Proč vám developer najednou píše o "vyšší moci"
Pokud jste v posledních měsících koupili byt v rané fázi výstavby (tzv. off-plan) v Thajsku a najednou vám přišel e-mail zmiňující výpadky paliva, potíže s logistikou nebo zdražení stavebních materiálů, nejste sami. V roce 2026 se "vyšší moc" (force majeure) stala oblíbenou výmluvou thajských developerů pro vysvětlení skluzů v harmonogramu. Jenže odvolání se na vyšší moc automaticky neznamená, že developer je zbaven svých závazků vůči vám.
Přímá odpověď na začátek: Podle thajského občanského a obchodního zákoníku (§ 8 a § 219) musí developer prokázat, že šlo o událost skutečně nepředvídatelnou, neodvratitelnou a mimo jeho kontrolu. Pouhé zdražení materiálu nebo zhoršení marže developera tuto podmínku typicky nesplňuje. Jako český kupující máte právo na písemné oznámení s konkrétní příčinou a novým termínem dokončení, a pokud developer mlčí nebo argumentaci nedoloží, máte reálné právní páky.
Pro Čechy, kteří investují do bytů na Phuketu, v Bangkoku nebo na ostrovech, jde o velmi praktické téma. Podle dostupných tržních dat proteklo trhem s rozestavěnými nemovitostmi na Phuketu mezi lety 2021 a 2025 zhruba 470 miliard THB, přičemž zahraniční kupující tvořili asi 60 % všech transakcí. Dohled a ochrana kupujících v Thajsku přitom zdaleka nedosahují úrovně, na kterou jsme zvyklí v Evropské unii. Zálohy zaplacené ještě před podpisem smlouvy se navíc často nevrací vůbec, pokud projekt uvízne.
Co přesně thajský zákon uznává jako vyšší moc
Základní právní rámec je jasný, i když v praxi se často obchází:
- Vyšší moc podle thajského práva je podle § 8 občanského a obchodního zákoníku událost, kterou nemohla žádná ze stran ovlivnit ani předvídat.
- Důkazní břemeno leží na developerovi - musí doložit přímou příčinnou souvislost mezi danou událostí a konkrétním zpožděním stavby.
- Kupující má nárok na formální písemné oznámení, které uvádí přesnou příčinu a upravený harmonogram dokončení.
- Typická zpoždění odůvodněná vyšší mocí se v letech 2025-2026 pohybují mezi 3 až 12 měsíci.
- Klíčová je samotná smlouva: pokud kupní smlouva klauzuli o vyšší moci vůbec neobsahuje, nemůže se jí developer dovolávat bez samostatného soudního řízení.
- Dokumentace rozhoduje o všem: kupující, kteří si vedou pečlivé záznamy, mají v případném sporu mnohem silnější pozici.
Čtyři situace, ve kterých se můžete ocitnout
Situace 1: Vyšší moc je reálná a doložitelná
Potvrzený celostátní výpadek paliva nebo vládní nařízení omezující stavební činnost jsou typickým příkladem opravdové vyšší moci. Tady dává smysl zpoždění akceptovat, ale trvat na písemném oznámení s novým termínem a vyjednat kompenzaci, například slevu na servisní poplatky nebo vylepšení standardu dokončení. Riziko je nízké, pokud jde o zavedeného a finančně stabilního developera.
Situace 2: Vyšší moc jako zástěrka
Někteří developeři citují palivovou krizi, ačkoliv skutečnou příčinou je podfinancování projektu nebo špatné plánování. V takovém případě je rozumné nechat si smlouvu nezávisle právně posoudit a porovnat uváděnou příčinu se skutečnou situací na trhu. Thajské soudy nároky na vyšší moc obvykle prověřují velmi pečlivě.
Situace 3: Zpoždění se protahuje a developer přestane komunikovat
Toto je nejrizikovější scénář. Žádné oznámení, žádný nový harmonogram a nedostupná prodejní kancelář jsou varovné signály vyžadující okamžitou reakci: zaslat formální dopis (s notářsky ověřeným thajským překladem) a podat stížnost u Úřadu na ochranu spotřebitele (Office of the Consumer Protection Board, OCPB). Souběžně se důrazně doporučuje zapojit místního thajského právníka.
