Stručná odpověď pro investora
Průměrný hrubý nájemní výnos z kondominií v Bangkoku se pohybuje mezi 5-7 % ročně. Na Phuketu a Samui krátkodobé pronájmy generují 7-10 %, přičemž obsazenost v prémiových lokalitách přesahuje 90 %. Poptávka po nájemním bydlení roste díky přílivu digitálních nomádů, programu dlouhodobých víz a domácí migraci do měst - a tento trend v roce 2026 dále sílí.
Reprezentativní jednoložnicový byt v Bangkoku se dnes pronajímá za 15 000-25 000 THB měsíčně - to je o 8-12 % více než před rokem. Pro Čecha, který uvažuje o investici do zahraničí, to není jen zajímavé číslo: je to signál, že thajský realitní trh nabízí něco, co většina evropských trhů v tuto chvíli nenabídne - kombinaci rostoucích nájmů, vysoké obsazenosti a výnosů, které výrazně překonávají evropský průměr.
Tato změna není náhodná. Thajsko se proměňuje: stále větší podíl obyvatel i expatů v zemi volí nájem místo vlastnictví, a tento posun zasahuje všechna cenová pásma. Výsledkem je trh, kde investor s dobře umístěnou nemovitostí sedí na systematické výhodě.
Proč Thajci a cizinci čím dál více volí nájem?
V Bangkoku vzrostly ceny nemovitostí za posledních deset let o 40-60 %, zatímco příjmy domácností rostly podstatně pomaleji. Věková skupina 25-35 let upřednostňuje mobilitu a nechce se zavazovat hypotékami na 20-30 let. Navíc thajská centrální banka zpřísnila podmínky úvěrování prostřednictvím opatření loan-to-value (LTV), takže dosáhnout na vlastní bydlení je pro mnoho lidí obtížnější než dříve.
Vedle toho roste Bangkoku populace: metropolitní oblast má přes 10 milionů obyvatel a noví příchozí z provincií sahají téměř automaticky po nájmu, protože vstupní náklady na vlastnictví jsou pro ně nedosažitelné.
Kdo jsou nájemníci a odkud přicházejí?
Struktura nájemní poptávky se v posledních letech výrazně diverzifikovala:
- Digitální nomádi a remote pracovníci - Thajsko vydalo od spuštění programu více než 300 000 víz DTV (Destination Thailand Visa). Tato skupina hledá byty na 1-6 měsíců a platí spolehlivě.
- Expatriáti s dlouhodobými vízy - program Long-Term Resident Visa přivádí do země movitější cizince, kteří poptávají prémiové nájmy v řádu 60 000-120 000 THB měsíčně za byty o rozloze 50-80 m² v centrálním Bangkoku (data CBRE Thailand).
- Domácí migranti - Bangkokský trh práce táhne lidi z celého Thajska; většina z nich začíná v nájmu.
- Turisté a sezónní návštěvníci Phuketu - krátkodobý trh na ostrově se vrátil na 95 % předcovidových objemů a průměrné noční sazby vzrostly o 20-30 %.
Kde investovat: Bangkok nebo Phuket?
Obě lokality mají odlišný rizikový a výnosový profil. Níže je přehled klíčových rozdílů:
| Kritérium | Bangkok (centrum) | Phuket (západní pobřeží) |
|---|---|---|
| Průměrný hrubý výnos | 5-7 % ročně | 7-10 % ročně |
| Typ pronájmu | Dlouhodobý (12+ měsíců) | Krátkodobý (turistický) |
| Obsazenost | přes 90 % v prémiových čtvrtích | sezónní výkyvy, avg. 95 % předcovid. obj. |
| Náklady na správu | 10-20 % z nájmu | 20-30 % z nájmu |
| Průměrná cena m² (Bang Tao) | - | cca 284 000 THB/m² |
| Sezónní riziko | nízké | střední |
Pro stabilní příjem bez nutnosti aktivní správy jsou nejlepší volbou centrální bangkokské čtvrti podél linek BTS a MRT: Sukhumvit, Phrom Phong, Asok nebo Thonglor. Obsazenost tam přesahuje 90 % a ceny nemovitostí v těchto lokalitách rostou tempem 5-8 % ročně.
Pro vyšší výnosy se sezónní složkou zůstává nejžádanější volbou západní pobřeží Phuketu - Bang Tao, Laguna, Surin. Nedostatek pozemků a globální poptávka udržují ceny v pohybu nahoru.
Jak funguje vlastnictví a pronájem pro cizince?
Cizinec může v Thajsku legálně vlastnit kondominium v rámci tzv. freehold kvóty, která ze zákona o kondominimích omezuje cizinecký podíl na 49 % jednotek v každé budově. Freehold vlastník má plné právo svůj byt pronajímat.
Důležitý detail pro krátkodobé pronájmy: pobyty kratší než 30 dní podléhají zákonu o hotelech z roku 2004, který vyžaduje hotelovou licenci. Pronájem bez licence může vést k pokutám - toto pravidlo ignoruje spousta majitelů, ale riziko reálně existuje.
Daně a provozní náklady - co číslům nejde uhnout
Před kalkulací výnosu je třeba počítat s reálnými náklady:
- Daň z příjmu z pronájmu - fyzická osoba platí progresivní daň 5-35 %; prostřednictvím thajské společnosti platí firemní daň 20 %.
- Poplatek za správu budovy - u středně kvalitních budov typicky 40-80 THB/m²/měsíc.
- Správcovská firma - pokud nechcete pronájem řešit sami, počítejte s 10-30 % z nájemního příjmu (krátkodobé pronájmy na horní hranici).
- Pojištění, opotřebení vybavení, rezerva na opravy - celkové provozní náklady se obvykle pohybují mezi 20-35 % hrubého nájmu.
Od roku 2024 Thajsko zdaňuje i zahraniční příjmy převedené do země ve stejném daňovém roce. Nájemní příjmy z thajské nemovitosti jsou zdanitelné v Thajsku bez ohledu na to, na jaký účet jsou poukazovány. Doporučujeme konzultaci s thajským daňovým poradcem.
Jaký kapitál potřebujete ke vstupu?
Vstupní kondominium vhodné k pronájmu - studio nebo jednoložnicový byt v dobré lokalitě - začíná od 3-5 milionů THB (přibližně 85 000-140 000 USD). Prémiový segment pak od 8-10 milionů THB. Obecně platí, že kvalitnější nemovitost dosahuje vyšší a stabilnější obsazenosti.
Odborníci z Nemovitosti v Thajsku pomáhají českým investorům vybrat lokalitu a typ nemovitosti odpovídající jejich investičnímu cíli - ať už jde o pasivní příjem z dlouhodobého nájmu, nebo o vyšší výnos ze sezónního Phuketu.
Výhled: proč právě rok 2026?
Růst nájmů v segmentu 12+ měsíců dosahuje meziročně 8-15 % podle lokality. Strukturální posun od vlastnictví k nájmu se prohlubuje, digitální nomádi se stávají trvalou součástí poptávky a thajská vláda aktivně rozšiřuje vízové programy přitahující platebně silné zahraniční rezidenty. Pro investora s jasnou strategií a správně zvolenou nemovitostí nabízí thajský trh jeden z nejlepších poměrů výnos/riziko v celé jihovýchodní Asii.
Zdroj: Nation Thailand