Klauzule za pozdní účet za vodu, která mohla vzít vilu za milion dolarů
Kupec vily na Phuketu v hodnotě 1 milion dolarů podepsal najednou tři dokumenty: nájem pozemku, vlastnický titul ke stavbě a servisní smlouvu se správcovskou firmou. Právníci v balíku objevili jednu klauzuli, která developerovi dávala právo zrušit všechny tři smlouvy najednou, včetně nájmu pozemku pod domem, kvůli pozdě zaplacenému účtu za vodu.
Klauzule byla při jednání vyškrtnuta. Kdyby nebyla, majetek za milion dolarů by závisel na jedné zaplacené faktuře za utility.
Nejde o ojedinělý případ. Thajsko nemá povinné notářské přezkoumání kupních smluv a standardní formuláře používané developery a pronajímateli si píšou jejich vlastní právníci, ve svůj vlastní prospěch. Due diligence tady málokdy znamená kontrolu chanote (vlastnického titulu) - tituly bývají čisté. Peníze se ztrácí v textu smluv.
Pro českého kupce, který řeší nákup vily na Phuketu nebo Samui, to znamená jedno: titul si prověřit rutinně, ale hlavní práci odvést na smlouvě samotné.
Co je cross-default a proč je to nejdražší klauzule v balíku
Cross-default je klauzule, která umožňuje, aby porušení jedné smlouvy v balíku spustilo právo na zrušení i těch ostatních. U struktury vila-plus-pozemek-na-pronájem to v praxi znamená, že zmeškaná platba servisního poplatku může teoreticky ohrozit i právo užívat samotný pozemek.
Toto je první věc, kterou je nutné v balíku smluv zkontrolovat. Ne titul, ne cenu za m², ale právě tuto klauzuli. Je to nejnákladnější položka v celém balíku vila-plus-pozemek: porušení jedné ze tří smluv může zneplatnit všechny tři.
Nájem pozemku na 30 let s příslibem obnovy: na čem to skutečně stojí
Struktura vily na pronajatém pozemku s vlastnickou stavbou je na Phuketu i na Koh Samui legální a běžná, ale skládá se ze tří i více dokumentů, a slabé místo je vždy ve švech mezi nimi. Je potřeba prověřit, co se stane při prodeji třetí straně, při dědictví, při změně správcovské firmy nebo při sporu se sousedy.
Pokud nájem pozemku běží na 30 let s příslibem dvou obnovení, je nutné se zeptat, co tu druhou obnovu skutečně zajišťuje. Obvykle nic jiného než dobrá vůle pronajímatele - a přesně tady je upřímná odpověď od právníka cennější než hezká prezentace od prodejního týmu.
Samotný 30letý nájem je registrován na katastrálním úřadě (Land Department) a je právně chráněný. Příslib dalších dvou 30letých obnovení je ale smluvní závazek pronajímatele, ne automatické právo. Stojí za to prověřit, kdo je pronajímatelem a co se stane, pokud zkrachuje nebo pozemek prodá.
Nákup rozestavěného bytu (off-plan): kde se skrývá riziko, když titul je v pořádku
U rozestavěného bytu je skutečná práce na platebním kalendáři, ne na titulu. Splátky je potřeba vázat na stavební milníky, ne na kalendářní data. Vyžadovat zrcadlové penalizace: pokud kupec platí poplatek za pozdní splátku, developer by měl platit za zpožděné předání.
Co se počítá jako vada při předání je lepší domluvit předem - jinak se spor o kvalitu omítky změní ve spor o vkus.
A tady je háček, který mnozí kupci přehlédnou: penalizace za pozdní předání sama o sobě nic nevyřeší, pokud je projektová společnost bez majetku. Klauzule se do smlouvy napíše, developer dodá o rok později, a není co vymáhat, protože na účtu projektové firmy nic není. Penalizace funguje jen ve spojení s platbami vázanými na milníky, bankovní garancí, nebo pozastavením poslední splátky. Tohle je případ, kde zjevné řešení je jen poloviční řešení.
Nájemní smlouva v obchodním centru v Bangkoku: kolik stojí špatná indexace
Maloobchodní nájmy v bangkokských nákupních centrech obvykle kombinují roční indexaci ve výši 10 % s právem pronajímatele upravovat sazbu každých 18 měsíců bez vyjednávání. V jednom zdokumentovaném případě se zafixováním sazby ušetřilo nájemci zhruba 5 000 dolarů ročně na jednotce střední velikosti.
U komerčního nájmu pro vlastní podnikání záleží na smlouvě víc než na lokalitě. Sazba fixovaná na celou dobu nájmu má větší hodnotu než sleva v prvním roce. Je nutné prověřit právo pronajímatele na jednostrannou úpravu sazby, indexační formuli, co se stane s depozitem při předčasném ukončení, a co se stane s nájmem, pokud se budova prodá.
