Kdo sleduje thajský realitní trh, poslední týdny mu asi neunikly zprávy o rozsáhlé razii v Bangkoku. Thajská policie rozkryla síť 33 firem, které čínští státní příslušníci využívali k nákupu luxusních vil v hodnotě přesahující 1,275 miliardy bahtů (zhruba 35 milionů USD). Schéma bylo klasické: cizinec založí thajskou firmu, do ní dosadí nastrčené thajské akcionáře (tzv. nominee) a přes tuto společnost koupí pozemek i dům, čímž obejde zákaz přímého vlastnictví půdy cizinci.
Pro každého, kdo uvažuje o koupi nemovitosti v Thajsku, ať už v Bangkoku, na Phuketu nebo jinde, je tohle přesně ta chvíle na střízlivé zhodnocení rizik. Případ totiž není ojedinělý exces, ale součást mnohem širší kampaně thajských úřadů proti nominee strukturám.
Odpověď v kostce
Thajská policie odhalila síť 33 firem napojených na čínské investory, které sloužily k nákupu 33 luxusních vil v Bangkoku v celkové hodnotě přes 1,275 miliardy bahtů. Celá konstrukce stála na nastrčených thajských akcionářích, kteří formálně obcházeli zákaz vlastnictví půdy cizinci podle Sekce 86 zákona o půdě. Viníkům hrozí zabavení majetku, pokuty i trestní stíhání podle zákona o zahraničním podnikání (Foreign Business Act), a podobná operace ve třetí fázi proběhla i na Phuketu, Phang Nga a Krabi, kde úřady prověřily 77 firem s majetkem za 1,053 miliardy bahtů.
Co přesně se v Bangkoku stalo
- Policie odhalila síť 33 firem napojených na čínské investory, přes které bylo koupeno 33 luxusních vil v Bangkoku v celkové hodnotě přes 1,275 miliardy bahtů
- Konstrukce fungovala přes nastrčené thajské akcionáře, kteří obcházeli zákaz vlastnictví půdy cizinci podle Sekce 86 zákona o půdě (Land Code Act)
- Viníkům hrozí zabavení majetku, pokuty a trestní stíhání podle zákona o zahraničním podnikání (Foreign Business Act)
- Razie zapadá do širšího trendu: od roku 2024 Odbor zvláštních vyšetřování (DSI) zesiluje kontrolu nominee struktur, zejména v luxusním segmentu
- Navazující operace "fáze 3" na Phuketu se zaměřila na 77 firem a pozemky v hodnotě 1,053 miliardy bahtů, což ukazuje, že tlak úřadů zdaleka nekončí u Bangkoku
- Legální cesty ke koupi nemovitosti v Thajsku ale stále existují: vlastnictví kondominia (freehold), dlouhodobý pronájem (leasehold 30+30+30 let) nebo struktury navázané na BOI (Board of Investment)
Právní rámec, který musí znát každý kupující
Zákaz vlastnictví půdy cizinci je zakotven v Sekci 86 zákona o půdě z roku 1954. Tento zákon platí beze změny už přes 70 let a žádné výjimky neplatí ani pro dlouhodobé rezidenty, ani pro držitele elitních víz.
Zákon o zahraničním podnikání (Foreign Business Act) z roku 1999 omezuje podíl zahraničního vlastnictví v thajské firmě podnikající mimo jiné v oblasti nemovitostí na maximálně 49 %. Pokud thajští akcionáři do firmy nevloží žádný skutečný kapitál a slouží jen jako formální "nominee", jde o trestný čin.
Podle serveru The Nation Thailand se nemovitosti z aktuálního případu nacházejí v prestižních bangkokských čtvrtích a průměrná hodnota jedné vily činí přibližně 38,6 milionu bahtů (přes 1 milion USD).
Kampaň zdaleka nekončí u Bangkoku
Souběžná operace "fáze 3" proběhla na Phuketu, v Phang Nga a Krabi. Nasazeno bylo přes 500 policistů, zatčeno 59 osob, prohledáno 60 lokalit a vyšetřováno 77 firem napojených na pozemky a akcionářské struktury s majetkem za přibližně 1,053 miliardy bahtů.
V celostátním měřítku je pod drobnohledem přes 11 400 firem s vazbou na cizince jen na Samui a Phanganu, dalších více než 7 000 firem bylo prověřeno napříč celou zemí a přes 850 firem už bylo stíháno. Odhadované ztráty státu z těchto schémat se pohybují kolem 15 miliard bahtů.
Pro Čechy uvažující o Phuketu je to důležitý kontext: ostrov, kam míří většina klientů Nemovitosti v Thajsku, je v hledáčku úřadů úplně stejně jako hlavní město.
