Tokio si byty přerostlo, Phuket se stává logickou alternativou
Představte si, že máte na účtu částku odpovídající průměrnému bytu v Tokiu, tedy asi 640 000 dolarů, a za tyto peníze si na Phuketu můžete koupit klidně dva až tři byty s výhledem na moře. Přesně to se teď odehrává v hlavách čím dál většího počtu asijských i blízkovýchodních investorů. Podle dat Nikkei Asia překročila průměrná cena bytu ve větším Tokiu v první polovině roku 2026 hranici 100 milionů jenů, tedy zhruba 640 000 dolarů, což je absolutní historické maximum. Japonský trh s bydlením zdražil tak výrazně, že se od něj odvracejí i domácí kupci, a uvolněný kapitál si hledá cestu jinam, mimo jiné do Thajska.
Pro Čechy, kteří uvažují o investici do zahraniční nemovitosti, je tento příběh zajímavý hlavně proto, že ukazuje, kam se přesouvá chytrý kapitál v celé Asii. A Phuket je jedním z hlavních cílů.
Rychlá odpověď: co potřebujete vědět hned
- 100 milionů jenů (640 000 dolarů) je průměrná cena bytu v Tokiu v první polovině roku 2026, historické maximum.
- Za stejnou částku si kupující může na Phuketu dovolit 2 až 4 prémiové byty s výhledem na moře.
- Nájemní výnosy na Phuketu se pohybují mezi 6 až 8 % ročně, v Tokiu jde zhruba o 2 až 3 %.
- Cena za metr čtvereční v Tokiu dosahuje 12 000 až 18 000 dolarů, u prémiových jednotek na Phuketu je to 3 000 až 6 000 dolarů.
- Na Phuket stále více proudí kapitál japonských, hongkongských, singapurských a blízkovýchodních investorů, kteří jsou zklamaní výnosy na domácích trzích.
- Vstupní cena na Phuketu začíná už kolem 100 000 dolarů za studio v kvalitním projektu.
Proč jsou byty v Tokiu tak drahé
Za rekordní cenou stojí především náklady na stavbu. Ceny oceli, betonu i práce v Japonsku dosáhly historických maxim, k čemuž se přidává chronický nedostatek stavebních dělníků. Stavební náklady v Japonsku vzrostly za poslední tři roky odhadem o 20 až 25 %. Developeři se navíc soustředí hlavně na prémiový segment, kde jsou marže vyšší, což tlačí průměrnou cenu vzhůru ještě víc.
Svou roli hraje i slabý jen, který se obchoduje kolem hodnoty 155 až 160 jenů za dolar. Pro majitele dolarů je japonská nemovitost relativně levná, pro Japonce samotné je ale nákup v zahraničí naopak atraktivnější, protože jejich peníze v cizí měně jdou dál. Přesně to je jeden z důvodů, proč japonský kapitál stále častěji hledá příležitosti mimo domovský trh, včetně Thajska.
Co nabízí Phuket za srovnatelný rozpočet
Na Phuketu stojí bytová jednotka na první linii u moře 5 až 15 milionů THB (140 000 až 420 000 dolarů). To není jen výrazně levnější než Tokio, ale ke stejné cenové hladině se navíc váže nájemní výnos 6 až 8 % ročně, oproti tokijským 2 až 3 %. Investor s rozpočtem jednoho tokijského bytu tak na Phuketu může koupit dvě nebo tři nemovitosti a rozložit riziko do více aktiv najednou.
Konkrétní ceny podle typu jednotky:
- Studio v kvalitním projektu: 3,5 až 6 milionů THB (100 000 až 170 000 dolarů)
- Byt 1+kk: 5 až 12 milionů THB (140 000 až 340 000 dolarů)
To je zhruba 3 až 5krát levnější než srovnatelná nemovitost v centrálním Tokiu.
Thajsko navíc táhne za sebou i mírnější růst stavebních nákladů, ty se za stejné období zvýšily jen o 8 až 12 %, což udržuje konečné ceny nemovitostí pod kontrolou ve srovnání s Japonskem.
Kde na Phuketu investoři nejčastěji nakupují
Mezi asijskými investory zůstávají nejžádanější lokality Bang Tao, Laguna a Kata, a to díky zavedené infrastruktuře a vysoké obsazenosti. V Bang Tao se ceny bytů podle Nation Thailand pohybují v průměru kolem 283 975 THB za metr čtvereční, což se už blíží úrovni prémiových lokalit v Bangkoku.
Phuket navíc v roce 2025 zaznamenal rekordní návštěvnost, na ostrov dorazilo přes 14 milionů zahraničních turistů, což přímo podporuje obsazenost pronajímaných nemovitostí.
