Rychlá odpověď: co platí v roce 2026
Kvóta 49 % pro zahraniční vlastnictví kondominií v Thajsku je stále v plné platnosti a nezměnila se. Zbylých 51 % podlahové plochy musí patřit Thajcům nebo thajsky ovládaným společnostem. Debata o zvýšení kvóty na 75 % v thajské vládě reálně probíhá, ale k srpnu 2026 nebyl do parlamentu předložen žádný návrh zákona. Kdo plánuje nákup kondominia na Phuketu s vidinou brzké změny pravidel, staví na písku.
Proč je teď snížený převodní poplatek zavádějící
Od 1. července 2026 platí v Thajsku snížený převodní poplatek ve výši 0,01 % místo standardních 2 %. Tahle informace se šíří v marketingových materiálech i na sociálních sítích, ale chybí u ní jedna podstatná věta: sleva se vztahuje výhradně na thajské občany. Zahraniční kupci nadále odvádějí plnou sazbu 2 %.
Rozdíl je citelný. Při nemovitosti v hodnotě 10 milionů THB (bezmála 7 milionů korun v přepočtu podle aktuálního kurzu) dělá rozdíl mezi oběma sazbami 199 000 THB, tedy zhruba 5 700 USD. To není zaokrouhlovací chyba v tabulce, ale reálná položka v konečném vyúčtování transakce, se kterou je potřeba počítat od začátku.
Co se opravdu nezměnilo (a co je jen ve fázi 'zvažujeme to')
- Kvóta zahraničního vlastnictví kondominií zůstává pevně na 49 % celkové prodejné podlahové plochy budovy. Zbylých 51 % musí vlastnit Thajci nebo firmy s thajskou majoritou.
- Návrh na navýšení kvóty na 75 % koluje ve vládních kruzích, ale k srpnu 2026 nebyl formulován jako zákon a nebyl podán do parlamentu.
- Maximální délka pronájmu pozemku zůstává 30 let. Návrh na strukturu 99letého leasingu existuje jen na papíře a nebyl schválen.
- Od 1. července 2026 do 30. června 2027 platí snížený převodní poplatek 0,01 %, ale výhradně pro kvalifikované thajské kupce.
- Zahraniční kupci platí standardní 2% převodní poplatek z odhadní hodnoty nemovitosti.
- Na Phuketu se zahraniční kvóta počítá podle podlahové plochy, nikoli podle počtu jednotek, takže i pár velkých apartmánů může kvótu v projektu naplnit rychleji, než by se čekalo.
- Poplatek za registraci hypotéky byl také snížen na 0,01 %, opět jen pro thajské občany.
Odkud se kvóta 49 % vzala a proč přetrvává
Pravidlo 49 % není žádnou novinkou posledních let. Je zakotveno v Zákoně o kondominiích z roku 1979 (Condominium Act) a přežilo řadu novel, přičemž jeho jádro se nikdy nezměnilo: cizinci mohou vlastnit kondominium do osobního vlastnictví (freehold), ale souhrnné zahraniční vlastnictví v rámci jednoho projektu nesmí přesáhnout 49 % celkové prodejné podlahové plochy.
Tento strop vytváří skutečný nedostatek. V žádaných projektech na Phuketu, v Pattayi i Bangkoku se zahraniční kvóta často naplní ještě před dokončením budovy. Kupující, který dorazí pozdě, si musí vybrat mezi strukturou thajské společnosti (s vlastní vrstvou právního a compliance rizika) nebo 30letým leasingem. Žádná z těchto variant nemá stejnou váhu jako přímé vlastnictví freehold.
Proč se mluví o 75% kvótě a proč to zatím nikam nevede
Diskuse o zvýšení kvóty na 75 % začala v roce 2024, kdy vláda Srettha Thavisina představila balíček opatření na přilákání zahraničního kapitálu do ekonomiky. Souběžně se řešil návrh na 99letý pronájem pozemků pro cizince. Obě myšlenky narazily na odpor části thajské společnosti, kritici varovali, že rozšířené zahraniční vlastnictví zvýší ceny a vytlačí místní kupce z jejich vlastního trhu.