Jaké legální možnosti kupující v roce 2026 skutečně má
- Cizinci mohou legálně vlastnit jednotku v kondominiu formou freehold, pokud budova nevyčerpala kvótu zahraničního vlastnictví (max. 49 % celkové podlahové plochy)
- Mezi lety 2024 a 2025 vláda projednávala návrh zákona umožňující cizincům koupit až 1 rai (1 600 m²) pozemku s minimální investicí 40 milionů bahtů, návrh ale kvůli politickému odporu uvízl na mrtvém bodě
- Za nominee schémata hrozí pokuty až 1 milion bahtů, trest odnětí svobody až 3 roky a nucený prodej majetku do 180 dnů na příkaz pozemkového úřadu (Land Department)
Časté dotazy
Může si cizinec v roce 2026 legálně koupit dům v Thajsku?
Cizinec nemůže přímo vlastnit pozemek se stavbou. Zákon vlastnictví půdy nerezidenty zakazuje bez výjimky. Legální cesty existují: samostatné vlastnictví stavby při dlouhodobém pronájmu pozemku, nebo koupě přes thajského manžela/manželku za specifických omezení. Kondominium je oproti tomu možné koupit rovnou do osobního vlastnictví (freehold).
Jaká jsou rizika nominee vlastnické struktury?
Rizika jsou zásadní. Kromě konfiskace majetku a trestního stíhání je investor plně závislý na nastrčených thajských akcionářích. Tito formální "partneři" firmu skutečně vlastní ze zákona a mohou kdykoliv prodat majetek nebo vyměnit jednatele. Soudy v takových sporech se ve valné většině případů přiklánějí na stranu státu.
Proč úřady zpřísnily vymáhání zákona právě teď?
Sešlo se víc faktorů najednou. Rostoucí ceny luxusních nemovitostí přitáhly pozornost médií i veřejnosti. Politická rétorika proti "prodeji půdy cizincům" získala podporu v parlamentu. DSI navíc dostal dodatečné financování a rozšířené digitální nástroje pro odhalování podezřelých firemních struktur, což potvrzují navazující operace od Bangkoku přes Phuket až po jižní ostrovy.
Které bangkokské čtvrti jsou pod nejpřísnějším dohledem?
Nejvíce pozornosti přitahují prestižní lokality: Sukhumvit, Sathorn, Thonglor a uzavřené rezidenční komplexy (moo baan) v oblastech Bang Na a Ramkhamhaeng. Nemovitosti v hodnotě nad 20 milionů bahtů jsou automaticky označeny k prověření.
Je leasehold bezpečná alternativa?
Dlouhodobý pronájem (30 let s možností prodloužení) je legální institut uznávaný thajským právem. První 30leté období je plně chráněno zákonem. Prodloužení na druhé a třetí období už závisí na smlouvě a dobré vůli pronajímatele, proto je pečlivě sestavená právní smlouva naprostou nutností.
Co se stane s nemovitostí po konfiskaci?
Pozemkový úřad vydá příkaz k nucenému prodeji do 180 dnů. Pokud majitel nemovitost dobrovolně neprodá, jde do dražby. Výtěžek se vrací původnímu majiteli po odečtení pokut a nákladů, dražební ceny ale bývají výrazně pod tržní hodnotou.
Týká se to pouze čínských investorů?
Ne. Zákon platí pro všechny cizince bez výjimky. Podobné případy už dříve řešily občany Ruska, evropských zemí i Austrálie, zejména na Phuketu a Koh Samui. Čínská síť přitáhla pozornost svým rozsahem, ale mechanismus vymáhání je univerzální, což potvrzují souběžné operace na Phuketu, v Phang Nga a Krabi.
Jak si investor může svůj kapitál v Thajsku legálně ochránit?
Klíčové jsou tři kroky. Za prvé, kupovat kondominia do osobního vlastnictví (freehold) v rámci 49% kvóty zahraničního vlastnictví. Za druhé, pokud vás zajímá vila, používat leaseholdové struktury s prověřeným právníkem. Za třetí, u každé nemovitosti provést due diligence prostřednictvím nezávislého advokáta bez vazeb na developera.
Co si z toho odnést
Tato razie není výstřelek, ale součást systémové politiky thajských úřadů. Nominee struktury, které desítky let fungovaly bez povšimnutí, dnes nesou nepřijatelnou míru rizika. Pro investory plánující koupi v Bangkoku nebo na ostrovech je jediná rozumná cesta striktně legální forma vlastnictví.
Thajský trh přitom zůstává atraktivní: výnosy z pronájmu kondominií se pohybují kolem 5-7 % ročně a vstupní kapitál je zlomkem toho, co byste potřebovali v Singapuru nebo Hongkongu. Ochrana kapitálu ale začíná správně nastavenou strukturou obchodu, a v tom vám dobrý místní právník i zkušený realitní partner ušetří spoustu starostí.
Zdroj: International Investment