Přímá odpověď hned na úvod
Malajský konglomerát Genting oznámil výstavbu technologického města za 20 miliard dolarů v ekonomické zóně Johor-Singapur. Jde o AI a agritech projekt, nikoli o rezidenční resort konkurující Phuketu. Pro českého zájemce o nemovitost v Thajsku to znamená jedno: region se přeskupuje, ale segment turistických a životně-stylových nemovitostí, ve kterém Thajsko dominuje, tím není přímo ohrožen.
Ještě před třemi lety bylo Thajsko bez konkurence jasnou volbou č. 1 pro zahraniční kupce nemovitostí v jihovýchodní Asii. Dnes na stůl přichází malajský projekt o rozměrech srovnatelných s výstavbou celého nového města. Otázka, kterou si klade i český investor s očima na Phuketu, přitom nezní, jestli peníze odtečou z Thajska do Malajsie, ale jak se v regionu překresluje mapa investičních priorit.
Co přesně Genting plánuje
Genting Group je malajský konglomerát s tržní kapitalizací kolem 8 miliard dolarů, historicky spojený s kasiny a hotelovým byznysem (síť Resorts World). Projekt v Johoru je pro firmu strategickým odklonem směrem k technologické infrastruktuře.
Podle vlastních podkladů firmy, na které odkazuje The Edge Malaysia, má takzvané Johor Tech Smart City zabírat 2 300 akrů. Z toho 500 akrů připadne na AgTech Campus a 1 700 akrů na Knowledge AI Campus. Projekt by měl vytvořit více než 10 000 pracovních míst. Celková investice 20 miliard dolarů se ale rozloží na velmi dlouhé období, realisticky 15 až 20 let výstavby.
Proč vzniká právě v Johoru
Město vzniká v rámci Johor-Singapore Special Economic Zone (JS-SEZ), zvláštní ekonomické zóně spuštěné v lednu 2025, jejímž cílem je přitáhnout mezinárodní firmy a kvalifikované pracovníky. Zóna nabízí zjednodušené celní procedury, daňové pobídky a bezvízový vstup pro odborníky. Podle malajské vlády by měla během první dekády vytvořit 100 000 pracovních míst.
Johor Bahru leží méně než 30 km od centra Singapuru, funguje tak fakticky jako jeho předměstí, ale ceny nemovitostí jsou zde 3 až 5krát nižší než v samotném Singapuru. To je klíčový magnet pro investory, kteří chtějí být blízko Singapuru, ale bez singapurských cen.
Srovnání cen: Johor, Bangkok a Phuket
Pro českého investora zvažujícího nemovitost v regionu je nejzajímavější přímé srovnání cen za metr čtvereční. Podle dat CBRE z roku 2025 vypadá situace takto:
| Lokalita | Cena za m² (USD) |
|---|---|
| Johor Bahru | 1 500 - 2 200 |
| Bangkok (srovnatelné projekty) | 3 000 - 5 500 |
| Phuket (prémiový segment) | 3 500 - 7 000 |
Johor je tedy výrazně levnější, ale to má svůj důvod, chybí mu turistická poptávka a zázemí, které dělá z Phuketu unikátní destinaci pro pronájem.
Ohrozí to poptávku po nemovitostech na Phuketu?
Krátká odpověď je ne, a to z jednoho jednoduchého důvodu: jde o odlišné cílové skupiny kupujících. Johor je stavěný pro technologické firmy, jejich zaměstnance a korporátní investory. Thajsko naopak táhne kupce, kteří hledají kvalitu života, příjem z turistického pronájmu a klidné bydlení v důchodovém věku. Překryv mezi těmito dvěma skupinami je minimální.
Thajsko navíc v roce 2025 přilákalo do nemovitostí odhadem 4,8 miliardy dolarů přímých zahraničních investic. Jediný projekt Gentingu v Johoru svým rozpočtem odpovídá zhruba čtyřem letům tohoto investičního toku, číslo, které dobře ukazuje, jak velký je to počin, ale zároveň i to, že Thajsko jako celek zůstává silným magnetem pro kapitál.
Dobrým signálem důvěry v phuketský trh je i chování lokálních developerů. Thajský developer Sansiri oznámil investici 40 miliard bahtů do nových projektů na Phuketu mezi lety 2027 a 2030, včetně sedmi projektů v hodnotě 10 miliard bahtů, které mají odstartovat ve druhé polovině roku 2026. To je jasný signál, že poptávková strana trhu s phuketskými nemovitostmi zůstává silná i přes rostoucí regionální konkurenci.
Vlastnictví nemovitosti: Malajsie vs. Thajsko
Pravidla pro zahraniční kupce se v obou zemích výrazně liší, a to je pro rozhodování stejně důležité jako cena za metr.
V Malajsii mohou cizinci nabývat nemovitosti do osobního vlastnictví (freehold), obvykle s minimální hranicí kolem 1 milionu ringgitů (přibližně 220 000 dolarů). V Thajsku je osobní vlastnictví pro cizince omezeno na jednotky v kondominiích, a to navíc jen v rámci zahraniční kvóty, tedy maximálně 49 % podlahové plochy budovy. Vlastnictví pozemku či vily cizinci v Thajsku v praxi řeší přes dlouhodobý pronájem nebo thajskou právnickou osobu, nikoli přímým osobním vlastnictvím.
Kde v Thajsku je tlak nejcitelnější
Pokud se konkurence z Johoru na Thajsku skutečně projeví, nejdřív to pocítí kancelářský a komerční segment v Bangkoku, protože hlavní město soutěží s Kuala Lumpur a Singapurem o regionální firemní sídla. Resortní trhy na Phuketu, Samui a v Pattayi jsou před tímto tlakem chráněny svou jedinečnou turistickou atraktivitou, kterou žádný technologický satelit Singapuru nenabídne.
Jak na to reaguje samo Thajsko
Thajská vláda si konkurenci uvědomuje a v letech 2025 a 2026 zrychlila rozvoj Eastern Economic Corridor (EEC) v provinciích Chonburi, Rayong a Chachoengsao. Technologickým firmám nabízí daňové úlevy až na 13 let. Zároveň se vede diskuse o zvýšení zahraniční kvóty vlastnictví kondominií z dosavadních 49 % na 75 %, což by mohlo výrazně zvýšit příliv zahraničního kapitálu, pokud se změna schválí.
Jaké výnosy nabízí Johor ve srovnání s Thajskem
Aktuální data ukazují nájemní výnosy v Johoru Bahru na úrovni 3 až 4 % ročně, tedy hluboko pod 5 až 8 % na Phuketu nebo 4 až 6 % v Bangkoku. Většina investorů v Johoru tak nesází na běžný příjem z pronájmu, ale na dlouhodobý růst hodnoty nemovitosti v blízkosti Singapuru.
Co si z toho odnést pro rozhodování v roce 2026
Projekt Gentingu v Johoru není hrozbou pro investory do thajských nemovitostí, je to ukazatel nové fáze regionální konkurence o kapitál. Thajsko vyhrává na příjmu z turistického pronájmu, atraktivitě životního stylu a vyspělosti trhu. Malajsie vsází na technologickou infrastrukturu a blízkost Singapuru. Chytrý investor sleduje oba trhy, ale rozhoduje se podle jasného cíle: výnos už dnes, nebo růst hodnoty za deset let.
Pokud plánujete investici do nemovitosti v Thajsku, tým Nemovitosti v Thajsku vám pomůže zorientovat se v aktuální situaci na trhu a najít nemovitost, která odpovídá vašim cílům.
Zdroj: Nikkei Asia