Do poloviny roku 2026 se ani jedna z iniciativ neposunula do fáze formální legislativy. Zdroje z thajské vlády popisují oba návrhy jako 've fázi studia', což v praxi může znamenat roky odkladu, nebo žádnou změnu vůbec. Kupující, kteří stavějí svou transakci na předpokladu budoucího zvýšení kvóty, v podstatě sázejí na časový rámec, který nikdo nedovede potvrdit.
Kolik reálně zaplatí zahraniční kupec navíc
Royal Gazette vydal 1. července 2026 dekret snižující sazbu na 0,01 %, a řada anglofonních i regionálních médií to referovala jako všeobecnou slevu pro všechny kupce. Někteří makléři šli dokonce tak daleko, že inzerovali 'převodní poplatek snížen na 0,01 % pro všechny'. To je prostě nepřesné. Znění dekretu omezuje benefit výhradně na kvalifikované thajské občany.
Pro zahraničního investora, který kupuje kondominium na své jméno, je matematika jednoduchá: platí se 2% převodní poplatek, bez výjimek. Průvodci nákupem na Phuketu pro rok 2026 se shodně vracejí k jednomu detailu, totiž že zahraniční kvóta se měří striktně podle registrované podlahové plochy, nikoli podle počtu jednotek. Právě proto se vyplatí vyžádat si písemné potvrzení kvóty od developera nebo správcovské (juristic) kanceláře a nezávisle si ho ověřit na katastrálním úřadu (Land Office), a to ještě dřív, než padne první záloha.
Skrytá výhoda pro prodávající v přechodném období
Existuje i méně zjevný benefit skrytý v nové struktuře poplatků. Pokud prodáváte jednotku thajskému kupci v období slevy (do 30. června 2027), jeho úspora na převodním poplatku může vaši nemovitost učinit konkurenceschopnější na trhu s reprodejem. U jednotky v hodnotě 5 milionů THB dělá úspora kupujícího přibližně 100 000 THB, což je citelný argument při jednání o ceně.
Časté dotazy
Můžou cizinci v roce 2026 vlastnit kondominium v Thajsku?
Ano. Cizinci mohou vlastnit kondominium do osobního vlastnictví (freehold) v rámci 49% kvóty z celkové prodejné podlahové plochy projektu. Platba musí proběhnout v cizí měně přes thajskou banku, což generuje dokument Foreign Exchange Transaction (FET), nezbytný pro pozdější registraci vlastnictví.
Je pravda, že kvóta byla zvýšena na 75 %?
Ne. K srpnu 2026 zůstává kvóta na 49 %. Návrh na 75 % existuje, ale nebyl zformulován do zákona ani předložen parlamentu.
Jaký převodní poplatek platí zahraniční kupec při nákupu kondominia?
Standardní 2 % z odhadní hodnoty nemovitosti. Snížená sazba 0,01 %, platná od 1. července 2026 do 30. června 2027, se vztahuje pouze na thajské občany.
Můžu místo koupě získat 99letý pronájem?
Ne. Podle současného zákona je maximální délka pronájmu 30 let. Struktura 99letého pronájmu se diskutuje, ale nikdy nebyla přijata.
Co se stane, když se 49% kvóta v projektu naplní?
Zahraniční kupci se pak musí spokojit s 30letým leasingem nebo strukturou thajské společnosti. Obě varianty nesou právní omezení a rizika ve srovnání s přímým vlastnictvím freehold.
Jak ověřím, zda je v projektu ještě volná zahraniční kvóta?
Vyžádejte si písemné potvrzení od developera nebo správcovské (juristic) kanceláře o aktuálním poměru zahraničního a thajského vlastnictví a ověřte to na místním katastrálním úřadu, protože kvóta se počítá podle podlahové plochy, ne podle počtu jednotek.
Zdroj: ReloSale