Kdyby vám někdo řekl, že za jedno doporučené spojení klienta s prodejcem vily lze vydělat víc, než je roční plat v Praze, asi byste nevěřili. Na Phuketu je to ale běžná matematika: průměrná cena nemovitosti v prémiovém segmentu se pohybuje vysoko v šesticiferných částkách v dolarech a provize se pohybují mezi 3 a 5 %. Jedno zprostředkování vily za 1,2 milionu dolarů v Bang Tao tak makléři může přinést 36 000 až 60 000 dolarů. To není marketingové heslo, ale prostý přepočet tržní sazby.
Podívejte se na podmínky partnerského programu
Phuket zůstává i v roce 2026 magnetem pro majetné kupce z celé Asie, Evropy, Blízkého východu i odjinud (Bangkok Post, leden 2026). Značkové rezidence na západním pobřeží ostrova, tedy Bang Tao, Layan, Kamala a Cherngtalay, si drží stabilní růst cen. Pro makléře, konzultanty pro relokaci, blogery i cestovní kanceláře to znamená jedno: vysokou průměrnou hodnotu obchodu, a tedy i vysoké provize.
Provizní trh v Thajsku ale funguje jinak než v Evropě nebo USA. Neexistuje jednotný standard ani povinná licence makléře (iniciativa Phuket Certified Agent se sice snaží situaci posunout směrem k certifikaci, ale zatím jde o dobrovolný krok). Výše výplaty závisí na typu nemovitosti, fázi výstavby a individuálních podmínkách konkrétního developera. Podle přehledu Thaiger z roku 2026 se standardní prodejní provize v Thajsku pohybují mezi 3 a 5 % z hodnoty obchodu, k tomu se připočítávají základní platy od zhruba 15 000 bahtů pro juniorní pozice až po 67 000 bahtů a více pro obchodní manažery. To potvrzuje, že prémiová nika Phuketu vydělává výrazně nad celostátním průměrem.
Kolik si makléř na Phuketu skutečně vydělá? Rychlá odpověď
- Standardní provize za predevelopmentový (off-plan) byt na Phuketu: 3 % z prodejní ceny
- Provize u vil a luxusních rezidencí: 3 až 5 %, někdy s bonusem za objem prodaných jednotek
- Průměrná cena nemovitosti u značkových rezidencí na západním pobřeží Phuketu: 350 000 až 1 500 000 dolarů a výše
- Odměna za doporučení pro neregistrované partnery (blogery, cestovní kanceláře): typicky 1 až 2 % z hodnoty obchodu, případně fixní bonus
- Termín výplaty provize je navázán na platební kalendář kupujícího: první část přichází po podpisu smlouvy a rezervační platbě
- Podle Bangkok Post se konkurence v segmentu off-plan bytů bude dále zostřovat s rostoucí nabídkou nových projektů, což zvyšuje hodnotu každého kvalifikovaného doporučení
Jaké modely spolupráce v praxi existují?
Model 1: Licencovaný makléř s vlastní klientelou. Vedete obchod od prvního kontaktu až po podpis smlouvy. Provize: 3 až 5 % z hodnoty transakce. U vily prodané za 45 milionů bahtů (zhruba 1,25 milionu dolarů) tak inkasujete 1,35 až 2,25 milionu bahtů (37 500 až 62 500 dolarů). Výplata přichází ve splátkách, část po podpisu smlouvy, zbytek při předání nemovitosti. Nevýhoda: celý cyklus obchodu v Thajsku trvá 3 až 18 měsíců.
Model 2: Partner na doporučení (bloger, cestovní kancelář, konzultant pro relokaci). Předáte kvalifikovaného zájemce a vyděláte 1 až 2 % z hodnoty nemovitosti. U bytu za 8 milionů bahtů (asi 222 000 dolarů) jde o 80 000 až 160 000 bahtů (2 200 až 4 400 dolarů) za jediné doporučení. Plusem je minimální námaha a žádná právní odpovědnost, minusem nižší odměna vyplácená až po uzavření obchodu. V rámci partnerských programů, které provozují agentury jako Kalinka Thailand, mohou partneři získat 50 až 70 % z provize samotného makléře, takže u vily v Bang Tao za 25 milionů bahtů může jedna transakce přinést odměnu 375 000 až 875 000 bahtů (přibližně 10 500 až 24 500 dolarů).
Model 3: Makléř na sekundárním trhu. Jde o přeprodej bytů a vil. Provize je obvykle 3 %, ale platí ji prodávající, nikoli kupující. Komplikací je přísnější kontrola tzv. nominee struktur vlastnictví (Bangkok Post, 2026), kvůli které řada majitelů vil prodej raději odkládá. Poptávka po bytech v zahraniční kvótě naopak roste a tyto obchody se uzavírají rychleji.
Model 4: Hybridní přístup. Kombinace přímého prodeje s partnerskou sítí. Sami prodáváte off-plan projekty (3 až 5 %) a zároveň vyděláváte na doporučeních, která posíláte partnerům mimo svou specializaci. Takto funguje většina nejúspěšnějších makléřů na Phuketu, kteří uzavírají 8 až 15 obchodů ročně s celkovým příjmem 100 000 až 250 000+ dolarů.
