Číslo, které stojí za pozastavení
Český investor hledající byt na Phuketu se dnes setká s pojmem, který se v brožurách objevuje čím dál častěji: 'backlog', tedy objem podepsaných, ale ještě nepředaných smluv. U developera AssetWise, jednoho z mála na thajské burze SET, který v aktuálním cyklu roste místo aby stagnoval, dosahuje tento backlog částky 38,18 miliardy baht (stav k březnu 2026). Při kurzu kolem 32,5 baht za dolar je to zhruba 1,17 miliardy dolarů budoucích příjmů, které už mají podpis kupujícího.
To samo o sobě nic nezaručuje. Ale ukazuje, kam v Thajsku proudí kapitál v době, kdy domácí hypoteční trh drží centrální banka pod uzdou a místní poptávka po bydlení chladne.
Co přesně backlog znamená a proč se liší od tržeb
Tržby thajského developera jsou vždy zpětný pohled. Podle thajských účetních standardů se výnos zaúčtuje až ve chvíli, kdy dojde k převodu vlastnictví na Pozemkovém úřadě, nikoliv v okamžiku podpisu kupní smlouvy. Proto AssetWise vykázal za první pololetí tržby 5,69 miliardy baht, meziročně o 57 % vyšší - ale růst nepohnaly nové prodeje, nýbrž předávání už dříve prodaných jednotek.
Backlog naproti tomu ukazuje, kolik kupujících už podepsalo smlouvu a zaplatilo zálohu, ale byt ještě nedostali do rukou. Poměr 38,18 miliardy baht vůči pololetním tržbám 5,69 miliardy baht znamená, že firma prodává rychleji, než staví a předává - a že několik let budoucích tržeb je fakticky už zamluveno.
Hlavním motorem druhé poloviny roku budou podle společnosti předávky jednotek v Bangkoku a na Phuketu. A právě phuketská část portfolia ukazuje, kam se poptávka posunula: k projektům s rozpoznatelným brandem, profesionální správcovskou společností a jasně definovaným modelem pronájmu.
Proč má Phuket v portfoliu 57 % objednávek
V rámci kombinovaného portfolia ASW a Rhom Bho Property pod značkou The Title, v hodnotě 47,4 miliardy baht, tvoří Phuket 57 % objednávek - to dává společnosti výhled na tržby až do roku 2028.
Ostrov už dávno není trhem levných studií na krátkodobý pronájem. Kupující s rozpočtem 8-15 milionů baht dnes nekupuje metry čtverečné, ale provozní strukturu: kdo řídí pronájem, jak vypadá obsazenost v mimosezóně, kdo platí za obnovu vybavení a jak se dělí příjem mezi majitele a operátora.
Brand je v tomto nastavení způsob, jak přenést provozní riziko na profesionálního operátora. To vysvětluje cenovou prémii - odhady trhu ji stanovují na 20-35 % nad srovnatelnou nebrandovanou nabídkou ve stejné lokalitě. Vysvětluje to i rostoucí backlog u developerů, kteří na ostrov přišli s hotovým provozním modelem, ne jen s věží u pláže.
Existuje i druhý, méně příjemný důvod. Kupující z Ruska, Kazachstánu nebo Číny často nemůže osobně dohlížet na stavbu a provoz. Brandovaný projekt od burzovně kotovaného developera je v podstatě nákup transparentního finančního výkaznictví, ne jen designového balíčku.
Kde se logika brandu láme
A teď ta méně pohodlná část.
Cenová prémie za brand se špatně přenáší do dalšího prodeje. První kupující zaplatí 20-35 % navíc za správcovskou společnost a lobby; druhý kupující o pět let později se dívá na cenu za metr čtverečný v okolí a na skutečný čistý výnos za předchozí rok. Pokud se reálný čistý výnos ukáže na 4-6 % místo slibovaných 7-8 % z brožury, prémie se rozplyne.
Mezera se skoro vždy objeví na stejném místě: inzerovaná procenta se počítají z hrubého příjmu při vysoké obsazenosti, zatímco majitel dostává peníze až po odečtení provize operátora, energií, příspěvku do fondu oprav, daně a výpadku v období dešťů od května do října.
Druhý problém: backlog není záruka dokončení. Thajsko nemá mechanismus, který by některým zahraničním kupujícím byl známý z domova - tedy zablokovaný účet, z něhož se peníze uvolní až po dokončení stavby. Platby ze smlouvy jdou přímo developerovi a financují běžící výstavbu. Jedinou reálnou ochranou je finanční stabilita developera, jeho track record dokončených projektů a struktura kupní smlouvy. Přesně proto má veřejné finanční výkaznictví praktickou, ne jen reputační hodnotu.
Třetí věc: západní pobřeží se zahušťuje. Bang Tao, Layan a Kamala každá vstřebávají velké objemy nových jednotek a konkurence o stejný okruh nájemníků se do doby, kdy se dnešní backlog změní v dokončené budovy, ještě zostří.
