Proč se čeští investoři dívají za hranice kondominií
Každý druhý Čech, který uvažuje o investici do thajské nemovitosti, míří rovnou na Phuket a hledá byt s výhledem na moře nebo vilu k pronájmu. Mezitím ale existuje segment trhu, o kterém se v českých investičních skupinách téměř nemluví, a přitom vydělává dvakrát až třikrát víc než klasický kondominium. Řeč je o průmyslových skladech.
Krátká odpověď: sklady v Thajsku dnes vynášejí 8-12 % ročně, tedy 2-3x více než rezidenční kondominia, a to díky chronickému nedostatku logistických ploch, který podle Bangkok Post umožňuje majitelům nemovitostí diktovat podmínky nájemcům. Analýza Cushman & Wakefield za druhé čtvrtletí 2026 potvrzuje, že poptávka po průmyslových pozemcích od roku 2021 převyšuje nabídku o více než 10 %, což tlačí nahoru jak ceny pozemků, tak nájmy.
Kolik reálně vynáší sklad oproti kondominiu
Pro investora zvyklého počítat výnos z bytu v Bangkoku nebo vily na Phuketu jsou čísla ze skladového segmentu příjemným překvapením:
| Typ nemovitosti | Roční výnos z nájmu |
|---|---|
| Sklad (EEC, okraj Bangkoku) | 8-12 % |
| Kondominium v Bangkoku | 3-5 % |
| Vila na Phuketu | 5-7 % |
K tomu je potřeba připočíst růst hodnoty samotné nemovitosti o 3-5 % ročně. Nájemní smlouvy se navíc obvykle uzavírají na 3-5 let s pevnou indexací, takže investor má na rozdíl od krátkodobých pronájmů v Phuketu předvídatelný cash flow bez závislosti na turistické sezóně nebo konkurenci Airbnb.
Proč je nabídka skladů tak napjatá
Za nedostatkem stojí kombinace tří faktorů, které se navzájem posilují:
- Eastern Economic Corridor (EEC), vládní rozvojový program pokrývající provincie Chonburi, Rayong a Chachoengsao, je hlavním motorem poptávky. Investice do infrastruktury v EEC přesahují 1,5 bilionu THB.
- E-commerce roste strukturálně, ne cyklicky. Thajský trh online prodeje dosáhl odhadem 850 miliard THB a každé procento růstu vyžaduje další logistickou kapacitu. Shopee, Lazada i TikTok Shop aktivně rozšiřují své skladové zázemí.
- Výstavba nového Grade A skladu na klíč trvá 8-14 měsíců, developeři tak fyzicky nestíhají tempo poptávky. Nedostatek nabídky se odhaduje na 15-20 % aktuální poptávky.
Výsledkem je obsazenost přes 90 % v klíčových logistických uzlech a růst nájmů o 5-7 % ročně. Průměrný nájem za Grade A sklad v EEC se pohybuje mezi 175-200 THB za m² měsíčně.
Kde v Thajsku hledat skladové nemovitosti
Stejně jako je Phuket synonymem pro rezidenční investice, existují i u skladů jasně definované lokality:
- Samut Prakan - blízko letiště Suvarnabhumi a přístavu Laem Chabang
- Chonburi - srdce EEC a automobilového průmyslu
- Pathum Thani - severní logistický uzel Bangkoku
- Koridor podél dálnice Motorway 7 mezi Bangkokem a Pattayou, přezdívaný 'zlatý trojúhelník' thajské logistiky
Podle Bangkok Post zůstala celostátní zásoba hotových skladů (RBW) na druhém čtvrtletí 2026 na přibližně 6,05 milionu m² a hotových výrobních hal (RBF) na přibližně 3,42 milionu m², což jen podtrhuje, jak napjatá nabídka skutečně je.
Jak může cizinec vlastně do thajského skladu investovat
Tady je zásadní rozdíl oproti kondominiu, který cizinec může vlastnit napřímo. U skladu jde vždy i o pozemek, a přímé vlastnictví pozemku cizincem thajský zákon nepřipouští. V praxi se používají tři cesty:
- Thajská s.r.o. (Thai limited company) se zahraniční účastí
- Dlouhodobý pronájem pozemku (leasehold) na 30 let s možností prodloužení, typicky strukturovaný jako 30+30 let
- Investice přes veřejně obchodované REIT fondy na burze SET
Pro začátečníka je nejschůdnější právě třetí varianta. Thajské průmyslové REIT fondy (např. WHA Premium Growth Freehold REIT, AIMIRT) jsou dostupné od pouhých pár tisíc THB a nabízejí dividendový výnos 6-8 % ročně, ze zákona musí vyplácet minimálně 90 % svého příjmu jako dividendu. Je to nejjednodušší způsob, jak si segment osahat, aniž by člověk musel řešit zakládání firmy nebo vyjednávat leasehold smlouvu.
Kolik stojí vstup do segmentu
Vstupní kapitál je řádově vyšší než u bytu v Bangkoku. Kvalitní sklad o rozloze 2 000-5 000 m² vyjde na 30-80 milionů THB (zhruba 800 000 až 2,2 milionu USD). Daň z nemovitosti u komerčních objektů v Thajsku činí 0,3 % z odhadní hodnoty, což je znatelně méně než ve většině evropských zemí včetně Česka.
Jaká jsou rizika
Segment není bez úskalí. Mezi hlavní rizika patří:
- Právní složitost struktury zahraničního vlastnictví
- Závislost na jednom nebo dvou klíčových nájemcích (anchor tenants)
- Měnové riziko, příjem plyne v THB
- Možné přesycení trhu za 3-5 let, jakmile dokončené projekty najedou na trh
- Riziko povodní, například v roce 2011 zničily záplavy stovky průmyslových objektů kolem Ayutthayi
Shrnutí pro investora
Thajský skladový sektor patří mezi nejpodceňovanější třídy aktiv pro zahraniční investory. Kombinace strukturálního nedostatku nabídky, růstu e-commerce a trvalých vládních investic do EEC vytváří pevný základ pro dlouhodobý výnos. Pro prvního investora dává největší smysl začít u thajských průmyslových REIT fondů, poznat trh zevnitř a teprve poté zvažovat přímou investici formou leasehold struktury. Pokud plánujete vážněji zkoumat tuto cestu, tým Nemovitosti v Thajsku vám pomůže zorientovat se v právních strukturách i konkrétních lokalitách.
Zdroj: Bangkok Post