Přímá odpověď: co se děje na thajském trhu s kondominii
Zahraniční trh s kondominii v Thajsku jako celek chladne, ale ruští kupci jedou opačným směrem. V první polovině roku 2026 vzrostl počet převodů vlastnictví bytů na ruské kupce o 75,9 %, zatímco celkový počet zahraničních transakcí klesl o 8,8 %. Nejde přitom o rezervace ani předběžné smlouvy, ale o dokončené převody vlastnictví evidované thajským katastrem (Department of Lands), tedy o nejtvrdší možná data o skutečné poptávce. Pro každého, kdo zvažuje koupi bytu v Thajsku, to znamená jedno: o nejlikvidnější jednotky na Phuketu a v Pattayi se aktuálně vede závod s časem.
Pokud patříte mezi Čechy, kteří sledují Phuket jako investiční nebo rekreační destinaci, tahle data byste měli brát vážně, protože přímo ovlivňují dostupnost freeholdových jednotek i cenovou hladinu v projektech, které vás pravděpodobně zajímají.
Proč rostou nákupy Rusů, když trh jako celek klesá?
Celkový propad trhu jde na vrub čínským a myanmarským kupcům, kteří v posledních měsících výrazně zpomalili kvůli problémům svých domácích ekonomik. Ruská poptávka tento výpadek nejen vyrovnává, ale výrazně převyšuje. Thajsko totiž patří mezi několik málo zemí, kde ruští občané nenarážejí na žádná omezení při nákupu nemovitostí, nejsou zde sankce a zůstává zachován bezvízový vstup.
Tomu odpovídá i geopolitický kontext: omezený přístup na evropský realitní trh, přísnější bankovní kanály při převodech do Dubaje a rostoucí životní náklady ve Spojených arabských emirátech nutí ruský kapitál hledat nové útočiště. Thajsko se tak stává jednou z mála otevřených a stabilních alternativ.
Kolik peněz reálně teče na Phuket a do Pattaye?
Podle dat Exotic Property se Rusko posunulo na druhé místo mezi zahraničními kupci v celém Thajsku. Konkrétní čísla za sledované období:
- 383 prodaných jednotek (meziročně +33 %)
- 1,67 miliardy THB investovaného kapitálu (meziročně +68,7 %)
- průměrná hodnota transakce 4,36 milionu THB (meziročně +26,8 %)
Samotný Phuket přitom pohltil 63,5 % veškerého ruského kapitálu, což odpovídá 156 obchodům v hodnotě 1,06 miliardy THB.
Nezávislý odhad od Sunway Estates jde ještě dál a hovoří o 820 obchodech ruských kupců za období leden až červen (meziročně +46,4 %), s celkovou investovanou částkou kolem 60,7 milionu USD (meziročně +84,5 %). Portál Tranio zároveň eviduje, že Phuket tvoří přibližně 63,2 % veškerých poptávek od ruských zájemců.
Kolik dnes stojí byt na Phuketu a v Pattayi?
Ceny se odvíjejí od lokality a kategorie projektu. Zjednodušený přehled aktuální situace:
| Lokalita | Cena za m² (THB) | Poznámka |
|---|---|---|
| Bang Tao, Laguna (Phuket, comfort-plus) | 120 000 - 180 000 | ještě před rokem začínaly ceny okolo 100 000 THB |
| Pratumnak, Jomtien (Pattaya, novostavby) | 60 000 - 90 000 | levnější alternativa, ale růst cen zrychluje i zde |
Přepočteno na dolary se ceny na Phuketu v segmentu comfort-plus pohybují zhruba mezi 3 400 a 5 100 USD za m². Kdo váhal loni, dnes už na stejný typ jednotky potřebuje výrazně vyšší rozpočet.
Co je 49% kvóta a proč právě teď hoří?
