Kdo sledoval thajský realitní trh posledních pár let, ví, že se čekalo na jedno: na moment, kdy se přehřátý trh s kondominii promítne i do cen pozemků. Přesně to se teď děje. Poprvé po delší době klesá hodnota pozemků rychleji než hodnota bytů, které na nich developeři staví. Trh s kondomínii ochladl, developeři zamrzli nákupy nové půdy a majitelé pozemků jsou nuceni slevovat. Pro investory, kteří čekali na korekci, jde o reálnou příležitost, i když zdaleka ne každý pozemek za pozornost stojí.
Podle deníku Bangkok Post je slabá poptávka po kondominiích hlavním důvodem, proč ceny pozemků po celém Thajsku klesají. Roky agresivní výstavby nechaly developery sedět na obřích zásobách neprodaných jednotek, což jim vzalo motivaci kupovat další pozemky. Vznikl řetězec: méně kupců pozemků, nižší ceny.
Rychlá odpověď na hlavní otázku
- Slabá poptávka po kondominiích přímo tlačí ceny pozemků v Thajsku dolů po celý rok 2026
- Developeři omezují nákupy pozemků kvůli neprodaným bytovým zásobám, které se hromadí v klíčových lokalitách
- Nejvíc to postihuje oblasti, kde podíl neprodaných kondominií přesahuje 40-50 % celkové nabídky
- Pro soukromé investory jde o potenciální vstupní bod k zlevněným pozemkům
- Korekce se týká hlavně předměstí Bangkoku, Pattaye a některých okresů na Phuketu
- Centrum Bangkoku a pobřežní zóny Phuketu si naopak hodnotu drží
Proč ceny pozemků klesají práve teď
Mechanismus je jednoduchý a stojí za to ho pochopit dřív, než se pustíte do jednání o ceně. Když developeři nemohou prodat své byty, přestanou kupovat nové pozemky. Pozemek bez kupce ztrácí likviditu a majitel, který potřebuje hotovost, je nucen snížit požadovanou cenu. Přesně tohle se teď odehrává napříč Thajskem.
Jak velký je propad v číslech
- Počet nových projektů kondominií v Bangkoku klesl v prvním čtvrtletí 2026 odhadem o 30-35 % ve srovnání se stejným obdobím roku 2024
- Velcí thajští developeři, včetně Sansiri, Ananda a Origin Property, veřejně signalizovali ústup od nákupů pozemků už od roku 2025
- Průměrné ceny pozemků na vnějších předměstích Bangkoku (zóny podél linek BTS a MRT za centrem) klesly odhadem o 10-18 % od vrcholu v roce 2023
- Pattaya zůstává jedním z nejpřesycenějších trhů: data CBRE Thailand ukazují, že podíl neprodaných kondominií v některých okresech přesáhl 50 % ještě před současným poklesem
- Pozemky pro vily na Phuketu ztrácejí hodnotu pomaleji, protože poptávka zahraničních kupců po vilách zůstává stabilní
- REIC data citovaná odbornými médii ukazují, že počet povolení k parcelaci pozemků a stavebních povolení v 1. čtvrtletí prudce klesl, na 5 783 povolených parcel, což je pokles o 45,7 % meziročně, přestože hypoteční úvěrování rostlo o 11,1 %, soustředěné hlavně do segmentu pod 3 miliony THB
- Cizinci stále nemohou v Thajsku vlastnit pozemek přímo; hlavními cestami zůstávají dlouhodobý pronájem (až 30+30+30 let) nebo vlastnictví přes strukturu thajské společnosti
Kde je propad nejhlubší a kde ceny drží
Geografie tady hraje zásadní roli, a proto je důležité nedívat se na celý thajský trh jako na jeden celek. Centrum Bangkoku, oblasti jako Silom, Sathorn nebo Sukhumvit až po stanici Asok, funguje v úplně jiném režimu. Volných pozemků je tam málo a nové projekty se vyprodávají ještě před dokončením. Korekce naopak dopadá na okrajové čtvrti, jako jsou Bang Na, Min Buri a Rangsit, a na turistické oblasti zatížené přebytkem nabídky.
