Kdo dnes skutečně kupuje byty na Phuketu
Jestliže jste si Phuket spojovali hlavně s ruskými a čínskými investory, je čas si tuto představu aktualizovat. Ještě v roce 2023 tvořili tito dva národy zhruba 70 % zájemců o nové kondominium na ostrově. Ve 2026 je situace jiná: čerstvý kapitál míří z Indie, ze zemí Perského zálivu a ze střední Asie, a průměrná hodnota jedné transakce je o 18-22 % vyšší než před třemi lety. Tuto strukturální proměnu poptávky zdokumentoval list Bangkok Post a pro každého, kdo zvažuje investici do thajské nemovitosti, jde o jasný signál k přehodnocení strategie.
Phuket zůstává vlajkovou lodí thajského rezidenčního trhu, ale klient, který dnes podepisuje smlouvu, vypadá jinak než dřív. Je mladší, kupuje spíš kvůli výnosu z pronájmu než kvůli vlastní dovolené, a zajímá ho výnosnost, ne jen životní styl. Podívejme se, co se konkrétně změnilo a jak to ovlivňuje ceny, lokality i typy nemovitostí.
Rychlá odpověď: hlavní čísla pro rok 2026
- Indičtí kupci vzrostli ze 4-5 % zahraničních nabyvatelů na Phuketu v roce 2023 na odhadovaných 12-15 % v roce 2026
- Průměrná cena za metr čtvereční v nových projektech na západním pobřeží dosáhla 180 000-220 000 THB (přibližně 5 100-6 300 USD)
- Ruští kupci stále patří mezi top 5 skupin, ale jejich podíl klesl z 25-30 % na přibližně 15-18 %
- Čínští kupci citelně zpomalili kvůli přísnějším kapitálovým kontrolám a zpomalující domácí ekonomice
- Noví hráči na trhu jsou kupci ze Spojených arabských emirátů, Saúdské Arábie, Kazachstánu a Uzbekistánu, dohromady tvoří 8-10 % poptávky
- Prémiové vily (od 30 milionů THB výše) zaznamenávají meziroční růst prodejů o 25 %
Proč čínští investoři z Phuketu ustupují
Hlavním důvodem je přísnější vymáhání kontroly kapitálových odlivů v Číně. Formální roční limit 50 000 USD na osobu se sice nezměnil, ale banky nyní transakce prověřují mnohem důkladněji. K útlumu zájmu o zahraniční investice přispívá i pokles na domácím čínském realitním trhu.
Fakta, která by měl znát každý zájemce o thajskou nemovitost
- Phuket v roce 2025 navštívilo 9,4 milionu zahraničních turistů, uvádí Tourism Authority of Thailand, což je o 11 % více než v roce 2024. Tento turistický proud přímo živí trh s pronájmy.
- Cizinci mohou v Thajsku vlastnit kondominium ve svobodném vlastnictví (freehold), a to v rámci kvóty omezené na 49 % prodejní plochy projektu. Vily se obvykle řeší formou dlouhodobého leasingu 30+30+30 let nebo přes thajskou společnost.
- Výnosy z pronájmu u kvalitních kondominií v Bang Tao a Laguna Phuket se pohybují 6-8 % čistého ročního výnosu, u prémiových vil je to 4-6 %.
- Růst cen v oblastech Chalong, Nai Harn a Rawai dosáhl za poslední dva roky 30-40 %, zatímco Mai Khao a Natai na severu ostrova zůstávají o 20-25 % levnější a nabízejí tak nižší vstupní práh.
- Indičtí kupci preferují studia a byty 1+kk v cenovém rozmezí 4-8 milionů THB, investoři z Blízkého východu naopak míří k vilám od 25 milionů THB výše.
- Nabídka pozemků na západním pobřeží Phuketu je téměř vyčerpaná, místní developeři odhadují už jen 3-5 let zásoby stavebních parcel.
- Thajské úřady jednají o zvýšení freehold kvóty až na 75 % u vybraných projektů v období 2025-2026, žádný zákon však zatím nebyl schválen.
