Kdo sleduje thajský realitní trh jen přes Phuket, přehlíží místo, kde se možná odehraje nejzajímavější příběh příštích let. Řeč je o Eastern Economic Corridor (EEC), zóně na východ od Bangkoku, kam thajská vláda právě chystá nasměrovat investiční balík v hodnotě 100 miliard bahtů, tedy zhruba 2,8 miliardy dolarů. Rada EEC má 8 pilotních projektů v této hodnotě posoudit už v srpnu 2026, a poprvé v desetileté historii zóny nepůjde o plošné daňové úlevy, ale o pobídky šité na míru konkrétním projektům.
Pro českého investora, který zvažuje nákup bytu nebo pozemku v Thajsku, je tahle změna zásadní. Místo obecného 'pojďte investovat, máme nízké daně' přichází konkrétní nabídka: tady je projekt, tady infrastruktura, tady vaše individuální podmínky. To v praxi znamená předvídatelnější růst poptávky po bydlení v konkrétních lokalitách, ne jen spekulativní humbuk kolem celé zóny.
Co je EEC a proč by to mělo zajímat kupce nemovitostí
Eastern Economic Corridor je speciální ekonomická zóna zahrnující tři provincie východního Thajska: Chonburi, Rayong a Chachoengsao. Vláda sem od roku 2018 nalévá miliardy dolarů do silnic, letiště, vysokorychlostní železnice a průmyslových parků. Každý takový infrastrukturní projekt s sebou nese poptávku po bydlení, protože do regionu míří tisíce dělníků, inženýrů a specialistů, kteří potřebují kde bydlet.
Které provincie do EEC patří a kde má smysl kupovat
Zóna se skládá ze tří provincií, každá s jiným profilem pro investora:
- Chonburi (včetně Pattaye a Srirachy), nejsilnější lokalita pro rezidenční investice díky zavedené turistické infrastruktuře a vysoké poptávce po pronájmech
- Rayong, průmyslové srdce zóny s rychle rostoucími cenami pozemků
- Chachoengsao, méně známá, ale strategicky napojená na dopravní koridory
Kdy se pobídky schválí a co to spustí
Rada EEC posoudí 8 pilotních projektů a nové investiční balíčky v srpnu 2026. Pokud budou schváleny, první příliv kapitálu se očekává mezi čtvrtým čtvrtletím 2026 a prvním čtvrtletím 2027. Zkušení investoři v této zóně ale nečekají na oficiální schválení, kupují dřív, protože v okamžiku veřejného oznámení už je velká část růstu cen zahrnuta v ceně nemovitosti. Srpen 2026 je klíčové datum, ale trh obvykle reaguje dřív, už ve fázi úniků informací a předběžných jednání.
Jaká čísla stojí za tímto balíkem
- 8 pilotních projektů v celkové hodnotě 100 miliard bahtů (2,8 miliardy dolarů) půjde před Radu EEC k posouzení individuálních investičních pobídek
- Program odstartuje v srpnu 2026 a jde o vůbec první balík pobídek šitých na míru v historii EEC, podle serveru Nation Thailand
- Průměrné ceny kondominií ve Sriraše a Pattayi (zóna Chonburi) vzrostly za poslední dva roky odhadem o 12 až 18 % v souvislosti s výstavbou infrastruktury EEC
- Pobídky cílí na velkou infrastrukturu a ekonomický růst, který by měl vytvořit tisíce pracovních míst a zvednout poptávku po pronájmech v celém regionu
- Samostatný balík pobídek v hodnotě přibližně 72,04 miliardy bahtů (zhruba 2,0 až 2,2 miliardy dolarů) už byl schválen na urychlení letiště U-Tapao a projektu Eastern Aviation City
Klíčová fakta o infrastruktuře a trhu
EEC vznikl v roce 2018 jako vlajková ekonomická zóna Thajska. Dosud se pobídky udělovaly výhradně přes Board of Investment (BOI) za standardních podmínek, tento nový program je první vlnou balíčků 'na míru'.
Vysokorychlostní železnice Bangkok - U-Tapao je klíčovým infrastrukturním projektem EEC. Po zprovoznění zkrátí cestu z hlavního města na východní pobřeží na pouhých 45 minut, což zásadně přemění geografii poptávky po bydlení.