Změna vlastníka budovy bez klauzule o kontinuitě nájmu znamená, že nový majitel může přepsat podmínky nájmu podle svého. Řeší se to klauzulí o právní nástupnictví (succession clause).
Licenční a franšízové smlouvy na Samui a v Bangkoku: kde mizí ochrana značky
Mezinárodní značky vstupují na thajský trh čím dál častěji přes partnerské smlouvy. Slabým místem bývá duševní vlastnictví a royalty. Pokud ochranná známka není registrovaná v Thajsku, není co chránit. Pokud lze royalty měnit dopisem, finanční model platí jen do prvního takového dopisu.
V jednom případu turistického byznysu na Samui uzavření garancí a kompenzačních klauzulí odstranilo zhruba 100 000 dolarů expozice.
Srovnávací tabulka: typické pasti podle typu obchodu
| Typ obchodu | Typická past | Co prověřit jako první | Cena chyby |
|---|---|---|---|
| Vila: pozemek v nájmu + vlastnická stavba | Cross-default rušící všechny smlouvy kvůli jednomu porušení | Klauzule o ukončení, podmínky obnovy nájmu, práva na postoupení | Ztráta kontroly nad majetkem v hodnotě až 1 milionu dolarů |
| Rozestavěný byt (off-plan) | Penalizace jen pro kupce, vágní standardy kvality | Platební kalendář vázaný na milníky, penalizace za zpoždění, inspekce při předání | 12-18 měsíců neobsazenosti bez kompenzace |
| Komerční nájem v obchodním centru | 10% roční indexace plus úprava sazby každých 18 měsíců | Indexační formule, klauzule o změně vlastníka, podmínky depozita | Zhruba 5 000 dolarů ročně za jednotku |
| Licence na značku | Chybí ochrana IP, ukončení bez kompenzace | Registrace ochranné známky v Thajsku, doba trvání, důvody ukončení | Až 100 000 dolarů promopeněz vložených do cizí značky |
| Franšíza | Jednostranné změny royalt, vágní marketingové poplatky | Fixní sazba royalt, marketingový rozpočet, exkluzivní území | Nepredikovatelný růst nákladů po celou dobu smlouvy |
Nejčastější chyby při due diligence
Kontrola titulu a nic dál. Čistý chanote nechrání před jednostrannou smlouvou. Je potřeba prověřit obojí, a smlouva je většinou tam, kde se skrývá skutečný problém.
Spoléhání na překlad. U thajského soudu platí thajská verze textu. Anglický i jiný překlad slouží jen jako referenční. Vyplatí se trvat na klauzuli určující, která verze je závazná, a dát obě verze nezávisle přeložit a porovnat.
Podpis v dovolenkovém tempu. Záloha odejde za den, smlouva si zaslouží měsíc na kontrolu. Rezervační smlouvy téměř vždy obsahují nevratnou zálohu, takže je lepší vyjednávat před odesláním peněz, ne po něm.
Ignorování části o řešení sporů. Arbitráž v Singapuru zní impozantně, ale stojí desítky tisíc dolarů, což u obchodu za 5 milionů THB nedává smysl. Pro nákupy v tomto rozsahu je rozumnější volbou thajský soud v místě nemovitosti.
Předpoklad, že správcovská firma je neutrální. Servisní smlouva je často spojená s developerem a může umožňovat neomezené zvyšování servisních poplatků. Je dobré vyžadovat indexační formuli nebo pevný strop.
Moje doporučení a kdy se nevyplatí do due diligence investovat
Nikdy nepodepisovat developerský balík v developerově vlastním znění, i když prodejce tvrdí, že jde o standardní a neupravovaný text. Upravuje se běžně. Jedna výhrada: pokud je hodnota obchodu pod zhruba 3 miliony THB, plná kontrola včetně firemních dokumentů a návštěvy katastru může sežrat významnou část výnosu. V takovém případě se vyplatí zaměřit se úzce na čtyři klauzule: ukončení smlouvy, platby, převod práv a řešení sporů.
Nad hranicí 10 milionů THB naopak přeskočení kontroly nemá racionální ekonomický smysl - jedna špatně napsaná klauzule může stát víc než celá právní kontrola za celou dobu vlastnictví nemovitosti.
Před odesláním jakékoli zálohy stojí za to udělat jeden krok: podle kontrolního listu due diligence od Kivilab Property provést strukturovanou šestibodovou kontrolu, která zahrnuje titul a zatížení, oprávnění prodejce, povolení, kvótu zahraničního vlastnictví, kupní smlouvu a platební dokumentaci. Návrh smlouvy stojí za to poslat nezávislému právníkovi a požádat ho, aby konkrétně označil klauzule o ukončení, postoupení a indexaci. Zabere to pár dní a posílí to vyjednávací pozici víc než jakákoli sleva.
Zdroj: Kivilab Property