Krátká odpověď hned na začátek
Prodeje kondominií v Thajsku v roce 2026 podle odhadů analytiků a prognóz Bangkok Post směřují k historickému minimu. Zahraniční nákupy kondominií mají podle K-Research klesnout o 20 %, což by byl první meziroční pokles za pět let. Přesto se ukazuje, že Phuket si vede lépe než Bangkok díky turistické poptávce po pronájmech a zájmu o značkové rezidence.
Pokud sledujete thajský trh s nemovitostmi a uvažujete o investici, tahle čísla by vás nemusela odradit, ale spíš přimět k tomu, abyste si sedli a přepočítali si strategii. Přesně o tom je tento článek.
Co přesně se v roce 2026 děje s prodeji kondominií
Pokles trhu se táhne už druhý rok v řadě a aktuální data ukazují, že se problém spíš prohlubuje než zlepšuje. Na trhu je přebytek nabídky, ceny jsou pod tlakem a poptávka kupujících ve většině segmentů zůstává slabá.
Konkrétní čísla z prvního čtvrtletí 2026 mluví jasně, zahraniční transfery kondominií klesly ve všech sledovaných ukazatelích:
- Počet jednotek: 3 241 (pokles o 17,3 %)
- Hodnota transferů: 13,464 miliardy THB (pokles o 17,9 %)
- Užitná plocha: 141 644 m² (pokles o 13,8 % meziročně)
Nejvýraznější propad zaznamenali čínští kupci, u nichž objem jednotek klesl o 38,8 % a hodnota transakcí o 42,9 %. Za tímto poklesem stojí ekonomické potíže v Číně a omezená likvidita tamních investorů.
Zajímavé je, že poptávka z jiných zemí naopak roste. Rusko posílilo o 33 %, Indie o 40 % (63 jednotek v hodnotě 353 milionů THB, nárůst o 23,9 %) a Austrálie o 36,1 %. Ukazuje se tedy, že čínský odliv nahrazují jiné národnosti, byť v menším objemu.
Proč je Bangkok pod takovým tlakem
Bangkok Post odhaduje, že rok 2026 bude pro prodej kondominií v Thajsku rekordně slabý. Neprodaná zásoba bytů v Bangkoku se pohybuje kolem 50 000 jednotek, což je jedna z nejvyšších hodnot za posledních deset let.
Podle dat K-Research, na které se odvolává Bangkok Post, transfery v oblasti Bangkoku v prvním čtvrtletí 2026 propadly o 35 %. Nejvíc se to projevilo u kupců z Číny a Myanmaru, jejichž poptávka výrazně ochabla.
Tenhle přebytek má logické historické vysvětlení. Jde o přímý důsledek stavebního boomu z let 2018 až 2022, kdy developeři spustili desítky projektů najednou a cílili převážně na čínské kupce. Po pandemii tento příliv kapitálu zkolaboval a nikdy se plně neobnovil, takže na trhu zůstalo velké množství neprodaných bytů.
Průměrné ceny kondominií v centrálním Bangkoku (Sukhumvit, Silom, Sathorn) se pohybují mezi 120 000 a 200 000 THB za m², i když developeři už při rezervaci nabízejí výrazné slevy.
Jak se drží Phuket a proč to není totéž jako Bangkok
Phuket funguje podle jiných pravidel a stojí za to ho posuzovat samostatně. Sezónní pronájmy přes Airbnb a Booking mohou při profesionální správě generovat roční výnos 6-8 %. Konkurence mezi jednotkami ale roste a místní úřady zpřísňují regulaci krátkodobých pronájmů.
Luxusní segment na západním pobřeží, konkrétně lokality Bang Tao, Layan, Kamala a Cherng Talay, by měl podle Knight Frank Thailand zůstat i v roce 2026 silný. Zajímavé je, že vily si vedou lépe než kondominia, protože bohatší kupci dnes preferují komplexní životní styl a širokou škálu služeb v rezortu před klasickým bytem.
Pro zájemce o dlouhodobý pobyt existuje i vízová motivace: dlouhodobé vízum na Phuketu s roční obnovitelnou platností je dostupné při nákupu kondominia od thajského developera v minimální hodnotě 3 miliony THB, případně přes alternativní nájemní schéma.
Pokud plánujete cestu na Phuket, abyste si nemovitosti prohlédli osobně, doporučujeme rezervovat ubytování s dostatečným předstihem, zejména v hlavní sezoně od listopadu do března, kdy je poptávka po ubytování vysoká.
Kolik zahraničního vlastnictví thajský zákon vůbec povoluje
Cizinci mohou v Thajsku vlastnit kondominium plně (freehold), ale pouze do výše 49 % podlahové plochy v rámci jedné budovy. Tento limit platí bez výjimky a určuje, kolik jednotek je pro zahraniční kupce v konkrétním projektu vůbec dostupných.
