Proč by Chiang Mai měl zajímat i českého investora
Kdo dosud sledoval jen Phuket, mohl přehlédnout zajímavý posun: v Chiang Mai, třetím největším realitním trhu Thajska, se během jediného roku výrazně proměnila skladba zahraničních kupců kondominií. Čína, která zde léta držela dominantní postavení, ztrácí podíl. Nastupují noví hráči, s jinými rozpočty i motivacemi, a to vytváří prostor, který si nyní všímají i mezinárodní investoři hledající alternativu k jižním resortům.
Podle údajů magazínu Money & Banking dosáhly v 1. čtvrtletí 2026 zahraniční převody kondominií v Chiang Mai objemu 199 jednotek za 566 milionů bahtů, což je meziročně o 17,8 % více v počtu jednotek a o 41,9 % více v hodnotě. Čína si stále drží prvenství s 92 jednotkami za 264 milionů bahtů (průměr 2,9 milionu bahtů za jednotku), ale těsně za ní následují kupci z USA, Myanmaru, Tchaj-wanu, Nizozemska, Izraele, Jižní Koreje, Velké Británie, Singapuru a Kanady. Před pěti lety by takový žebříček vypadal zcela jinak.
Rychlá odpověď na hlavní otázku
- Kupci z Myanmaru se stávají klíčovým segmentem trhu s kondominii v Chiang Mai, jejich nákupy vzrostly o 42,9 %
- Američtí kupci zvýšili aktivitu o 23,8 %, což odráží rostoucí zájem ze Severní Ameriky
- Evropští investoři trh diverzifikují: italské nákupy vzrostly o 200 %, nizozemské o 50 %
- Čínská poptávka klesá a končí tak roky téměř monopolního postavení pevninských čínských kupců v Chiang Mai
- Zahraniční převody v 1. čtvrtletí 2026 dosáhly 199 jednotek v hodnotě 566 milionů bahtů, meziročně o 17,8 % více jednotek a o 41,9 % vyšší hodnota
- Ceny kondominií v Chiang Mai zůstávají 2 až 3krát nižší než na Phuketu, což přitahuje nové kategorie kupců
Co stojí za obratem: fakta, která byste měli znát
- Myanmar čelí od roku 2021 pokračujícímu vnitřnímu konfliktu, což tlačí movité občany k přesunu kapitálu do sousedních zemí. Chiang Mai leží přibližně 150 km od barmských hranic, takže je přirozenou volbou
- Čína zůstává nejsilnější zahraniční národností v Chiang Mai s 92 jednotkami a 264 miliony bahtů v 1. čtvrtletí 2026 (průměr 2,9 milionu bahtů za jednotku), ale její dominance se zužuje ve prospěch dalších národností
- Americké nákupy vzrostly o 23,8 %, což souvisí s postavením Chiang Mai mezi top 5 světovými centry pro remote work podle žebříčku Nomad List
- Italské nákupy vzrostly o 200 % (z nízké výchozí základny) a nizozemské o 50 %, což signalizuje sílící evropskou přítomnost na trhu
- Podle thajského zákona mohou cizinci vlastnit až 49 % prodejné plochy v kondominiu formou plnohodnotného vlastnictví (freehold), pravidlo platí stejně pro všechny národnosti
- Průměrné ceny kondominií v Chiang Mai se pohybují mezi 50 000 až 80 000 bahty za m², zatímco srovnatelné jednotky na Phuketu stojí 120 000 až 200 000 bahtů za m²
- Výnosy z pronájmu v centrálních čtvrtích Chiang Mai (Nimman, Staré Město) dosahují podle místních odhadů 5 až 7 % ročně u dlouhodobých nájmů
Proč čínští kupci z Chiang Mai odcházejí
Zpomalení čínské ekonomiky omezuje odliv kapitálu do zahraničí. Přísnější devizové kontroly ze strany Pekingu komplikují přeshraniční transakce. Zároveň se čínští kupci stále více přesouvají do Bangkoku a Pattaye, kde je lepší infrastruktura a pohodlnější letecké spojení.
