Kdo dnes sleduje thajský realitní trh jen přes optiku bytů v Bangkoku nebo kondominií na Phuketu, přehlíží podstatnou část příběhu. Rezidenční segment je ve fázi dlouhé korekce, domácnosti jsou zadlužené na historická maxima a banky přitáhly uzdu úvěrování. Souběžně s tím ale do Thajska proudí rekordní objem zahraničních investic do polovodičů a datacenter, tedy do segmentu, který dnes generuje skutečný růst.
Stručná odpověď hned na úvod
Hlavním tahounem růstu na thajském komerčním trhu s nemovitostmi v roce 2026 jsou přímé zahraniční investice (FDI) do výroby čipů a datacenter, nikoli byty či kondominia. Zadlužení thajských domácností dosáhlo koncem roku 2025 rekordních 91 % HDP (údaj centrální banky Thajska), což tlumí poptávku po bydlení. Naopak průmyslové zóny ve Východním ekonomickém koridoru (EEC), tedy provincie Chonburi, Rayong a Chachoengsao, absorbují drtivou většinu nových investic a nabízejí investorům expozici přes REIT fondy s výnosy 6-8 % ročně v bahtech.
Proč rezidenční trh brzdí
Generální ředitel Frasers Property Thailand veřejně potvrdil, že příliv FDI do čipů a datacenter fakticky kompenzuje zpomalení v bytovém segmentu. Pro investora, který dosud uvažoval jen v kategoriích 'koupím byt na Phuketu a pronajmu ho turistům', je to signál k přehodnocení strategie.
Čísla mluví jasně: nová bydlení v Bangkoku se aktuálně staví o zhruba 30 % méně než v roce 2023, kdy trh dosáhl vrcholu. Zadlužení domácností na 91 % HDP a zpřísněné úvěrové standardy bank znamenají, že poptávka od thajských kupujících, která tvoří základ cenové hladiny, dál slábne. Koupit kondominium v Bangkoku nebo na Phuketu samozřejmě jde i dnes, ale čekat v roce 2026 rychlý růst hodnoty nemovitosti by bylo nerealistické.
Kam se peníze skutečně stěhují
Google, Microsoft i Amazon oznámily výstavbu datacenter v Thajsku. Google investuje do kampusu v provincii Chonburi, a společné oznámené investice velkých technologických firem přesahují 5 miliard USD.
Thajský Board of Investment (BOI) nabízí projektům v oblasti polovodičů a datacenter umístěným v EEC daňové úlevy až na 13 let. Mezi lety 2023 a polovinou roku 2026 přilákalo Thajsko přes BOI investiční žádosti v oboru čipů a pokročilé elektroniky v celkové hodnotě více než 26,8 miliardy USD, rozložené do 880 projektů. Největší podíl mají desky s tištěnými spoji (PCB): 224 projektů v hodnotě přibližně 9,85 miliardy USD, neboť více než polovina světových vedoucích výrobců PCB dnes rozšiřuje výrobu právě v Thajsku.
Průmyslové nájemní sazby v EEC vzrostly v roce 2025 o 8-12 % (podle CBRE Thailand). Obsazenost průmyslových areálů poblíž přístavu Laem Chabang se pohybuje kolem 85-90 %, což ukazuje na trvalý nedostatek nabídky. U Frasers Property Thailand už průmyslová divize předstihla rezidenční výstavbu jako hlavní zdroj příjmů firmy.
Thajsko patří mezi tři nejvýznamnější cíle FDI v rámci ASEAN a přímo soupeří s Vietnamem a Indonésií o investice do výroby polovodičů. Thajský baht se navíc stabilizoval v rozpětí 34-35 THB/USD, což dělá výnosy z průmyslových aktiv předvídatelnější i v přepočtu na cizí měnu.
Jak se do toho může zapojit soukromý investor
Průmyslový segment funguje na jiném principu než byty na pronájem turistům. Poptávku zde generují nadnárodní korporace s rozpočty v řádu miliard dolarů, které podepisují dlouhodobé nájemní smlouvy, a to zajišťuje majitelům aktiv stabilní a předvídatelný cash flow. REIT fondy jako Frasers Property Industrial REIT (FTREIT), obchodovaný na burze Stock Exchange of Thailand (SET), dávají investorům přístup k tomuto segmentu, aniž by musely kupovat celou továrnu.
Praktická výhoda: strukturovat investici do thajských průmyslových nemovitostí je pro cizince často jednodušší než koupit bytovou jednotku. REIT fondy nemají žádná omezení zahraničního vlastnictví, nevyžadují transfer peněz přes thajskou banku s certifikátem Foreign Exchange Transaction (FET) a nevztahuje se na ně 49% kvóta pro zahraniční vlastníky, která platí u kondominií.