Srovnání podle typu nemovitosti
| Parametr | Off-plan byt | Vila (Freehold/Leasehold) | Značková rezidence | Přeprodej (sekundární trh) |
|---|---|---|---|---|
| Průměrná cena, THB | 5-15 milionů | 15-60 milionů | 25-150 milionů | 4-30 milionů |
| Provize makléře | 3 % | 3-5 % | 3-5 % plus bonusy | 3 % |
| Bonus za doporučení | 1-2 % | 1-2 % | 1,5-2,5 % | 1 % |
| Termín výplaty | 30-90 dní po rezervaci | Ve splátkách, 3-18 měsíců | Ve splátkách, 6-24 měsíců | 30-60 dní po registraci |
| Kdo platí provizi | Developer | Developer nebo prodávající | Developer | Prodávající |
| Klíčové lokality | Cherngtalay, Kamala, Patong | Bang Tao, Layan, Rawai | Bang Tao, Kamala | Celý Phuket |
Na co si dát pozor: hlavní rizika a chyby
- Ústní dohody bez smlouvy. Bez podepsané smlouvy s makléřem může developer výplatu odmítnout. Řešení: sazbu provize, podmínky i harmonogram výplaty si vždy sjednejte písemně ještě před zahájením práce.
- Nekvalifikovaní zájemci. Předání kontaktu na někoho, kdo si 'jen prohlíží nabídky", se za doporučení nepočítá. Řešení: kvalifikovaný zájemce je kupující s potvrzeným rozpočtem, který je připraven prohlédnout si nemovitost do 30-90 dní.
- Neznalost právního rámce. V roce 2026 thajské úřady zpřísnily kontrolu nominee struktur vlastnictví a Department of Business Development (DBD) prověřuje tisíce firem. Řešení: nikdy nedoporučujte nelegální obcházení vlastnických pravidel, reputační i právní riziko dopadá na obě strany.
- Přehlédnutí daňových změn. Od 1. července 2026 se standardní registrační poplatky vrátily na 2 % za převod a 1 % za hypotéku (namísto zvýhodněných 0,01 %) u nemovitostí nad 7 milionů bahtů (Dej-Udom & Associates). Řešení: před nabídkou vždy přepočítejte kupujícímu kompletní strukturu nákladů.
Spočítejte si, kolik byste vydělali na doporučení
- Spoléhání na jednoho developera. Závislost na jediném projektu dělá příjem nestabilním. Řešení: rozložte portfolio projektů minimálně mezi 3-5 developerů.
- Slibování garantovaného výnosu z pronájmu. Žádný makléř nemá právo garantovat výnos z pronájmu. Řešení: držte se historických dat a zveřejněných rozmezí, nikdy ne záruky, abyste zůstali v mezích etiky i zákona.
Časté dotazy
Jaké procento provize berou realitní makléři v Thajsku?
Standardní sazba je 3 % z hodnoty nemovitosti. V segmentu vil a značkových rezidencí na Phuketu provize stoupá až na 5 %. Žádný jednotný zákon výši provize v Thajsku nestanovuje.
Kdo platí provizi makléři, kupující, nebo prodávající?
Na primárním trhu platí provizi developer a kupující nenese žádné dodatečné náklady. Na sekundárním trhu provizi obvykle hradí prodávající.
Mohu v Thajsku vydělávat na doporučeních bez makléřské licence?
Ano. Thajsko zatím nemá povinnou licenci pro makléře (i když iniciativy jako Phuket Certified Agent míří tímto směrem). Blogeři, konzultanti pro relokaci i cestovní kanceláře mohou vydělat bonus za doporučení ve výši 1 až 2 % za každého kvalifikovaného klienta.
Kdy se provize vyplácí?
První část obvykle přichází do 30 až 90 dní po podpisu rezervační smlouvy a připsání platby kupujícího. Zbytek se vyplácí postupně podle harmonogramu výstavby nebo předání.
Jaká je průměrná cena nemovitosti na Phuketu v roce 2026?
V prémiovém segmentu na západním pobřeží (Bang Tao, Layan, Kamala) se vily pohybují mezi 15 a 60 miliony bahtů (415 000 až 1 660 000 dolarů). Off-plan byty stojí 5 až 15 milionů bahtů (139 000 až 415 000 dolarů).
Ovlivňuje zpřísnění kontrol nominee struktur práci makléřů?
Ano. Podle Bangkok Post jsou kupující při nákupu vil opatrnější a čím dál víc preferují byty s transparentní zahraniční kvótou. Makléři, kteří rozumí leasingovým strukturám, tak získávají konkurenční výhodu.
Potřebuje makléř smlouvu s developerem?
Rozhodně ano. Bez písemné smlouvy s makléřem neexistuje právní základ pro vymáhání provize. Smlouva by měla definovat sazbu provize, co se počítá za kvalifikovaného zájemce, a harmonogram výplaty.
Kolik může makléř reálně vydělat ročně?
Aktivní makléř na Phuketu s portfoliem 5-10 projektů uzavře 8 až 15 obchodů ročně. Při průměrné ceně nemovitosti 20 milionů bahtů a provizi 3 % se roční příjem pohybuje mezi 4,8 a 9 miliony bahtů (133 000 až 250 000 dolarů).
Realitní trh na Phuketu v roce 2026 kombinuje vysoké hodnoty obchodů, stabilní zahraniční poptávku a mírnou regulaci makléřské činnosti. Pro profesionály ochotné investovat čas do budování klientské základny a orientace v místní legislativě zůstává tento segment jedním z nejvýnosnějších v celé jihovýchodní Asii. Klíčovým krokem je podepsat smlouvy s 3-5 prémiovými developery a soustředit se na Bang Tao, Layan a Kamalu, kde je koncentrace obchodů nejvyšší. Tým Nemovitosti v Thajsku takové partnerství pomáhá nastavit tak, aby dávalo smysl oběma stranám.
Zdroj: Bangkok Post
Přidejte se do programu ještě dnes
Chystáte se investovat do nemovitosti v Thajsku? Naši odborníci vám pomohou najít tu pravou.