Co se v Thajsku právě děje s nominee firmami
Pokud jste zvažovali koupi vily na Phuketu přes thajskou společnost s místními 'papírovými' akcionáři, měli byste vědět tohle: Thajsko v roce 2026 přešlo od varování k reálnému vymáhání zákona. Nové registrace firem s podezřením na nominee strukturu klesly z 561 na 141 za jedno sledované období, což je pokles o 75 %. Ministerstvo obchodu i Odbor obchodního rozvoje (DBD) přiznávají, že jde jen o špičku ledovce, protože statistika nezahrnuje tisíce už existujících struktur.
Pro Čechy, kteří v Thajsku vlastní nebo plánují koupit nemovitost, to není akademická debata o legislativě. Jde o reálné riziko pro peníze uložené v cihlách a půdě.
Proč se vůbec používají nominee společnosti
Thajský zákon o zahraničním podnikání (Foreign Business Act, 1999) zakazuje cizincům vlastnit více než 49 % podílu ve firmách, které provozují činnosti vyhrazené Thajcům, včetně držby pozemků. Nominee schéma vzniklo jako obchodní 'zkratka': cizinec fakticky financuje a řídí firmu, ale formálně 51 % nebo více akcií drží thajský občan, který do firmy nevložil žádný reálný kapitál a nepodílí se na žádném rozhodování.
Thajské soudy tuto konstrukci opakovaně vyhodnotily jako obcházení zákona a v řadě případů nařídily nucený prodej pozemku, u kterého se prokázalo, že thajský akcionář byl jen formální nominee jednající za zahraničního skutečného vlastníka.
Jak silně je nominee vlastnictví rozšířené na trhu
Odhady trhu ukazují, že 40-60 % vil na pozemcích v Phuketu a na Koh Samui bylo v minulosti nabyto přes firmy s typickými znaky nominee vlastnictví. Thajský Odbor speciálních vyšetřování (DSI) v posledních letech zintenzivnil kontroly právě v turistických provinciích, konkrétně na Phuketu, v Krabi a Surat Thani.
Samostatná datová sada DBD navíc ukazuje, že registrace firem se zahraniční účastí v rozsahu 0,01-49,99 % klesly o 51 % v prvním čtvrtletí 2026 a o 65 % v období od 1. do 31. května 2026. Podle odhadů spadá do rizikové kategorie přibližně 119 000 společností k polovině roku 2026.
Nové pravidlo, které vše zpřísnilo: DBD Order No. 2/2026
Od 1. srpna 2026 platí nařízení DBD Order No. 2/2026, jehož cílem je uzavřít mezery umožňující cizincům kontrolovat thajské firmy prostřednictvím nominee akcionářů. Nová pravidla rozšiřují požadovanou dokumentaci a kontrolu v celém životním cyklu firmy, nejen při jejím založení, ale i při každé následné změně ve struktuře akcionářů.
V praxi to znamená, že zahraniční investoři a jejich zástupci musí podrobně vysvětlit investiční strukturu a doložit původ kapitálu, a to nejen jednou při registraci, ale opakovaně během celé existence firmy.
Jaké tresty hrozí za nominee strukturu
Zákon o zahraničním podnikání stanovuje za použití nominee struktury pokutu až 1 000 000 THB a/nebo trest odnětí svobody až na 3 roky. Soud může navíc nařídit nucený prodej pozemku. Trestní odpovědnost hrozí i thajským nominee akcionářům, nejen zahraničnímu skutečnému vlastníkovi.
Provozování nominee společnosti navíc není zadarmo ani bez rizika: udržování takové struktury obvykle stojí 50 000-150 000 THB ročně, přičemž nic nezaručuje, že struktura nebude později prohlášena za nelegální.
