Co se v Thajsku skutečně změnilo?
Pokud jste si koupili vilu na Phuketu přes thajskou společnost s nominee akcionáři, měli byste zbystřit. Thajský Department of Lands v květnu 2026 rozeslal na všechny provinční katastrální úřady tři oběžníky označené jako urgentní. Jejich smysl je prostý: nominee struktury, kterými cizinci desítky let obcházeli zákaz vlastnit půdu, budou nově automaticky odhalovány přes jednotnou celostátní databázi.
Důležité je hned na začátku říct jednu věc: nejde o nový zákon. Jde o zásadně vyšší úroveň vymáhání zákona starého přes sedmdesát let. Dosud záleželo hlavně na konkrétním úředníkovi a konkrétní pobočce, jak přísně se transakce prověřovala. Teď platí jednotný standard, jednotné kontrolní seznamy a celostátní digitální registr právnických osob vlastnících pozemky.
Pro tisíce zahraničních investorů, mezi nimiž jsou vedle Rusů a dalších Evropanů i Češi a Slováci, kteří si přes thajské firmy roky pořizovali vily a pozemky, jde o zásadní zlom.
Proč tento problém vůbec existuje: stručná historie
Cizinci v Thajsku nikdy nesměli vlastnit půdu přímo. Pravidlo pochází ze zákona o půdě (Land Code) z roku 1954. Cizí státní příslušník smí vlastnit bytovou jednotku v rámci 49% zahraniční kvóty v daném kondominiu, ale nikoli vilu ani samotný pozemek. Tak zní litera zákona.
V praxi se ale za posledních dvacet let kolem tohoto omezení vytvořil celý byznys. Recept byl jednoduchý: založit thajskou společnost s ručením omezeným, kde cizinec drží 49 % podílů a thajští nominee akcionáři zbylých 51 %. Firma koupí pozemek, cizinec na něm bydlí. Advokátní kanceláře, realitní makléři a někdy i developeři tuto konstrukci roky nabízeli jako běžné a bezpečné řešení.
Úřady o praxi věděly odjakživa. Článek 96 zákona o půdě umožňuje uložit až 2 roky vězení a pokutu do 20 000 THB každému, kdo cizinci pomůže obejít zákaz vlastnictví. Vymáhání ale bylo nahodilé. Jeden katastrální úřad transakci zaregistroval bez otázek, jiný ji rovnou odmítl. Vše záviselo na provincii, náladě úředníka a na tom, jak pečlivě byly připravené dokumenty.
Co přesně oběžníky z května 2026 mění
Oběžníky z května 2026 míří přesně na tuto nejednotnost. Poprvé se zavádí systémový přístup: jedna databáze, jedna sada kritérií, jedny kontrolní seznamy pro celou zemi. Podle advokátní kanceláře Silk Legal, která analýzu nových směrnic zveřejnila jako první, nejde o změnu samotného zákona, ale o sjednocení jeho vymáhání.
Jak to vypadá v praxi? Představte si thajskou firmu se dvěma thajskými akcionáři a jedním zahraničním akcionářem s podílem 49 %, která koupila vilu na Phuketu za 15 milionů THB. Dříve by katastr transakci prostě zaregistroval. Nyní systém takovou firmu automaticky označí jako vysoce rizikovou. Úředníci si vytáhnou seznam akcionářů: kdo jsou thajští spolumajitelé, čím se živí, odkud mají peníze, vykonává firma reálnou obchodní činnost, nebo existuje jen kvůli držení jedné nemovitosti? Inspektor může nemovitost navštívit a zjistit, kdo v ní skutečně bydlí.
Hraniční částky, které spouštějí kontrolu
Zvlášť důležitá jsou konkrétní finanční prahy. Hotovostní transakce od 2 milionů THB (přibližně 57 000 USD) a majetek v hodnotě přesahující 5 milionů THB (přibližně 143 000 USD) nyní automaticky spouští prověrku původu financí a finanční situace podle článku 74 zákona o půdě. Jedinou výjimkou z automatické prověrky je zákonné dědictví.
Platby v hotovosti nejsou v Thajsku nijak výjimečné, zejména v turistických oblastech a na trhu s nemovitostmi z druhé ruky. Nově každá taková transakce spouští prověrku zdroje financí, která se prolíná s legislativou proti praní špinavých peněz (AMLA), a přidává tak další překážku pro neprůhledné obchody.
Jak funguje nová celostátní databáze
Buduje se jednotná databáze pokrývající každou právnickou osobu, která vlastní pozemek: datum registrace firmy, datum nabytí nemovitosti, odhadovanou hodnotu i deklarovaný účel podnikání. Firmy s podílem zahraničního kapitálu nad stanovenou hranicí jsou automaticky klasifikovány jako vysoce rizikové a čeká je hlubší prověrka.