Je bezpečné koupit kondominium v Chiang Mai v roce 2026?
Z právního hlediska se koupě kondominia s plným vlastnictvím (freehold) pro cizince v Chiang Mai neliší od Phuketu ani Bangkoku, platí totožný Condominium Act v celém Thajsku. Hlavním rizikem je nižší likvidita: trh v Chiang Mai je mělčí a další prodej může trvat déle. Klíčové je proto vybírat projekty v lokalitách s prokazatelně stabilní poptávkou, což je princip, který doporučujeme klientům i u nás v Nemovitosti v Thajsku bez ohledu na destinaci.
Které čtvrti v Chiang Mai jsou pro investici nejzajímavější?
Poptávka se soustředí do tří zón. Nimmanhemin funguje jako obdoba bangkokské Sukhumvit, s kavárnami, coworkingy a mladými obyvateli. Staré Město táhne poptávku po krátkodobých pronájmech. Oblast kolem Chiang Mai University zajišťuje stálý proud nájemníků z řad studentů a akademiků.
Jaký výnos může investor od kondominia v Chiang Mai očekávat?
Dlouhodobé pronájmy obvykle přinášejí 5 až 7 % ročně. Krátkodobé pronájmy přes rezervační platformy mohou v hlavní sezóně (listopad až únor) generovat 8 až 10 %, vyžadují ale aktivní správu a licenci pro hotelový provoz.
Jak nárůst barmských kupců ovlivňuje ceny?
Kupci z Myanmaru nakupují převážně ve středním až nižším cenovém segmentu, mezi 1,5 a 4 miliony bahtů. To podporuje poptávku po studiích a jednopokojových jednotkách, aniž by tlačilo nahoru horní cenové patro trhu. Pro investory to znamená stabilní zájem o kompaktní jednotky.
Má smysl brát Chiang Mai jako alternativu k Phuketu?
Jde o zásadně odlišné trhy. Phuket je resortní trh se silnými sezónními výkyvy a prémiovými cenami, kde zahraniční kupci v první polovině roku 2026 tvořili podle Nation Thailand 67 % nákupů kondominií v Bang Tao a Cherng Talay. Chiang Mai je naopak městský trh se stabilnější celoroční poptávkou a výrazně nižším vstupním prahem. Rozložení portfolia mezi obě lokality snižuje koncentrační riziko.
Jaké daně platí zahraniční vlastník kondominia v Chiang Mai?
Daňový režim je jednotný pro celé Thajsko. Při koupi se platí převodní poplatek (2 % z úřední odhadní ceny, obvykle rozdělený mezi kupujícího a prodávajícího), kolkovné (0,5 %) a při dalším prodeji daň z kapitálového zisku. Roční daň z nemovitosti u obytných jednotek je minimální.
Musím kvůli koupi osobně do Chiang Mai cestovat?
Ano, osobní přítomnost je nutná přinejmenším při podpisu smlouvy na místním pozemkovém úřadě (land department). Při plánování prohlídkové cesty se vyplatí zajistit lety s předstihem, ať už přes Bangkok, nebo přímým spojením z velkých asijských uzlů.
Co znamená diverzifikace kupců pro investiční strategii?
Mezinárodně rozrůzněná základna kupců je pozitivní signál. Trh závislý na jediné zemi je zranitelný: jakákoli změna politiky nebo ekonomiky dané země může poptávku ze dne na den srazit. Nástup kupců z Myanmaru, USA a Evropy vytváří odolnější strukturu poptávky, což ve střednědobém horizontu podporuje jak ceny, tak likviditu.
Měnící se profil kupců v Chiang Mai není jen statistika. Pro investory ochotné podívat se za hranice Phuketu a Pattaye nabízí severní metropole Thajska nižší vstupní práh, rostoucí diverzifikaci poptávky a výnosy z pronájmu srovnatelné s jižními resortními trhy. Klíčem zůstává výběr lokalit s prokázanou poptávkou a projektů od zavedených developerů.
Zdroj: Money & Banking Magazine