Co se v Thajsku aktuálně děje a proč by to měl každý český vlastník vily sledovat
Thajský Department of Business Development (DBD) zařadil 36 277 firem s zahraniční účastí vlastnících pozemky do formální kontroly. Jde o největší prověřovací akci proti tzv. nominee strukturám za poslední roky, tedy proti praxi, kdy cizinec fakticky vlastní pozemek přes thajskou firmu s nastrčenými (nominee) thajskými akcionáři. Pro Čechy a Slováky, kteří si na Phuketu nebo Samui koupili vilu přes thajskou s.r.o., to není teoretická hrozba, ale konkrétní signál k okamžité kontrole vlastní struktury.
Tato akce se netýká jen jedné turistické oblasti. Podle serveru Thairath se kontrola týká 16 provincií, včetně Bangkoku a pěti okolních provincií, plus deseti hlavních turistických destinací jako Chonburi, Surat Thani a Phuket. Jinými slovy, jde o celostátní změnu přístupu k vymáhání zákona, ne o lokální kampaň zaměřenou na jeden ostrov.
Na koho se DBD zaměřuje nejvíc
Jádrem kontroly je 31 516 společností, kde podíl zahraničního kapitálu formálně nepřesahuje 49 %. Právě tahle hranice rozhoduje o tom, zda se firma považuje za thajskou a může vlastnit pozemek. Problém je, že u tisíců těchto firem jsou thajští akcionáři jen na papíře a reálné rozhodování, financování i výnosy jsou v rukou zahraničního investora. DBD se přitom nedívá jen na to, co je napsáno v akcionářské knize. Zkoumá skutečnou kontrolu nad firmou: kdo rozhoduje, kdo financoval nákup pozemku a kdo z transakcí skutečně profituje.
Jaký je právní rámec a proč nominee struktury vznikly
Thajský Land Code Act B.E. 2497 (1954) zakazuje cizincům přímé vlastnictví pozemku. Jedinou úzkou výjimkou jsou projekty schválené Board of Investment, které vyžadují minimální investici 40 milionů THB. Protože tahle cesta je pro běžného kupujícího nedostupná, roky se jako obcházecí řešení používaly thajské firmy, kde zahraniční kapitál držel podíl pod 49 % a zbytek formálně patřil thajským nominee akcionářům.
Foreign Business Act (1999) definuje zahraniční firmu jako subjekt s více než 49 % zahraničního kapitálu. Firmy pod touto hranicí se považují za thajské a mohou pozemek vlastnit, pokud je ovšem struktura akcionářů reálná, a ne jen naoko.
Odhady trhu podle citovaných zdrojů uvádějí, že až 60-70 % zahraničně vlastněných vil na Phuketu je registrováno přes thajské firmy s nominee akcionáři. To dává tušit, jak velkou část trhu se tato kontrola potenciálně dotýká.
Jaké tresty hrozí a co se stane s pozemkem
Za nominee strukturu hrozí podle Foreign Business Act pokuta až 1 milion THB a/nebo 3 roky vězení. Ještě citelnější je ale riziko pro samotnou nemovitost: pokud DBD prokáže, že thajští akcionáři jsou jen nastrčení, může Land Department nařídit prodej pozemku do 180 dnů. Pokud k prodeji nedojde, úřady mohou pozemek vydražit samy.
Toto není hypotetický scénář. V srpnu 2026 proběhla čtvrtá fáze zásahu proti nominee síti na Phuketu, při které bylo obžalováno 16 osob (10 Thajců a 6 cizinců, mezi nimi Kanaďané, Rusové a jeden občan Kazachstánu) napojených na firmy provozované formou nastrčeného vlastnictví. Širší phuketské šetření vlastnictví pozemků prošetřilo 361 společností, z nichž 149 právnických osob bylo identifikováno jako vlastníci pozemků s podezřelou zahraniční akcionářskou strukturou. Výsledkem bylo 114 podaných žalob a 39 udělených pokut.
Týká se to i bytů v osobním vlastnictví?
Ne. Kondominia jsou z této kontroly vyňata. Cizinec může vlastnit bytovou jednotku přímo formou freeholdu (plné osobní vlastnictví), pokud celkový zahraniční podíl v dané budově nepřekročí 49 %. Kontrola DBD se týká výhradně firem, které vlastní pozemky, nikoli přímého vlastnictví bytů podle Condominium Act (1979).
Jak legálně vlastnit vilu v Thajsku
Existuje několik legálních cest, jak jako cizinec v Thajsku bydlet ve vlastní vile bez rizika:
- Dlouhodobý pronájem pozemku (leasehold) na 30 let s možností prodloužení
- Oddělené vlastnictví budovy od pozemku, kde pozemek je v pronájmu
- Skutečné joint venture s thajským partnerem, který se reálně podílí na byznysu i financování
- Nákup kondominia ve freeholdu, tedy plném osobním vlastnictví bytové jednotky
Leasehold vily bývají obvykle o 15-30 % levnější než srovnatelné nemovitosti ve freeholdu, protože jde právně o nájem pozemku, ne o jeho vlastnictví. Prodloužení nájmu po uplynutí 30 let navíc není ze zákona automaticky garantováno, což je potřeba mít na paměti při plánování dlouhodobé investice.
Co dělat, pokud už vlastníte pozemek přes thajskou firmu
Pokud jste si nemovitost koupili přes thajskou s.r.o. a nejste si jistí, zda struktura obstojí, prvním krokem je nezávislý právní audit. Advokát prověří, zda jsou thajští akcionáři skuteční investoři, nebo jen formální nominee. Pokud se struktura jeví jako riziková, existují cesty k nápravě: převod na leasehold, zapojení skutečného thajského partnera, nebo prodej pozemku s zachováním práv k budově.
Proč k tomu došlo právě teď
Tlak na nominee struktury narůstá už od roku 2022, kdy parlamentní výbory začaly řešit rozsáhlé zahraniční akvizice pozemků v turistických oblastech. Politický tlak, rostoucí ceny pozemků a obavy veřejnosti z koncentrace zahraničního kapitálu v prémiových lokalitách celý proces urychlily.
Jaký dopad to bude mít na trh s vilami na Phuketu a Samui
Krátkodobě lze čekat mírný nárůst nabídky, protože někteří vlastníci budou raději prodávat dřív, než jim přijde úřední příkaz. Ve střednědobém horizontu se trh pravděpodobně přesune směrem k leaseholdu a kondominiím, což by mohlo zvýšit poptávku i ceny v těchto segmentech.
Rozsah celé akce, 36 277 firem ve 16 provinciích, ukazuje, že se nejedná o jednorázovou kampaň, ale o systémovou a dlouhodobou změnu politiky. Pro zahraniční investory je zpráva jasná: éra nekontrolovaných nominee struktur pro nákup thajských pozemků končí. Kdo svou strukturu přenastaví včas, ochrání majetek i klidný spánek. Kdo signál ignoruje, riskuje nucený prodej i trestní stíhání.
Pokud plánujete investici na Phuketu nebo řešíte, jak nastavit vlastnictví bezpečně, doporučujeme vždy před podpisem jakékoli smlouvy osobně nemovitost navštívit, sejít se s právníkem na místě a ověřit veškerou dokumentaci. Tým Nemovitosti v Thajsku vám s tím ráda pomůže.
Zdroj: Thairath