Kolik reálně vydělá brandovaný byt na Phuketu
Marketingové materiály často slibují 8-10 % hrubého výnosu. Realita po odečtení poplatků správcovské společnosti, energií a daní se obvykle pohybuje v rozmezí 4-6 % ročně. Pokud smlouva o pronájmu slibuje garantovaný výnos nad 6 %, bývá to obvykle vykompenzováno nadhodnocenou vstupní cenou - a to je signál k opatrnosti, ne k nadšení.
Pro odhad reálné výnosnosti pomáhá jedno jednoduché opatření: navštívit lokalitu mimo sezónu, ne v únoru. Červenec nebo září ukážou skutečnou obsazenost pláže i silnic mnohem věrněji než špičkové měsíce.
Právní rámec: co Čech na Phuketu skutečně může vlastnit
- Cizinec může vlastnit byt v osobním vlastnictví (freehold) pouze v rámci 49 % prodejní plochy dané budovy, včetně brandovaných projektů. Zbývajících 51 % je pro cizince dostupné pouze formou pronájmu (leasehold), typicky na 30 let s možností prodloužení.
- Platba od zahraničního kupujícího musí přijít ze zahraničí v cizí měně a být směněna na baht až v Thajsku; banka pak vydá formulář Foreign Exchange Transaction (FET), bez kterého Pozemkový úřad nezaregistruje vlastnictví typu freehold.
- Před složením zálohy je nutné ověřit, kolik z 49% kvóty v konkrétním projektu ještě zbývá - u populárních projektů se vyčerpává rychle.
Náš pohled: pro koho se brand vyplatí a pro koho ne
Pokud je rozpočet kupujícího pod 5-6 milionů baht, brandovaný Phuket pravděpodobně není pro něj. V tomto cenovém pásmu prémie za brand sníží výnos a kupující by soutěžil se stovkami podobných studií. Zde má větší smysl dívat se na bangkokské byty poblíž stanic BTS a MRT, kde nájemníci žijí celoročně, ne jen čtyři měsíce v roce.
Od 8 milionů baht výše se logika obrací. Zde bychom volili projekt podle několika ověřitelných kritérií: developer je veřejně kotovaný a zveřejňuje svůj backlog, operátor už na ostrově provozuje nemovitosti s reálnými čísly obsazenosti, a smlouva o pronájmu neslibuje garantovaný výnos nad 6 % (takové sliby bývají vyrovnány nadhodnocenou vstupní cenou).
Čekat na celoostrovní korekci cen je podle nás špatná strategie pro kohokoliv, kdo potřebuje nemovitost odpovídající konkrétnímu pronájemnímu modelu. Primární ceny na západním pobřeží jsou podepřené náklady na pozemky a širší pokles je nepravděpodobný. Spíš dojde k rozštěpení trhu: silné projekty s funkčním operátorem si cenu udrží, slabší začnou nabízet slevy a splátkové plány.
Roční nárůst prodejů vil na Phuketu o 12,9 % v roce 2025 potvrzuje, že poptávka se soustředí kolem projektů se správou, servisem a silnou lokalitou, primárně na západním pobřeží (Bang Tao, Layan, Kamala). Pro klienty, kteří s výběrem nemovitosti v Thajsku potřebují pomoc, může být užitečné konzultovat konkrétní projekt s odborníky na místní trh - Nemovitosti v Thajsku se s podobnými dotazy setkávají pravidelně.
Časté dotazy
Co přesně znamená 'backlog developera'?
Je to celková hodnota podepsaných kupních smluv na jednotky, které ještě nebyly předány kupujícím. Peníze se zaúčtují jako tržba až ve chvíli převodu vlastnictví na Pozemkovém úřadě. Backlog 38,18 miliardy baht proti pololetní tržbě 5,69 miliardy baht znamená, že několik let budoucích výnosů je už zajištěno.
Zaručuje rostoucí backlog, že bude budova dokončena?
Ne. Je to silný pozitivní signál poptávky a likvidity, ale ne právní záruka. Kupující by měl prověřit track record dokončených projektů developera, jeho finanční výkazy a smluvní podmínky včetně sankcí za zpožděné předání.
Může cizinec vlastnit brandovaný byt na Phuketu jako freehold?
Ano, v rámci 49% kvóty prodejní plochy budovy. Zbývajících 51 % je pro cizince dostupné pouze formou leaseholdu, typicky na 30 let s možností prodloužení. Před složením zálohy je nutné ověřit zbývající zahraniční kvótu, protože u populárních projektů se vyčerpává rychle.
Jaký je realistický výnos u brandovaných bytů na Phuketu?
Odhady trhu udávají čistý výnos po odečtení poplatků správcovské společnosti, energií a daní typicky v rozmezí 4-6 % ročně. Čísla 8-10 % v marketingových materiálech bývají hrubá a založená na optimistickém odhadu obsazenosti.
Jak správně převést peníze na nákup nemovitosti v Thajsku?
Prostředky musí přijít ze zahraničí v cizí měně na jméno kupujícího a být směněny na baht až uvnitř thajské banky. Banka následně vydá formulář FET potvrzující původ prostředků. Bez něj není registrace freeholdu pro cizince možná.
Zdroj: Dzen (hatamatata)