Situace 4: Chcete smlouvu ukončit
Pokud zpoždění výrazně přesáhne rozumnou dobu (obvykle přes 12 měsíců), může kupující požadovat ukončení smlouvy a vrácení peněz. Podmínky refundace jsou ale vždy dané konkrétní smlouvou a developeři si často ponechávají 10 až 30 % ze zaplacené částky. Občanskoprávní spor v Thajsku obvykle trvá 1 až 2 roky.
Srovnávací tabulka: jak poznat, o jaký případ jde
| Parametr | Skutečná vyšší moc | Sporná vyšší moc | Podvodné jednání |
|---|---|---|---|
| Oznámení | Formální dopis s daty a důvody | Ústní nebo vágní e-mail bez detailů | Žádná komunikace |
| Důkazy | Vládní zdroje, média, oborové zprávy | Obecná tvrzení bez konkrétních dat | Žádné dokumenty |
| Nový harmonogram | Jasný fázovaný plán | Neurčité sliby | Termíny se stále posouvají |
| Doporučený krok kupujícího | Přijmout, dokumentovat, sledovat postup | Nezávislá právní kontrola smlouvy | Okamžitě právník a podání na OCPB |
| Šance na refundaci | Vysoká (po dokončení projektu) | Střední (formou vyjednávání) | Nízká (jen soudní cestou) |
Šest chyb, které dělají čeští kupující, a jak se jim vyhnout
Chyba 1: Podpis smlouvy bez časového limitu na zpoždění z vyšší moci. Řešení: před podpisem si ověřte, že smlouva stanoví maximální dobu zpoždění z důvodu vyšší moci (například 180 dní), po jejímž uplynutí máte právo od smlouvy odstoupit.
Chyba 2: Nedokumentování celé situace. Řešení: uchovávejte veškerou korespondenci, pravidelně fotografujte stavbu a zapisujte si data všech telefonátů a schůzek. Thajské soudy uznávají jako důkaz i screenshoty z messengerů typu LINE nebo WhatsApp.
Chyba 3: Spoléhání na ústní sliby prodejce. Řešení: jakákoliv dohoda musí být písemně zachycena v thajštině a podepsána oprávněným zástupcem společnosti.
Chyba 4: Domněnka, že platí stejné právní vzorce jako doma. Řešení: najměte si právníka specializovaného přímo na thajské nemovitostní právo. České ani obecně evropské právní koncepty se do Thajska automaticky nepřenášejí.
Chyba 5: Vyjednávání bez znalosti thajštiny. Řešení: přizvěte tlumočníka nebo dvojjazyčného právníka. Thajské soudy a úřady jednají výhradně v thajštině.
Chyba 6: Nákup od developera bez ověření jeho finanční stability. Řešení: zkontrolujte registraci firmy u Department of Business Development (DBD), projděte si portfolio dokončených projektů a před podpisem se podívejte i na finanční výkazy společnosti.
Co to znamená pro trh jako celek
Situace kolem vyšší moci není izolovaný problém. Thajské úřady zároveň zpřísňují dohled nad strukturami zahraničního vlastnictví, jen na Koh Samui a Koh Phangan prověřují přes 11 400 firem napojených na tzv. nominee vlastníky. Kupující by tak měli počítat spíš s více papírování a hlubší due diligence, ne s méně. Trh se posouvá směrem k přísnější regulaci a nároky na vyšší moc jsou jen jednou z oblastí, na které se právní dohled nyní zaměřuje pečlivěji.
Poučení je jednoduché: nepanikařte, ale nezůstávejte pasivní. Vyšší moc je právní nástroj, ne univerzální omluvenka, která developera zbavuje odpovědnosti. Vaším úkolem je vše dokumentovat, ověřovat fakta a co nejdřív zapojit odborníky. Čím dřív začnete jednat, tím větší máte šanci ochránit svou investici. Pokud si nejste jistí, jak konkrétní smlouvu vyhodnotit, tým Nemovitosti v Thajsku vám může pomoci najít prověřeného místního právníka i spolehlivého developera pro další koupi.
Zdroj: The CITY - Asia