investoři, kteří kupují developerské projekty v předprodeji a prodávají je do 1 až 2 let, na 3,3% SBT ve svých kalkulacích zapomínají. U nemovitosti za 5 000 000 THB jde o 165 000 THB, které mohou výrazně snížit očekávaný výnos.
6. Prodej bez thajského daňového identifikačního čísla. Zahraniční prodávající musí před uskutečněním transakce získat daňové identifikační číslo (TIN) od místního finančního úřadu. Vyřízení trvá 1 až 2 pracovní dny. Příchod na katastrální úřad bez TIN převod zablokuje nebo výrazně zpomalí.
Časté dotazy
Pokud hledáte spolehlivé informace o daňové stránce nákupu a prodeje nemovitostí v Thajsku, tým Nemovitosti v Thajsku vám pomůže zorientovat se v místních pravidlech a propojí vás s ověřenými právními a daňovými odborníky.
Chytré plánování může prodávajícímu ušetřit statisíce bahtů. Klíčové nástroje optimalizace jsou: držení nemovitosti déle než 5 let, pochopení metodiky odhadní ceny katastrálního úřadu a využití smlouvy o zamezení dvojího zdanění. Daňovou stránku prodeje začněte řešit nejméně 6 měsíců před plánovaným termínem převodu.