Institucionální peníze míří jinam, ale pro vás z toho může kápnout víc
Když se řekne 'realitní boom v jihovýchodní Asii', čeští investoři si automaticky představí Phuket nebo Bangkok. V první polovině roku 2026 se ale hlavní tok institucionálních peněz odehrál jinde: přes burzovní IPO nemovitostních firem proteklo regionem odhadem 3 miliardy dolarů, přičemž lví podíl si odnesly Vietnam a Malajsie. Thajsko, jinak druhý největší realitní trh regionu, se tentokrát na seznamu velkých emisí prakticky neobjevilo.
Zní to jako varovný signál? Není. Je to spíš přesun kapitálu, ne útěk od Thajska. A pro soukromého kupce, který neshání miliardy na burze, ale hledá byt na investici nebo pro vlastní bydlení, může tento přesun znamenat menší konkurenci ze strany velkých fondů a tím i lepší vyjednávací pozici na místě.
Co se přesně stalo s 3 miliardami dolarů
Podle dat Nikkei Asia se v první polovině roku 2026 díky realitním IPO v jihovýchodní Asii nasbíralo dohromady zhruba 3 miliardy dolarů. Mezi hlavní emitenty patřily malajsijský UI Boustead REIT, Sunway Healthcare a vietnamský Dien May Xanh. Thajská burza (SET) mezi lídry chyběla, přestože jinak zůstává největší REIT platformou v celém ASEANu, s více než 40 nemovitostními fondy a celkovou tržní kapitalizací přesahující 15 miliard dolarů.
Jinými slovy: thajský trh je zralý a etablovaný, velcí hráči už na burze dávno jsou, takže prostor pro nové velké emise je logicky menší než v teprve rozjíždějícím se Vietnamu.
Proč si Vietnam a Malajsie odnesly většinu kapitálu
Důvody jsou v zásadě dva. Vietnam a Malajsie nabídly atraktivnější podmínky pro vstup na burzu, včetně zjednodušených procesů kotace a daňových pobídek. Vietnamská ekonomika navíc roste tempem 6-7 % ročně po dobu posledních tří let, což táhne i domácí spotřebu a urbanizaci, přesně to, na čem stavěl i emitent Dien May Xanh.
Do hry navíc vstupuje i kurz. Thajský baht od začátku roku posílil o 3-4 % vůči dolaru, což thajská aktiva pro zahraniční kupce prodražuje a částečně vysvětluje, proč institucionální peníze míří spíš do zemí se slabší měnou.
Co to znamená pro vás jako soukromého kupce
Tady je dobrá zpráva. Přímý dopad na ceny nemovitostí v Thajsku tento přesun kapitálu nemá, jde totiž o burzovní IPO, ne o přímý prodej bytů. Nepřímo ale platí, že když si institucionální peníze míří jinam, klesá konkurenční tlak na thajském trhu, developeři jsou ochotnější jednat o ceně a nabídka je pestřejší.
Zajímavé je, že thajské REITy se navíc aktuálně obchodují s diskontem oproti čisté hodnotě aktiv (NAV). To otevírá prostor investovat rovnou do fyzické nemovitosti, tedy do konkrétního bytu, místo nákupu podílu ve fondu.
Výnosy z pronájmu: Phuket vs. Bangkok
Zatímco velké fondy řeší burzy v Ho Či Minově Městě a Kuala Lumpuru, fundamenty přímého vlastnictví v Thajsku zůstávají silné:
| Lokalita | Průměrný výnos z pronájmu ročně |
|---|---|
| Bangkok | 4-6 % |
| Phuket | 6-8 % |
Tyto výnosy podle dostupných dat překonávají srovnatelné nemovitosti v Malajsii i Vietnamu. Phuket si navíc drží pozici regionálního lídra mezi rezortními destinacemi jihovýchodní Asie právě díky rozpětí 6-8 % ročně.
Developeři v Phuketu nezpomalují, spíš naopak
Zajímavý je i pohled zespoda, tedy od developerů přímo na ostrově. I přes útlum IPO aktivity thajští developeři na Phuket sázejí velké částky. Origin Property vyčlenil na roky 2026-2028 pro Phuket 3 miliardy bahtů, přičemž tržby z hotelových a bytových projektů se začnou vykazovat od 4. čtvrtletí 2026. Sansiri jde ještě dál a plánuje na Phuketu během čtyř let proinvestovat 40 miliard bahtů, což by mělo odpovídat objemu celého předchozího patnáctiletého rozvoje ostrova, jen stlačenému do čtyř let.
Zahraniční kupci přitom podle dostupných odhadů tvoří zhruba 75 % kupujících bytů na Phuketu, a developeři tomu přizpůsobují i konkrétní projekty. Příkladem je 408jednotkový projekt Peylaa Phuket v lokalitě Bang Tao, stavěný přímo pro tuto mezinárodní poptávku.
Jak vlastnictví nemovitosti v Thajsku funguje pro cizince
Thajský zákon umožňuje cizincům vlastnit až 49 % celkové podlahové plochy bytového domu formou volného vlastnictví (freehold). Jde stále o jeden z nejtransparentnějších právních rámců v regionu, což je důvod, proč Thajsko zůstává pro české kupce předvídatelnější volbou než rychleji rostoucí, ale méně vyzkoušené trhy.
Co dál: druhá polovina roku 2026
Analytici očekávají, že Thajsko na ztracenou půdu zareaguje novými pobídkami pro přilákání kapitálu. Odhady trhu naznačují, že SET připravuje několik emisí v sektoru pohostinství a logistiky, thajská vláda zároveň diskutuje o dalších pobídkách pro zahraniční kapitál, včetně rozšíření investorských vízových programů.
Shrnutí na závěr
Institucionální peníze v realitách jihovýchodní Asie rostou, Thajsko je aktuálně dočasně za Vietnamem a Malajsií co do objemu IPO. Přesto si drží zásadní výhody pro soukromé investory: transparentní legislativu, vysoké výnosy z pronájmu a vyzrálou infrastrukturu. Právě teď, kdy se velké fondy dívají jinam, mají soukromí kupci ojedinělou příležitost vstoupit na trh, aniž by museli soutěžit s institucionálním kapitálem. Pokud uvažujete o koupi bytu v Phuketu nebo Bangkoku, tým Nemovitosti v Thajsku vám rád pomůže zorientovat se v aktuální nabídce i právních detailech.
Zdroj: Nikkei Asia