Stojí za zmínku, že investoři do hyperscale datacenter dnes narážejí méně na cenu pozemků a víc na kapacitu elektrické a technické infrastruktury. Developeři datacenter často potřebují až 500 MW spolehlivého elektrického výkonu a hledají pozemky o rozloze 50 až 100 raiů blízko stabilních zdrojů elektřiny, vody a optických sítí. Právě tento faktor dnes rozhoduje, kam padne další vlna projektů v EEC.
Kdo se chystá do Thajska osobně prohlédnout nemovitosti v EEC, provincie Chonburi a Rayong jsou od letiště Suvarnabhumi vzdálené zhruba hodinu a půl cesty, takže si klíčové průmyslové lokality lze reálně obhlédnout během dvou až tří dnů.
Časté otázky
Co je EEC a proč o něm investoři tolik mluví?
Východní ekonomický koridor (Eastern Economic Corridor) je speciální ekonomická zóna rozkládající se ve třech provinciích východně od Bangkoku: Chonburi, Rayong a Chachoengsao. Vláda zde přes BOI nabízí maximální daňové úlevy, včetně osvobození od korporátní daně až na 13 let. Právě tady vzniká většina nových datacenter a továren na polovodiče.
Může cizinec v Thajsku koupit průmyslovou nemovitost přímo?
Přímé vlastnictví pozemku cizincem je v Thajsku zakázané. Funkční alternativy zahrnují dlouhodobý pronájem (typicky struktura 30+30+30 let), investici přes REIT fondy kotované na burze SET, nebo vlastnickou strukturu přes společnost schválenou BOI s povoleným podílem zahraničního kapitálu.
Jaké výnosy nabízejí thajské průmyslové REIT fondy?
Podle dat burzy SET se dividendový výnos u největších thajských průmyslových REIT fondů pohybuje kolem 6-8 % ročně v bahtech. Ve spojení se stabilitou bahtu jde o konkurenceschopné číslo v rámci regionu.
Má smysl čekat na oživení rezidenčního trhu, nebo přejít k průmyslovým nemovitostem už teď?
Rezidenční trh se pravděpodobně zotaví, jakmile centrální banka Thajska začne snižovat sazby a uvolní makroobezřetnostní limity, například strop LTV (loan-to-value). Analytici to čekají v druhé polovině roku 2026, případně v roce 2027. Průmyslový segment naproti tomu roste už dnes a není závislý na domácím spotřebitelském úvěru.
Jaká jsou rizika investice do datacenter a polovodičů?
Hlavní riziko je geopolitické. Vyhrocení obchodních napětí mezi USA a Čínou by mohlo přesměrovat část investičních toků jinam. Druhé riziko je převis nabídky: pokud každá země ASEAN nabídne podobné pobídky současně, konkurence o nájemce se zostří a růst nájmů se může zastavit.
Jak vysoké zadlužení thajských domácností ovlivňuje investory do komerčních nemovitostí?
Přímo vůbec. Nájemci v průmyslovém segmentu jsou nadnárodní korporace, ne domácnosti splácející hypotéku. Nepřímo by ale zpomalující ekonomika mohla vládu tlačit k rozšíření pobídek pro průmyslový sektor, což by vlastníkům průmyslových aktiv jen prospělo.
Je lepší sázka Vietnam, nebo Thajsko?
Thajsko nabízí vyspělejší infrastrukturu, stabilní právní systém a hluboký, likvidní trh REIT fondů na burze SET. Vietnam láká nižšími náklady, ale zaostává v transparentnosti a v dostupnosti investičních nástrojů vhodných pro portfoliové investory.
Platí investoři daň z dividend thajských REIT fondů?
Ano. Srážková daň z dividend REIT fondů pro zahraniční investory na burze SET činí 10 %. Smlouvy o zamezení dvojímu zdanění mezi Thajskem a řadou zemí (včetně Česka) mohou efektivní sazbu pro oprávněné investory snížit.
Thajský průmyslový sektor nemovitostí stojí na začátku víceletého růstového cyklu, tažen globálním přeskupováním dodavatelských řetězců polovodičů. Pro investory ochotné podívat se za obvyklé kondominium na Phuketu tento segment nabízí přístup k dolarovým cash flow od nadnárodních korporací, a to v jurisdikci s jasnými a zavedenými pravidly.
Zdroj: Bangkok Post
Uvažujete o investici do Thajska? Náš týma z Nemovitosti v Thajsku vám pomůže najít nemovitost, která odpovídá vaší strategii.