Podle thajského zákona o kondominiích (Condominium Act B.E. 2522) smí cizinci vlastnit maximálně 49 % celkové plochy v rámci jednoho projektu. Tato kvóta se nemění a růst ruské poptávky ji v nejžádanějších projektech na Phuketu vyčerpává rychleji, než developeři stíhají spouštět nové fáze výstavby.
Jakmile je kvóta v konkrétním projektu vyčerpaná, developer může zbylé jednotky nabízet už jen formou 30letého leasehold pronájmu, nikoliv jako plnohodnotné vlastnictví (freehold). Tento nedostatek volných freeholdových jednotek je hlavní hnací silou růstu cen u těch nejlikvidnějších bytů.
Jaký výnos může byt na Phuketu reálně přinést?
U garantovaných pronájmových programů v nových phuketských projektech se běžně uvádí návratnost 5-7 % ročně v cizí měně. U jednotek, které si majitel spravuje sám, lze v sezóně dosáhnout 8-10 %, i když tato čísla nejsou zaručena a záleží na konkrétním projektu, obsazenosti a kvalitě správy.
Časté dotazy
Které lokality na Phuketu ruští investoři nejvíce vyhledávají?
Nejčastěji se jedná o Bang Tao, Laguna, Nai Harn a Rawai. Bang Tao a Laguna lákají blízkostí beach clubů a rozvinutou infrastrukturou, zatímco Nai Harn a Rawai nabízejí dostupnější ceny a klidnější prostředí.
Může cizinec vlastnit thajský byt napřímo, tedy formou freehold?
Ano. Cizinci mohou vlastnit byt formou freehold v rámci 49% kvóty na projekt. Klíčovou podmínkou je převod finančních prostředků ze zahraničí a získání potvrzení FET (Foreign Exchange Transaction) od thajské banky, bez něhož nelze freeholdové vlastnictví zapsat.
Je bezpečné kupovat byt v Pattayi (provincie Chonburi) v roce 2026?
Chonburi zůstává druhým největším trhem pro zahraniční kupce v Thajsku. Hlavní rizika spočívají ve výběru nespolehlivého developera nebo koupi v přesycené lokalitě. Oblasti Pratumnak a Wongamat dlouhodobě vykazují stabilní poptávku po pronájmu.
Jaký je minimální rozpočet pro vstup na trh?
V Pattayi začínají ceny nových studií zhruba na 2,5 až 3 milionech THB (přibližně 70 000 až 85 000 USD). Na Phuketu jsou vstupní ceny vyšší, jednopokojový byt v solidním projektu vyjde přibližně na 4 až 5 milionů THB (115 000 až 140 000 USD).
Má smysl čekat, nebo je lepší jednat rychle?
Nárůst o 76 % za půl roku není náhoda, jde o trend. Pokud toto tempo bude pokračovat, freeholdové kvóty v řadě phuketských projektů se mohou vyčerpat ještě před koncem roku 2026. Kdo bude váhat, riskuje, že přijde o přístup k nejlepším jednotkám nebo skončí u méně výhodných leaseholdových podmínek.
Týká se rostoucí konkurence jen ruských kupců?
Ne. Data ukazují, že samotný Phuket očekává v roce 2026 přes 10 000 nových jednotek napříč 39 projekty, což odráží poptávku skutečně globální skupiny kupců, kromě Ruska jde o Čínu, Evropu, Indii i Blízký východ. Konkurence o kvalitní freeholdové jednotky se tedy netýká jen jedné národnosti.
Shrnutí pro investora
Data za první pololetí 2026 potvrzují, že ruský kapitál na thajském realitním trhu už dávno opustil fázi opatrného zkoumání a přešel do fáze plnohodnotného nasazení. Zájemci o Phuket nebo Pattayu by měli jednat v horizontu nejbližších měsíců, dokud jsou freeholdové kvóty v nejlikvidnějších projektech ještě dostupné. Tým Nemovitosti v Thajsku sleduje aktuální stav kvót v klíčových lokalitách a rád pomůže zorientovat se v konkrétní nabídce.
Zdroj: The Nation Thailand