Na co se dívat, než se rozhodnete koupit
Zkušení investoři na thajském trhu sledují několik konkrétních signálů. Prvním je objem nových stavebních povolení, pokud developeři omezí nové projekty, trh začne postupně vstřebávat existující přebytek. Thajské oborové asociace potvrzují, že počet nových projektů v Bangkoku v první polovině roku 2026 skutečně klesl.
Druhým signálem je stabilita nájemního trhu. Dokud se nájmy udrží na rozumné úrovni, kondominium stále generuje cash flow, i kdyby cena samotné nemovitosti stagnovala.
Klesající trh může znamenat atraktivní vstupní cenu, ale nákup v době poklesu s sebou nese riziko dalšího znehodnocení. Klíčová otázka zní, kde se skutečně nachází dno.
Často kladené otázky
Vyplatí se v roce 2026 koupit kondominium v Thajsku?
Záleží na strategii. Pro dlouhodobé investory s horizontem 7 až 10 let může být současný pokles cen zajímavým vstupním bodem. Pro krátkodobou spekulaci na rychlý prodej je timing nevýhodný, trh dál klesá a rychlý ziskový výstup je nepravděpodobný.
Které čtvrti v Bangkoku jsou vůči poklesu nejodolnější?
Prémiové lokality podél linek BTS a MRT, konkrétně Sukhumvit (stanice Asok, Phrom Phong, Thong Lo), Silom a Sathorn, se tradičně chovají stabilněji než okrajové čtvrti, díky trvalé poptávce po pronájmu ze strany expatů.
Proč prodeje kondominií zrovna teď klesají?
Hrají v tom roli tři hlavní faktory: přebytek nabídky po stavebním boomu, zpřísněné podmínky hypoték pro thajské kupce a výrazný propad čínských investic (v prvním čtvrtletí 2026 pokles o 38,8 % v počtu jednotek). Tyto tlaky se navzájem umocňují.
Jak probíhá nákup kondominia pro cizince v Thajsku?
Cizinec může vlastnit kondominium plně (freehold), pokud podíl zahraničního vlastnictví v dané budově nepřekročí 49 %. Peníze musí být převedeny ze zahraničí v thajských bahtech. U hotové jednotky celý proces obvykle trvá 30 až 60 dní.
Jaké daně a poplatky platí zahraniční vlastník kondominia?
Hlavní náklady tvoří registrační poplatek za převod ve výši 2 % z odhadní hodnoty (obvykle se dělí mezi kupujícího a prodávajícího), kolkovné 0,5 % a specifická podnikatelská daň 3,3 %, pokud se nemovitost prodá do pěti let od nabytí.
Je lepší v roce 2026 investovat do Bangkoku, nebo na Phuket?
Bangkok se hodí pro stabilní dlouhodobé pronájmy s výnosem kolem 4-5 %. Phuket nabízí sezónní potenciál 6-8 %, ale vyžaduje aktivní správu a nese riziko neobsazenosti v nízké sezoně.
Lze s thajskými developery smlouvat o ceně?
Ano. Za současných podmínek nabízejí developeři slevy, balíčky nábytku zdarma, bezúročné splátkové plány a další benefity. Reálné slevy mohou dosáhnout 10-20 % z ceníkové hodnoty, zejména u hotových projektů s neprodanými jednotkami.
Hrozí na thajském trhu úplný krach?
Je to nepravděpodobné. Thajský trh se historicky korigoval pomalu, s ročními poklesy cen v rozsahu 5-10 %, nikoli náhlými propady. Developeři obvykle raději nabízejí slevy a bonusy, než aby formálně snižovali ceníkové ceny.
Kdy se dá čekat oživení trhu s kondominiy?
Většina analytiků očekává stabilizaci nejdříve v druhé polovině roku 2027, a to za předpokladu, že klesne počet nových projektů a obnoví se zahraniční poptávka. Úplné oživení může trvat další 2-3 roky.
Shrnutí na závěr
Pokles thajského trhu s kondominiy není katastrofa, je to fáze cyklu, kterou trh v minulosti už zažil. Pro investory s chladnou hlavou a jasně definovaným časovým horizontem otevírají současné podmínky reálné okno příležitosti. Základní pravidlo zůstává stejné: kupujte na osvědčených lokalitách, spolupracujte s prověřenými developery s historií dokončených projektů a vždy počítejte s reálným nájemním výnosem, ne jen se sázkou na růst hodnoty nemovitosti.
Zdroj: Bangkok Post
Uvažujete o investici do nemovitosti v Thajsku? Tým Nemovitosti v Thajsku vám pomůže najít vhodnou příležitost podle vaší situace a rozpočtu.