Klient přijde na katastr v Banglamungu se šekem na 4 miliony baht a seznamem thajských akcionářů své firmy. Před rokem by transakce byla hotová do devadesáti minut. Dnes se úředník nejdřív zeptá, odkud peníze pocházejí, čím se klient živí a proč thajští akcionáři, kteří formálně vlastní 51 % firmy, nikdy neviděli ani baht z dividend.
Přesně tak to teď funguje na katastrálních úřadech po celém Thajsku. A pro Čechy, kteří si v Phuketu nebo Pattayi koupili vilu přes thajskou společnost s ručením omezeným, to není detail k přehlédnutí.
Co se v květnu 2026 skutečně změnilo
Thajský Department of Lands rozeslal v květnu 2026 na všechny provinční katastrální úřady tři oběžníky s označením 'nejvyšší naléhavost'. Nejde o nový zákon. Jde o jednotný výklad a vymáhání ustanovení thajského zákoníku o půdě (Land Code), která existují už dvacet let, ale každý ze 76 úřadů v provinciích je do teď vykládal jinak.
Jádro změny je jednoduché a zásadní: kontrola už není jednorázová záležitost v den podpisu. Je to nepřetržitý proces. Transakce uzavřená v roce 2019 se tak klidně může znovu objevit v prověrce v roce 2027.
Jaké částky spouští automatickou kontrolu
Existují dva prahy, na které si má dát Čech koupivší nemovitost v Thajsku pozor:
- 2 000 000 baht - hotovostní platba nad tuto částku automaticky spustí prověrku zdroje financí, příjmu, zaměstnání a celkové finanční situace kupujícího.
- 5 000 000 baht - jakmile odhadní hodnota nemovitosti překročí tuto hranici, stejná zesílená kontrola se použije bez ohledu na způsob platby.
Hranice 2 milionů baht nebyla vybrána náhodně. Je nastavena těsně pod ceny většiny vil s pozemkem, ale zároveň vylučuje běžné domácí transakce mezi Thajci v regionech. Jde v podstatě o filtr zaměřený přesně na segment trhu orientovaný na zahraniční kupce.
Proč je thajská firma na vlastnictví domu problém
Struktura, která se teď rozebírá kousek po kousku, je starší než většina kondominií na Phuketu. Thajský zákoník o půdě zakazuje cizincům přímé vlastnictví pozemku, s velmi omezenými výjimkami. Trh na to před desítkami let odpověděl thajskou s.r.o.: 49 % vlastní cizinec, 51 % thajští akcionáři, kteří v praxi nevložili žádný kapitál, nepodíleli se na vedení firmy a často ani netušili, že formálně vlastní vilu za 25 milionů baht.
Thajští právníci tuto konstrukci prodávali roky jako funkční řešení. Formálně to ale nikdy nebyla. Sekce 113 thajského zákoníku o půdě výslovně zakazuje, aby Thajec držel pozemek jménem cizince.
Co se změnilo, nebylo znění zákona, ale schopnost státu vidět celý obraz najednou. Před rokem 2026 fungoval každý katastrální úřad ve svém informačním tichu. Firma registrovaná v Bangkoku mohla koupit pozemek v Surat Thani a nikdo nezkřížil její výpisy z Department of Business Development (DBD) s katastrem nemovitostí. Teď existuje centralizovaná, průběžně aktualizovaná databáze firemních vlastníků pozemků, která tuto mezeru zavírá.
Jak probíhá prověrka podezřelé firmy
Katastrální úřady musí budovat a nepřetržitě aktualizovat celostátní databázi každé právnické osoby vlastnící pozemek a prověřovat ji na známky nominee struktury (tedy skryté vlastnictví cizincem přes nastrčené thajské akcionáře).
Firmy označené jako rizikové (podle podílu zahraničního vlastnictví a dalších kritérií) čeká hlubší prověrka: rejstřík akcionářů, výpisy z DBD, smlouvy, a v odůvodněných případech i fyzická návštěva pozemku.
Důležité je, že samotné zařazení do prověrky ještě neznamená porušení zákona. Je to screening, ne rozsudek. Databáze totiž obsahuje každou právnickou osobu vlastnící pozemek, včetně stoprocentně thajských firem. Zesílená kontrola se spouští jen u konkrétních rizikových znaků.
Na samotném Phuketu se pod dohledem Department of Special Investigation (DSI) a ministerstva obchodu už nachází přes 600 firem, což je součástí širší kampaně, která se od 1. srpna 2026 dál zintenzivnila podle nařízení Order 2/2569.