- Podle Bangkok Post by luxusní segment na Phuketu měl zůstat silný i v roce 2026, přičemž vily budou předstihovat kondominia. Značkové rezidence a komplexní vybavení lákají movité zahraniční kupce do lokalit jako Bang Tao, Layan, Kamala a Cherng Talay.
Které lokality na Phuketu mají dnes největší investiční potenciál
Bang Tao a Laguna představují zralý trh se silnou likviditou a stabilním výkonem pronájmů - ideální volba pro konzervativnějšího investora. Mai Khao a Natai na severu nabízejí nižší vstupní ceny a potenciál růstu s postupujícím rozvojem infrastruktury. Rawai a Nai Harn na jihu jsou tradičně oblíbené u evropských kupců, ale už zde vidíme první signály přehřátí trhu.
Kolik dnes stojí byt na Phuketu
Studio o rozloze 28-35 m² v novém projektu na západním pobřeží vyjde na 4-7 milionů THB (115 000-200 000 USD). Byt 2+kk stojí 8-15 milionů THB. Vily s výhledem na moře a soukromým bazénem začínají na 20-25 milionech THB.
Lze thajskou nemovitost splácet na splátky
Ano. Většina developerů nabízí splátkový kalendář během výstavby, typicky 30 % při rezervaci a podpisu smlouvy, 70 % při předání nemovitosti. Některé projekty rozkládají platby do 12-24 měsíců.
Jaký výnos z pronájmu je realistický
Při profesionální správě může dobře umístěné kondominium generovat 6-8 % čistého ročního výnosu po odečtení poplatků za správu, energií a daní. Důležitá je sezónnost - nejvyšší obsazenost je od listopadu do dubna.
Jaké daně platí zahraniční vlastník na Phuketu
- Poplatek za převod: 2 % z odhadní hodnoty, obvykle se dělí s prodávajícím
- Kolkovné: 0,5 %
- Daň z příjmu při prodeji: progresivní sazba podle délky držby, vlastnictví déle než 5 let výrazně snižuje efektivní daňovou zátěž
- Roční daň z nemovitosti: u nemovitostí do 50 milionů THB je sazba symbolických 0,02 %
Vyplatí se prohlídka nemovitosti na místě
Jednoznačně ano. Fotky a vizualizace nikdy nepředají skutečnou kvalitu provedení stavby, reálnou vzdálenost od pláže ani stav okolní infrastruktury. Rezervace ubytování poblíž vybraných projektů a naplánování prohlídkové trasy je krok, který se před investováním kapitálu vyplatí udělat.
Hrozí na Phuketu realitní bublina
Klasické signály bubliny zatím chybí. Ceny sice rostou, ale tento růst mají za sebou reálné faktory: nedostatek pozemků, rostoucí počet turistů a modernizace infrastruktury včetně nového terminálu letiště a rozšíření silniční sítě. Lokální přehřátí v konkrétních čtvrtích je možné, proto zůstává diverzifikace napříč lokalitami rozumnou strategií.
Co to znamená pro vaše rozhodování
Proměna profilu kupců na Phuketu není dočasným výkyvem, ale trvalým trendem. Globalizace investičních toků, rostoucí střední třída v Indii a v zemích Zálivu a zmenšující se zásoba pozemků společně tlačí ceny výš a mění tvář celého trhu. Kapitál napojený na Spojené arabské emiráty přitom stále víc odpojuje luxusní segment Phuketu od turistických cyklů - movité rodiny (UHNW) berou ostrov spíš jako bezpečný přístav pro majetek než jako sezónní destinaci pro dovolenou. Kdo o vstupu na trh uvažuje, měl by jednat v horizontu 6-12 měsíců, dokud je cenové okno stále otevřené.
Zdroj: Bangkok Post
Uvažujete o investici do nemovitosti v Thajsku? Tým Nemovitosti v Thajsku vám pomůže najít tu pravou nabídku a provede vás celým procesem nákupu.