Stručná odpověď hned na úvod
Japonský jen v srpnu 2026 oslabil zpět na přibližně 160 za dolar, a to i přes koordinovanou intervenci USA a Japonska z 31. července 2026. Pro Čechy uvažující o koupi bytu nebo vily na Phuketu to v praxi znamená slabší thajský baht vůči dolaru a euru, tedy potenciálně výhodnější směnný kurz při nákupu, ale zároveň i nervóznější regionální trhy s úvěry a hypotékami.
Co se vlastně stalo s jenem
Americký ministr financí Scott Bessent 29. srpna 2026 otevřeně varoval, že neřízené výkyvy japonského jenu mohou destabilizovat globální trhy a zvýšit náklady na půjčky pro domácnosti i firmy ve Spojených státech. Jen přitom není okrajová měna, je to třetí nejobchodovanější měna světa a základní kámen takzvaného carry trade, tedy strategie, kdy si investoři půjčují levné jeny a investují je do výnosnějších aktiv jinde ve světě.
Když se jen hýbe prudce a nepředvídatelně, spouští to nucené uzavírání pozic, které se přelévá napříč trhy: dluhopisy, akciemi i nemovitostmi, nevyjímaje realitní trhy v jihovýchodní Asii, o které se zajímají i čeští investoři.
Proč selhala intervence z 31. července
- července 2026 provedly USA a Japonsko společný nákup jenu, první koordinovanou intervenci svého druhu za mnoho let. Americké ministerstvo financí k tomu využilo Exchange Stabilization Fund (ESF), tedy záložní mechanismus z roku 1934, který umožňuje měnové zásahy bez schválení Kongresem. Samotné použití tohoto nástroje naznačuje, jak naléhavá situace v tu chvíli byla.
Jen po intervenci krátce posílil, ale rychle sklouzl zpět k hladině kolem 160 za dolar. Trh se ukázal silnější než centrální banky. Tlak na jen navíc umocňují očekávání dalšího zvyšování sazeb Fedu, což rozšiřuje úrokový rozdíl mezi dolarovými a jenovými aktivy a dělá jen jako zdroj levného financování ještě atraktivnějším pro carry trade.
Co je carry trade a proč by to mělo zajímat investora do Phuketu
Carry trade funguje jednoduše: investor si půjčí levné jeny a peníze vloží do aktiv s vyšším výnosem jinde na světě. Podle tržních odhadů dosahuje objem globálního carry trade financovaného jenem přes 1 bilion dolarů. I částečné odvinutí těchto pozic tak vyvolává vážné otřesy napříč třídami aktiv, včetně nemovitostí.
Bessent přímo popsal mechanismus přenosu: prudké oslabení jenu nutí účastníky carry trade urychleně uzavírat pozice, což vytváří řetězovou reakci výprodejů. Tato dynamika se pak dotýká i regionálních úvěrových trhů v Asii.
Jak to cítí thajský trh s bydlením
Rostoucí americké úvěrové náklady se propisují i do jihovýchodní Asie. Objem hypotečních úvěrů v Thajsku klesl podle Bank of Thailand za 4. čtvrtletí 2025 meziročně zhruba o 12 %, přičemž nejvíce ochlazuje segment bangkokských bytů pod 3 miliony bahtů, tedy hlavně místní kupci s hypotékou.
Bangkokští developeři na to reagují slevami ve výši 15 až 20 % na neprodané jednotky a nabízejí flexibilnější splátkové plány, přičemž se stále více zaměřují na hotovostní kupce, včetně zahraničních investorů, jako jsou právě Češi financující nákup vlastními prostředky nebo prodejem nemovitosti doma.
Phuket se přitom chová jinak než bangkokský masový segment. Ostrov nadále přitahuje mezinárodní kapitál i uprostřed měnových turbulencí, mimo jiné díky diverzifikované poptávce, která ho dělá odolnějším vůči výkyvům jedné konkrétní národnosti kupců.
Baht, jen a dolar: jak to souvisí
Jen i thajský baht se pohybují ve stejném asijském okruhu kapitálových toků a reagují na pohyby carry trade podobně. Když jen prudce oslabí, často to vyvíjí tlak i na ostatní asijské měny. Pro investora nakupujícího nemovitost v Thajsku za dolary nebo eura to může znamenat výhodnější směnný kurz v okamžiku transakce.
Zároveň měnová volatilita jenu historicky přesměrovávala část japonského výstupního investičního kapitálu do jiných asijských trhů, Thajsko nevyjímaje. Phuket i Bangkok už nyní zaznamenávají rostoucí zájem japonských kupců.
Nabídka na Phuketu se dál rozšiřuje
Thajský pipeline pro rok 2026 počítá s přibližně 10 020 kondominiovými jednotkami napříč 39 projekty na Phuketu. Poptávku podporují kupci z Číny, Ruska, Evropy, Indie, Singapuru, Austrálie i zemí Perského zálivu, což snižuje závislost trhu na jediné konkrétní národnosti investorů, včetně Čechů, kteří tvoří menší, ale rostoucí skupinu evropských kupců.
Vyplatí se teď kupovat nemovitost na Phuketu?
Současné prostředí otevírá pro zájemce o nemovitost na Phuketu určité okno příležitosti. Slabší asijské měny vůči dolaru dělají nákup atraktivnějším z pohledu kurzu, zatímco přesměrování japonského kapitálu do regionu zvyšuje poptávku po rezidenčních nemovitostech. Kdo plánuje prohlídkovou cestu na Phuket, má rozumný důvod jednat dřív, než se měnový cyklus otočí zpět.
Naši specialisté z Nemovitosti v Thajsku pomáhají českým klientům zorientovat se v aktuální nabídce i v tom, jak měnové výkyvy prakticky ovlivňují cenu a načasování nákupu.
Bude v roce 2026 další intervence?
Bessent nevyloučil další zásah, pokud by se pohyby jenu staly znovu neřízenými. Trhy bedlivě sledují hladinu 160 jako psychologickou hranici, jejíž prolomení by mohlo vyvolat nová opatření.
Zdroj: CNA (Channel NewsAsia)