Co to znamená pro Čecha, který už firmu vlastní
Zde je jedna věc, kterou prodejci rádi zamlčují: screening sám o sobě neznamená vinu, ale stojí čas. Transakce, která dřív šla vyřídit na jednu návštěvu, se teď může protáhnout na dva až čtyři týdny, pokud úřad vyžádá bankovní výpisy, doklad o příjmu nebo vysvětlení zdroje peněz. Kdo letí do Thajska čistě za účelem podpisu na katastru, měl by počítat s časovou rezervou, ne s tím, že vše zvládne za jeden den.
Banky se přitom taky přitáhly. Několik z nich už standardně žádá tři měsíce výpisů z účtu před tím, než uvolní peníze na koupi přes firmu.
Naše doporučení je jednoznačné: thajská firemní struktura jako nástroj pro osobní vlastnictví domu v podstatě dosloužila. Ne že by se všechny existující struktury zítra zrušily, ale riziko, které na nich teď visí, je otevřené a rozprostřené do budoucna, a nejistotu je těžké prodat, když přijde čas nemovitost znovu prodat dál. Pro kupující, kteří chtějí v Thajsku bydlet nebo pronajímat, nabízí kondominium v rámci zahraniční freehold kvóty (až 49 % celkové plochy budovy podle zákona o kondominiích) nebo řádně registrovaný dlouhodobý pronájem pozemku předvídatelnost, kterou firemní cesta už nemůže garantovat.
Existuje i čestná výjimka. Pokud vaše thajská firma skutečně provozuje byznys, hotel, restauraci, farmu, s reálnými tržbami, daněmi, mzdami a thajskými akcionáři, kteří do firmy skutečně vložili kapitál, nic z tohoto se vás netýká. Tohle jsou přesně ty struktury, které zákon vždy chránil. Problém nikdy nebyl v samotné právní formě, ale v tom, že devětkrát z deseti byla forma prázdnou skořápkou.
Dá se stará struktura 'vyčistit' dodatečně?
Stojí za to varovat jasně: pokus 'vyčistit' strukturu retroaktivně, tedy dokoupit podíly nebo vyměnit akcionáře těsně před obchodem, spíš přitáhne pozornost, než ji odvrátí. Vyšetřovatelé si prochází rejstřík akcionářů a historii podání u DBD, a náhlé přeskupení vlastnictví u firmy bez tržeb vypadá přesně tak, jak vypadá.
Praktický krok, který dává smysl udělat hned: vytáhnout si výpis z katastru a zakladatelské dokumenty firmy a provést si vlastní nezávislý audit struktury, než to za vás udělá katastrální úřad.
Často kladené otázky
Může být pozemek koupený přes thajskou firmu před rokem 2026 zabaven?
Ne automaticky. Oběžníky zavádí screening, ne retroaktivní konfiskaci. Pokud ale prověrka prokáže nominee vlastnictví, zákoník o půdě umožňuje nucený prodej majetku ve stanovené lhůtě a trestní odpovědnost pro thajské nominee akcionáře.
Od jaké částky začíná kontrola zdroje peněz?
Od 2 000 000 baht u hotovostních plateb a při jakékoliv odhadní hodnotě nemovitosti nad 5 000 000 baht. Tyto hranice stanovily oběžníky z května 2026.
Ovlivňuje to koupi kondominia přímo na jméno cizince?
Přímá koupě kondominia v rámci zahraniční freehold kvóty zůstává nejčistší legální cestou. Prověrka zdroje peněz nad zmíněnými prahy se ale vztahuje na registraci obecně, takže dokumentace k Foreign Exchange Transaction Form musí být bez chyby.
Existuje legální alternativa k firmě pro vlastnictví domu s pozemkem?
Dlouhodobý pronájem pozemku (až 30 let, registrovaný na katastru) v kombinaci se samostatným vlastnictvím stavby na něm. Je to méně pohodlné při dalším prodeji, ale nenese riziko nominee struktury.
Týká se to i thajských manželek či manželů cizinců?
Potvrzení, že peníze na koupi patří thajskému partnerovi, byla už dřív standardní praxe. Nové oběžníky ale zesilují kontrolu celkové finanční situace kupujícího, takže prohlášení o oddělených financích manželů teď musí obstát obsahově, ne jen na papíře.
Zdroj: Calinka Thailand (Dzen)