Jaké má cizinec legální možnosti, jak v Thajsku vlastnit nemovitost
Cizinci nemohou v Thajsku vlastnit pozemek přímo (Land Code, § 86). Existují ale ověřené a legální alternativy:
- Dlouhodobý pronájem (leasehold) na 30 let s možností prodloužení, typicky ve struktuře 30+30+30 let, kdy je pozemek pronajatý od thajského vlastníka a dům postavený na něm může být registrován jako majetek cizince
- Vlastnictví bytu v kondominiu ve formě plného freeholdu, pokud zahraniční kvóta v budově nepřesahuje 49 % celkové podlahové plochy
- Usufrukt, tedy doživotní právo užívání registrované na katastrálním úřadě (Land Department)
Byty v kondominiích zůstávají jedinou formou nemovitosti, kterou může cizinec vlastnit jako plný freehold. Finanční prostředky musí být převedeny ze zahraničí přes thajskou banku a je nutné získat potvrzení Foreign Exchange Transaction (FET) jako důkaz původu peněz.
Má se zpřísnění dotknout i trhu s kondominiy?
Přímo ne. Freehold kondominia pro cizince zůstávají plně legální formou vlastnictví a zpřísnění nominee kontrol se jich netýká. Nepřímo se ale očekává, že poptávka po kondominiích může růst, protože investoři, kteří dříve kupovali vily přes nominee firmy, se přesouvají k bytům jako bezpečnější alternativě.
Co dělat, pokud vlastníte nemovitost přes nominee firmu
Jestliže vaše vila nebo pozemek je aktuálně držen přes proxy společnost, vyplatí se nechat si strukturu právně prověřit dřív, než k vám dorazí kontrola. Ministerstvo obchodu výslovně uvádí, že zveřejněná čísla nezahrnují všechny existující nominee struktury v zemi, a DSI i katastrální úřad mohou zahájit šetření u jakékoli firmy kdykoli, zejména při změně akcionářů, prodeji majetku nebo na základě podnětu třetí strany.
Převod nominee firmy na strukturu s leaseholdem je jedna z cest, jak riziko odstranit. Vyžaduje prodej pozemku thajské fyzické osobě nebo entitě a následné uzavření nájemní smlouvy. Celý proces obvykle vyjde na 100 000-300 000 THB včetně daní a právních poplatků, ale odstraňuje trestněprávní riziko a dělá vlastnickou strukturu transparentní.
Náš tým v Nemovitosti v Thajsku doporučuje neřešit takovou situaci na poslední chvíli a raději si nechat udělat právní audit s předstihem.
Časté otázky (FAQ)
Co přesně je nominee společnost v thajském právu nemovitostí? Je to thajská právnická osoba, ve které formálně 51 % nebo více akcií drží thajští občané, zatímco skutečné financování a kontrolu má cizinec. Thajští akcionáři v takové konstrukci typicky nevkládají žádný reálný kapitál a nepodílejí se na řízení firmy. Thajské soudy tuto praxi klasifikují jako obcházení zákona o zahraničním podnikání.
Proč počet nominee registrací klesl tak výrazně? Ministerstvo obchodu zpřísnilo prověřování už při registraci firmy: nyní se detailně zkoumá původ kapitálu, skutečná činnost thajských akcionářů a jejich finanční schopnost zaplatit deklarovaný podíl. Firmy s očividnými znaky nominee struktury tak jednoduše neuspějí při zápisu do rejstříku.
Může být moje existující nominee firma prošetřena zpětně? Ano. Ministerstvo obchodu výslovně uvedlo, že zveřejněná čísla nezahrnují všechny nominee struktury, které v zemi již fungují. DSI i katastrální úřad mohou zahájit vyšetřování u existující firmy kdykoli, zejména při změně akcionářů, prodeji majetku nebo na základě podnětu třetí strany.
Jak si mohu jako cizinec legálně koupit vilu s pozemkem v Thajsku? Hlavním nástrojem je dlouhodobý pronájem (leasehold). Standardní smlouva běží na 30 let s možností dvou prodloužení, přičemž pozemek je pronajatý od thajského vlastníka a dům na něm postavený lze registrovat jako majetek cizince. Alternativou je usufrukt, doživotní právo užívání registrované na katastrálním úřadě.
Plánuje Thajsko v dohledné době umožnit cizincům přímé vlastnictví půdy? K roku 2026 žádná taková legislativní iniciativa není na stole. Diskuse o reformě Land Code se objevuje pravidelně, ale politická vůle ke změně chybí. Kupující by neměli počítat s tím, že se zákaz v nejbližší době zmírní.
Zdroj: Thailand Business News