Letiště U-Tapao v Rayongu se rozšiřuje na kapacitu 60 milionů cestujících ročně a má se stát druhým leteckým uzlem země po Suvarnabhumi.
Podle thajského Real Estate Information Center (REIC) překročily nové registrace kondominií v provincii Chonburi v roce 2025 hranici 15 000 jednotek, meziročně o 22 % více.
Výnosy z pronájmu kondominií v Pattayi a Sriraše se pohybují průměrně 5 až 7 % ročně, tedy zhruba o 1,5 až 2 procentní body výš než průměr v Bangkoku.
Ceny průmyslových pozemků v Rayongu vzrostly za tři roky odhadem o 30 až 40 %, rezidenční nemovitosti tento trend kopírují se zpožděním 12 až 18 měsíců. Ceny pozemků v celé zóně EEC podle dostupných zpráv vyskočily za 18 měsíců o 44 %, než na počátku roku 2026 přišla korekce v průmyslovém segmentu, kde ceny klesly mezikvartálně o 20 až 30 % v souvislosti s vyšetřováním praxe tzv. nominee ownership.
Kumulativní investice do EEC od roku 2018 přesáhly 1,9 bilionu bahtů (přibližně 53 miliard dolarů), uvádí EEC Office.
Jak nový balík ovlivní ceny nemovitostí
Historicky každá větší vlna investic do EEC zvedla ceny kondominií v dotčených zónách o 10 až 15 % během 18 až 24 měsíců. Efekt není rovnoměrný, pozemky poblíž aktivních stavenišť zdražují jako první, sousední oblasti je následují se zpožděním. Balík za 2,8 miliardy dolarů je dosud největší jednotlivý balíček svého druhu, takže jeho dopad by mohl být ještě výraznější.
Kde v zóně EEC hledat nejlepší výnosy z pronájmu
Pattaya zůstává lídrem pro krátkodobé pronájmy, s výnosy 6 až 8 % ročně u studií a jednopokojových jednotek v oblíbených projektech u pláže. Sriracha nabízí stabilnější dlouhodobé výnosy kolem 5 až 6 %, tažené poptávkou japonských a korejských expatů pracujících v okolních průmyslových zónách.
Můžou cizinci kupovat nemovitosti v zóně EEC
Ano. Cizinci mohou vlastnit kondominia formou volného vlastnictví (freehold), pokud podíl zahraničních vlastníků v budově nepřekročí 49 %. U pozemků a vil se obvykle používá dlouhodobý pronájem (leasehold, typicky struktura 30+30+30 let) nebo vlastnictví přes thajskou společnost. Tady je dobré nespoléhat na obecné rady z internetu a probrat konkrétní strukturu s právníkem znalým místní praxe, ideálně ještě před podpisem rezervační smlouvy.
Jaká rizika investor podstupuje
Hlavním rizikem jsou zpoždění infrastruktury, vysokorychlostní železnice už byla odložena vícekrát. Druhým faktorem je riziko převisu nabídky, pokud developeři spustí příliš mnoho projektů najednou, výnosy z pronájmu mohou klesnout. Třetím je politická nestabilita, změna vlády může program pobídek zpomalit nebo přepracovat. Nedávné vyšetřování praxe nominee-shareholder už vyvolalo korekci na trhu s průmyslovými pozemky, což je připomínka, že regulatorní zásahy se mohou pohybovat rychleji než samotná výstavba.
Jak se do zóny EEC dostat z Bangkoku
Z letiště Suvarnabhumi je do Pattaye zhruba 1,5 až 2 hodiny autem, do Sriraši asi 1,5 hodiny. Po spuštění vysokorychlostní železnice se doba cesty zkrátí na 45 minut. Většina cestujících ze zahraničí letí přímo do Bangkoku a dál pokračuje po silnici na východ.
Zdroj: Nation Thailand
Balík pobídek za 2,8 miliardy dolarů není abstraktní slib do budoucna. Jde o konkrétní projekty s konkrétními čísly, které míří před konkrétní radu ke konkrétnímu datu. Pro investory, kteří mají oko na východní Thajsko, je okno příležitosti otevřené právě teď, dokud trh nový balík pobídek plně nezapočítal do cen.
Uvažujete o investici v Thajsku? Tým Nemovitosti v Thajsku vám pomůže najít nemovitost, která odpovídá vašim cílům i rozpočtu.