Tabulka: Tokio vs. Phuket v číslech
| Ukazatel | Tokio | Phuket |
|---|---|---|
| Průměrná cena bytu | 100 mil. jenů (~640 000 USD) | 5-15 mil. THB (140 000-420 000 USD) |
| Cena za m² | 12 000-18 000 USD | 3 000-6 000 USD |
| Nájemní výnos | 2-3 % ročně | 6-8 % ročně |
| Vstupní cena (studio) | zpravidla mnohonásobně vyšší | od ~100 000 USD |
Jak funguje vlastnictví nemovitosti pro cizince v Thajsku
Cizinci, Čechy nevyjímaje, mohou v Thajsku vlastnit byt jako plné, neomezené vlastnictví (tzv. freehold), pokud projekt ještě nevyčerpal zákonnou kvótu 49 % bytových jednotek určenou pro zahraniční vlastníky. Peníze na nákup musí být převedeny ze zahraničí a směněny na thajský baht, což banka potvrdí speciálním potvrzením (tzv. Foreign Exchange Transaction Form), které je nutné pro zápis vlastnictví na katastru.
Některé projekty na Phuketu nabízejí i garantovaný nájemní výnos, obvykle 5 až 7 % po dobu 3 až 5 let, smluvně zajištěný správcovskou společností. I tak je ale vždy potřeba prověřit konkrétní developera a smluvní podmínky, ideálně s nezávislým právníkem.
Není to jen o Japoncích
Podle Bangkok Post se na Phuket stále víc zaměřují i zahraniční kupci z jiných regionů, s rostoucím podílem investorů z Blízkého východu. Ostrov je lákavý díky životnímu stylu i možnosti diverzifikace portfolia. Ultra-luxusní vily a byty od 50 milionů THB výše si drží zájem i v době, kdy širší turistický trh mírně zpomaluje.
Časté otázky
Proč jsou ceny bytů v Tokiu na historickém maximu?
Hlavním důvodem je nárůst stavebních nákladů, cena oceli, betonu a práce v Japonsku dosáhla rekordních úrovní, k čemuž se přidává nedostatek stavebních dělníků. Developeři se zároveň soustředí na prémiový segment s vyššími maržemi, což táhne průměr nahoru.
Jak si Phuket stojí cenově proti Tokiu?
Studio v dobrém projektu na Phuketu vyjde na 3,5 až 6 milionů THB (100 000-170 000 USD), byt 1+kk na 5 až 12 milionů THB (140 000-340 000 USD). Jde tedy o nemovitosti 3 až 5krát levnější než srovnatelné byty v centrálním Tokiu.
Jaký výnos z pronájmu můžu na Phuketu čekat?
Odhady trhu ukazují průměrný výnos z krátkodobého pronájmu na Phuketu kolem 6 až 8 % ročně před odečtením správcovských poplatků. V hlavní sezóně (listopad až duben) se obsazenost kvalitních nemovitostí pohybuje mezi 80 až 90 %. Dlouhodobý pronájem vynáší méně, 4 až 5 %, ale má i nižší provozní náklady.
Může si Čech koupit nemovitost v Thajsku stejně snadno jako Japonec?
Ano. Čeští občané, stejně jako všichni cizinci, mohou koupit byt v Thajsku jako plné vlastnictví (freehold) v rámci zákonné kvóty 49 % zahraničního vlastnictví daného projektu. Prostředky musí přijít ze zahraničí a být směněny na thajský baht, což banka potvrdí příslušným dokladem.
Jaká jsou rizika nákupu nemovitosti na Phuketu?
Mezi hlavní rizika patří nespolehliví developeři, zpoždění výstavby a právní komplikace týkající se pozemkových titulů. Nezbytná je due diligence s nezávislým právníkem. Počítat je třeba i s kurzovým rizikem při převodu peněz ze zahraničí.
Nemá smysl zvážit spíš Bangkok než Phuket?
Bangkok nabízí nižší vstupní cenu, studio lze pořídit už od 2,5 milionu THB, ale nájemní výnosy jsou nižší, 4 až 5 % oproti 6 až 8 % na Phuketu. Bangkok se hodí spíš pro strategii dlouhodobého růstu hodnoty, Phuket je silnější v generování pravidelného příjmu z pronájmu.
Jak si můžu na Phuketu domluvit prohlídky nemovitostí?
Osvědčeným postupem je tří až pětidenní výjezd na místo, kdy prohlídky spojíte s krátkým pobytem na ostrově. Na mezinárodní letiště Phuket létají přímé linky z Tokia, Hongkongu i Singapuru, cesta z Prahy zpravidla vyžaduje jedno přestupní letiště.
Bude kapitál z Japonska dál odtékat do zahraničí?
Všechny indikátory ukazují, že tento trend bude dál sílit. Dokud budou stavební náklady v Japonsku růst a jen zůstane slabý, japonští investoři budou pokračovat v hledání výnosnějších alternativ. Phuket patří mezi tři nejoblíbenější destinace pro tento kapitál, spolu s Bangkokem a Kuala Lumpur.
Shrnutí na závěr
Tokijský rekord 100 milionů jenů za průměrný byt není výjimka, je to nová realita japonského trhu. Pro investora ochotného podívat se za hranice Japonska nabízí Phuket konkrétní a měřitelnou výhodu: dvakrát až třikrát vyšší výnos za zlomek vstupní investice. Čísla mluví jasně, a pokud hledáte, kam přesunout kapitál v roce 2026, tým Nemovitosti v Thajsku vám rád pomůže najít konkrétní nemovitost, která odpovídá vašemu rozpočtu i cílům.
Zdroj: Bangkok Post