Zajímavým signálem je chování velkých institucionálních hráčů. Podle Knight Frank Thailand navýšily velké fondy ze Singapuru a Hongkongu nákupy pozemků v Bangkoku ve druhé polovině roku 2025. Když si takzvané chytré peníze začnou kupovat padající trh, bývá to klasické znamení, že se blíží dno. Podobný vzorec vidíme i jinde: i přes celkové zpomalení tempa výstavby Phuket dál přitahuje trvalý zájem zahraničních kupců o pronájem i vlastnictví, zatímco celý thajský trh nese zásobu zhruba 600 000 neprodaných nemovitostí, která tlačí na ceny v celé zemi.
Na co si dát pozor, pokud pozemek kupujete jako cizinec
Soukromí investoři musí počítat s právními omezeními, která se v Thajsku nedají obejít. Přímé vlastnictví pozemku (freehold) cizinec získat nemůže. Nejběžnějším mechanismem je dlouhodobý pronájem, obvykle na 30 let s možností prodloužení. Alternativou je založení thajské společnosti, což ale vyžaduje pečlivé právní nastavení a nese regulatorní riziko, zejména v době, kdy úřady zpřísňují kontrolu tzv. nominee struktur (jednatelů zastupujících skutečného vlastníka).
Co by měl investor dělat právě teď
Místo sledování celostátních indexů se vyplatí sledovat konkrétní lokality. Rozdíl mezi cenami v centru a na periferii se bude dál prohlubovat. Pattaya a vnější předměstí Bangkoku nabízejí nejhlubší slevy, ale je tam i vyšší riziko nižší likvidity, tedy že pozemek nepůjde v případě potřeby rychle znovu prodat. Pozemky pro vily na Phuketu, zejména na západním pobřeží, si drží stabilitu díky trvalé zahraniční poptávce a omezené nabídce. Právě proto se lokalitám na Phuketu věnujeme i my v Nemovitosti v Thajsku, tenhle segment má z pohledu dlouhodobé hodnoty jinou dynamiku než přehřáté trhy kolem Bangkoku.
Časté otázky
Proč v roce 2026 klesají ceny pozemků v Thajsku?
Hlavní příčinou je slabý trh s kondominii. Developeři nahromadili velké objemy neprodaných bytů a přestali aktivně kupovat nové pozemky, což snížilo poptávku a stlačilo ceny dolů.
Kde v Thajsku pozemky zlevňují nejrychleji?
Nejvýraznější korekce probíhá na vnějších předměstích Bangkoku podél vzdálenějších tras metra a BTS, dále v Pattaye a ve vybraných okresech Phuketu, kde je přebytek kondominijních projektů.
Může cizinec v Thajsku koupit pozemek?
Ne přímo. Cizí státní příslušníci nemohou držet vlastnické právo (freehold) k pozemku. K dispozici je dlouhodobý pronájem nebo koupě přes správně nastavenou thajskou společnost.
Je teď dobrá doba koupit pozemek v Thajsku jako investici?
Současná korekce vytváří vstupní příležitosti za nižší ceny, hlavně v perspektivních lokalitách Bangkoku a Phuketu. I tak je potřeba u každého pozemku prověřit právní status, územní plán a plánovanou infrastrukturu.
Jak dlouho bude pokles cen pozemků trvat?
Odhady trhu naznačují, že tlak na pokles bude pokračovat minimálně do konce roku 2026. Zotavení by mělo přijít poté, co developeři vyprodají stávající zásoby kondominií a vrátí se k nákupu nových pozemků.
Jaká jsou rizika koupě pozemku v Thajsku pro cizince?
Mezi hlavní rizika patří nemožnost přímého vlastnictví, závislost na thajském partnerovi při struktuře přes společnost, možné změny pozemkového práva, komplikace s územním plánováním a nízká likvidita v přesycených lokalitách.
Ovlivňuje pokles cen pozemků i ceny vil a kondominií?
Ano, ale se zpožděním. Levnější pozemky časem sníží nákladovou základnu nových projektů, což může tlačit na ceny na sekundárním trhu. V prémiovém segmentu je ale tento efekt minimální.
Které oblasti Thajska odolávají poklesu cen pozemků?
Centrální čtvrti Bangkoku (Silom, Sathorn, Sukhumvit), západní pobřeží Phuketu (Bang Tao, Laguna, Kamala) a ostrovy s omezenou nabídkou pozemků si i nadále drží svou hodnotu.
Zdroj: Bangkok Post
Uvažujete o investici do thajské nemovitosti? Naši specialisté vám pomohou najít pozemek nebo projekt, který skutečně dává smysl.