Mezi rozšířené kontroly patří analýza registru akcionářů, křížové porovnání s údaji Department of Business Development (DBD), kontrola účetních výkazů a smluv a v neposlední řadě fyzické prohlídky nemovitosti na místě. Podle regionálního zpravodajství o realitním trhu je už nyní pod drobnohledem více než 11 000 firem v turistických destinacích jako Phuket, Koh Samui, Koh Phangan a Krabi.
Srovnání s dalšími zeměmi regionu
Thajsko není jediná země jihovýchodní Asie, která zpřísňuje dohled nad vlastnictvím nemovitostí cizinci. Vietnam v roce 2024 aktualizoval zákon o bydlení s novými omezeními pro zahraniční kupující. Indonésie zase pravidelně upravuje pravidla pro zahraniční kupce na Bali. Thajský přístup je ale specifický v tom, že se nemění samotná pravidla, mění se konečně jejich reálné vymáhání.
Co to znamená pro ty, kdo už firmu s nominee strukturou mají
Situace lidí, kteří už půdu drží přes nominee strukturu, je nejistá. Oběžníky primárně cílí na nové transakce a prověřování existující základny firem, ale budovaná databáze pokrývá úplně všechny právnické osoby vlastnící pozemky, včetně firem založených před lety. To znamená, že i společnost založená před deseti lety kvůli jediné vile může projít revizí.
Co by tedy měli investoři udělat? Za prvé si nechat u kvalifikovaného thajského advokáta udělat audit stávající struktury. Za druhé zvážit alternativní řešení: dlouhodobý pronájem (leasehold na 30 let s možností prodloužení), vlastnictví bytu v rámci zahraniční kvóty v kondominiu, nebo investici přes Thailand Board of Investment (BOI), který v některých případech umožňuje cizincům držet pozemek přímo.
Pokud plánujete koupi nemovitosti v Thajsku a chcete mít jistotu, že vaše struktura vlastnictví obstojí i po nových kontrolách, má smysl probrat konkrétní situaci s odborníky, kteří se místnímu trhu dlouhodobě věnují, například s týmem Nemovitosti v Thajsku, ještě před podpisem jakékoli smlouvy.
Často kladené otázky
Zakázalo Thajsko v roce 2026 cizincům kupovat nemovitosti?
Ne. Nové oběžníky zákon nemění. Cizinci mohou i nadále kupovat byty v rámci 49% zahraniční kvóty v kondominiích. Zákaz přímého vlastnictví pozemků platí už desítky let, novinkou je systematické vymáhání tohoto pravidla.
Co je to nominee struktura a proč je nyní pod drobnohledem?
Jde o thajskou firmu, kde 51 % podílů formálně patří thajským občanům v roli nominee akcionářů, zatímco skutečným vlastníkem je cizinec s podílem 49 %. Takové uspořádání se vždy pohybovalo v šedé zóně zákona. Nyní se odhaluje přes jednotnou databázi a standardizované kontroly napříč celou zemí.
Jaké částky transakcí automaticky spouští kontrolu?
Hotovostní transakce od 2 milionů THB a majetek přesahující 5 milionů THB (s výjimkou zákonného dědictví) nyní automaticky procházejí prověrkou zdroje financí podle článku 74 zákona o půdě.
Týká se to i nemovitostí, které už jsou koupené?
Potenciálně ano. Sestavuje se databáze všech právnických osob vlastnících pozemky, včetně dříve registrovaných firem. I starší akvizice tak mohou být předmětem revize.
Hrozí za nominee vlastnictví vězení?
Článek 96 zákona o půdě umožňuje uložit až 2 roky vězení a pokutu do 20 000 THB za pomoc cizinci s nezákonným nabytím pozemku. Trestní stíhání bylo historicky vzácné, ale nová úroveň dohledu riziko výrazně zvyšuje.
Jaké existují legální alternativy k nominee vlastnictví?
Dlouhodobý pronájem (leasehold na 30 let), koupě bytu v rámci zahraniční kvóty v kondominiu a investice spojená s BOI, která v některých případech umožňuje přímé vlastnictví pozemku. Každá varianta má vlastní omezení a vyžaduje kvalitní právní poradenství.
Platí nová pravidla ve všech provinciích Thajska?
Ano. Oběžníky byly rozeslány na všechny provinční katastrální úřady. Poprvé se tak uplatňuje jednotný celostátní standard kontroly.
Nové směrnice thajského Department of Lands vysílají jasný signál: éra roztříštěného a nahodilého vymáhání pravidel končí. Každý, kdo má investici v thajských nemovitostech přes firemní strukturu, by měl svoje vlastnictví prověřit hned teď, a ne čekat, až inspektor zaklepe na dveře.
Zdroj: The CITY Asia