Kdo sleduje trh s nemovitostmi v jihovýchodní Asii, mohl si v posledních týdnech všimnout nové zprávy z Jakarty. Indonésie oznámila investici ve výši 28 miliard dolarů do vybudování mezinárodních finančních center v Jakartě a na Bali. Cílem je přetáhnout část kapitálu, který dnes proudí do Singapuru, Hongkongu a Bangkoku. Pro Čechy, kteří zvažují koupi bytu v Bangkoku nebo vily na Phuketu, je to informace, kterou nemá smysl ignorovat, byť z ní zatím nemusí plynout žádné bezprostřední riziko.
Otázka totiž nezní, jestli se z Indonésie časem stane vážný konkurent. Otázka zní, kdy (a jestli vůbec brzy) by to mohlo přimět investory přehodnocovat portfolia, a zda se má hodnocení pozice Thajska měnit už dnes.
Odpověď v kostce
- Indonésie oznámila investiční cíl 28 miliard dolarů na budování finančních center v Jakartě a na Bali (Nikkei Asia)
- Připravuje se balíček daňových pobídek, včetně navrhované 100% výjimky z korporátní daně na určité období v rámci nového zákona o finančním centru PFII (Business Times)
- Hlavní slabina projektu: investoři požadují právní jistotu, kterou jim Indonésie zatím nedokázala nabídnout
- Thajsko má strukturální výhody: vyzrálou infrastrukturu, transparentní vlastnictví bytů ve svobodném držení (freehold) pro cizince a přes 35 milionů příjezdů turistů v roce 2025 (TAT)
- Pro investory do thajských nemovitostí představuje indonéský projekt středně dlouhodobé konkurenční riziko, ale pozice Thajska vypadá stabilně na horizontu 3 až 5 let
- Průměrné výnosy z pronájmu se pohybují mezi 5 a 7 % ročně u bangkokských kondominií a až 8 až 10 % na Phuketu v hlavní sezóně
Jak velká je vlastně tahle sázka?
28 miliard dolarů představuje zhruba 2,5 % indonéského HDP. Pro srovnání, celý thajský projekt Eastern Economic Corridor je oceněn na 45 miliard dolarů, rozložený ale je na dekádu a pokrývá průmysl obecně, ne jen finanční sektor. Jinými slovy, Indonésie vsází v poměru ke své ekonomice velmi vysokou částku najednou.
Proč zrovna Bali jako finanční centrum?
Indonésie vsází na ostrov s asi 4,4 milionu obyvatel a zavedenou turistickou infrastrukturou a snaží se propojit atraktivní životní styl s finanční infrastrukturou. Model je podobný tomu, jak Dubaj vybudovala DIFC. Zní to lákavě, jenže mezi marketingovou vizí a fungujícím finančním centrem je ještě dlouhá cesta.
Kde je hlavní zádrhel: právní nejistota
Cizinci v Indonésii nemohou vlastnit pozemek ve svobodném vlastnictví (tzv. hak milik). K dispozici mají pouze užívací práva (hak pakai, až na 80 let) a stavební práva (hak guna bangunan). To je ostrý kontrast oproti Thajsku, kde cizinci mohou vlastnit kondominia ve freeholdu, tedy prakticky napořád a bez omezení podobných indonéskému modelu.
Právě tahle nejistota je podle odborníků klíčovým důvodem, proč velké fondy zatím váhají s investicemi do Indonésie. Indonéské pozemkové právo je komplikované, registrační procesy nejsou transparentní a soudní systém je pomalý. Dokud tyto problémy nebudou vyřešeny, sliby o daňových výhodách zůstávají hlavně na papíře.
Thajsko rozhodně nesedí se založenýma rukama
Bangkok si buduje vlastní finanční klastr, projekt One Bangkok, do kterého investují Frasers Property a TCC Group za odhadovaných 3,5 miliardy dolarů. Phuket mezitím dál rozšiřuje segment prémiových nemovitostí. Podle Bangkok Post by měl luxusní trh na Phuketu zůstat silný i v roce 2026, taženo rostoucími cenami pozemků na západním pobřeží v lokalitách jako Bang Tao, Laguna, Layan, Kamala a Cherng Talay. Značkové vily přitom u movitých zahraničních kupců předbíhají kondominia.
Měnová stabilita hraje pro baht
Indonéská rupie za poslední rok oslabila vůči americkému dolaru zhruba o 5 %. Thajský baht vykazuje výrazně větší stabilitu, což je pro investory počítající výnosy v tvrdé měně klíčový faktor. Kolísavá měna dokáže snadno vymazat i slušný nájemní výnos.
Infrastruktura: Bangkok versus Jakarta a Bali
Bangkok má dvě mezinárodní letiště, zavedenou síť BTS a MRT a hlubokou bankovní infrastrukturu. Jakarta otevřela svou první linku metra teprve v roce 2019 a Bali dosud nemá žádný kolejový systém veřejné dopravy. Tenhle rozdíl se nedá dohnat za pár let, i s miliardovými investicemi.
Demografie hraje dlouhodobě pro Indonésii
Populace 275 milionů oproti thajským 72 milionům dává Indonésii z dlouhodobého pohledu silný domácí trh. Je to jeden z mála parametrů, kde má region jasnou převahu, byť se promítne spíš do dekád než do let.
Časté dotazy
Má se investor do thajských nemovitostí bát konkurence z Indonésie?
Na horizontu 3 až 5 let ne. Indonéská finanční centra jsou stále ve fázi plánování. I v nejoptimističtějším scénáři může realizace trvat 7 až 10 let. Thajský trh s nemovitostmi je zralý, likvidní a dobře popsaný. Pro ty, kdo investují dnes, se fundamenty Thajska nijak nezhoršily.
Proč investoři požadují po Indonésii právní jistotu?
Indonéské pozemkové právo zůstává komplikované, registrační procesy postrádají transparentnost a soudní systém je pomalý. Velké fondy nejsou ochotny vkládat kapitál bez záruk ochrany vlastnických práv, funkčních arbitrážních mechanismů a stabilního daňového režimu. Dokud se tyto otázky nevyřeší, pobídky zůstávají spíš na papíře.
Dá se Bali srovnávat s Phuketem jako investiční destinace?
Oba ostrovy lákají kupce, kteří hledají životní styl i nájemní výnos. Phuket má ale navrch ve třech oblastech: cizinci zde mohou vlastnit kondominia ve freeholdu, průměrná obsazenost hotelů dosahuje 75 až 80 % (data STR) a existuje tu propracovanější ekosystém správy pronájmů.
Jaké daňové úlevy Indonésie nabízí?
Finální balíček pobídek zatím nebyl formalizován. V jednání je možná 100% výjimka z korporátní daně na určité období pro rezidenty finančního centra, osvobození od daně ze zahraničních příjmů a dividend a zjednodušený vízový režim, včetně pravidla, že držitelé Golden Visa by během platnosti víza nemuseli být považováni za indonéské daňové rezidenty. Bez schválené legislativy jde stále jen o návrhy.
Ovlivní indonéský projekt ceny v Bangkoku nebo na Phuketu?
Přímý dopad se neočekává. Thajský trh s nemovitostmi táhne domácí poptávka, turismus a migrace digitálních nomádů. I kdyby se část institucionálního kapitálu přesunula směrem k Indonésii, segment kondominií pro soukromé investory v Thajsku by měl zůstat odolný.
Kde je teď výhodnější investovat, v Thajsku nebo v Indonésii?
V Thajsku. Trh funguje, pravidla jsou jasná a výnosy se dají odhadnout. Indonésie je sázka na budoucnost s výrazně vyšší nejistotou. Rozumná strategie je vybudovat si core portfolio v Thajsku už dnes a k indonéskému trhu se vrátit až ve chvíli, kdy bude jeho legislativní rámec schválený a prověřený praxí.
Které lokality v Thajsku jsou vůči regionální konkurenci nejodolnější?
Vynikají prémiové lokality s omezenou nabídkou: Sukhumvit a Silom v Bangkoku, Bang Tao a Laguna na Phuketu a Bophut na Koh Samui. Tyto oblasti přitahují kupce, pro které Indonésie s ohledem na rozdílný vlastnický režim a kvalitu života není reálnou alternativou.
Zdroj: Nikkei Asia
Indonéská sázka ve výši 28 miliard dolarů je ambiciózní a rozhodně stojí za sledování. Mezi ohlášením megaprojektu a skutečným tokem kapitálu ale leží propast vyplněná zákony, institucemi a důvěrou investorů, propast, kterou Thajsko uzavřelo už před desítkami let. Pro ty, kdo investují dnes, zůstává thajský trh nejvyváženější volbou v jihovýchodní Asii, ať už poměřujete výnosy, právní ochranu nebo kvalitu života.
Hledáte nemovitost v Thajsku, která dává dnes smysl? Náš tým z Nemovitosti v Thajsku vám rád pomůže najít tu správnou.