Kam teče asijský kapitál a proč by to měl český investor sledovat
Bohatí thajští investoři masově opouštějí londýnský trh s nemovitostmi. Peníze se přitom nevracejí zpět do Bangkoku, ale putují do Tokia a lyžařského střediska Niseko. Tento téměř stoprocentní obrat v investičních zvyklostech jedné z největších asijských skupin kupujících mění mapu prémiových nemovitostí, a Phuket se v tomto srovnání paradoxně jeví jako silnější sázka než japonské destinace.
Stručná odpověď: Thajský kapitál míří z Londýna do Japonska (Tokio, Niseko) díky slabému jenu a stabilnímu právnímu prostředí, výnosy z pronájmu v centru Tokia se pohybují kolem 3,5-4,5 % ročně. Phuket ale v přímém srovnání vítězí, prémiové vily zde při profesionálním pronájmu vynášejí 6-8 % ročně, sezóna trvá 8-10 měsíců a vstupní ceny jsou 2-3krát nižší než v Tokiu. Právě proto o ostrov roste zájem investorů ze Spojených arabských emirátů, z Blízkého východu i z Číny.
Server The Nation Thailand popisuje, že thajští investoři omezují svou expozici na britském trhu kvůli rostoucím vlastnickým nákladům a přetrvávající politické nejistotě. Japonsko naopak láká slabým jenem, stabilním právním systémem a výnosy z pronájmu v Tokiu na úrovni 3,5-4,5 % ročně. Jakmile ale postavíte thajský a japonský resortní trh vedle sebe, prémiový Phuket porazí Tokio i Niseko v několika klíčových ukazatelích, a zahraniční kupující si toho všímají. Bangkok Post píše o širším přesunu zájmu o luxusní nemovitosti směrem k Phuketu, který pohání globální nestabilita, kupující ze Spojených arabských emirátů, Blízkého východu a Číny na ostrově stále častěji budují svou druhou základnu, nejde tedy o krátkodobou spekulaci.
Proč Londýn ztrácí lesk pro asijské investory
Londýn přestává být pro asijský kapitál atraktivní kvůli kumulaci nákladů. Příplatek ke Stamp Duty Land Tax pro nerezidenty činí 2 % nad standardní sazbu, k tomu se u nemovitostí vlastněných přes firmy připočítává roční daň ATED, která začíná na 4 150 GBP ročně. Spolu s ochabujícím trhem nájmů v centru Londýna, regulatorní nejistotou a přísnější vízovou politikou tak celková rovnice pro thajské investory přestává vycházet.
Co nabízí Tokio a Niseko
Tokio láká transparentním právním systémem, stabilní poptávkou po nájmech a slabým jenem, který snižuje vstupní cenu v dolarovém přepočtu. Podle Real Estate Economic Institute of Japan vzrostly ceny nových bytů ve všech 23 tokijských městských obvodech během let 2024-2025 o více než 20 %, ceny za metr čtvereční v centru už přesahují 15 000 USD. Město navíc prochází velkou infrastrukturní modernizací, což podporuje další růst cen.
Niseko na ostrově Hokkaidó je lyžařské středisko, kterému se přezdívá 'asijský Chamonix', a přitahuje bohatou klientelu z Hongkongu, Singapuru a Austrálie. Ceny prémiových chalet se tu za posledních pět let zdvojnásobily, jenže špičková obsazenost trvá jen 4 měsíce (prosinec až březen). Vstup do prémiového segmentu tu začíná zhruba na 500 000 USD.
Japonský jen se v roce 2025 obchodoval blízko několikaletých minim vůči dolaru, což zlevňuje vstup zahraničním kupcům, zároveň ale přináší kurzové riziko při přepočtu příjmů z pronájmu.
Jak na tom je Phuket ve srovnání s japonskými destinacemi
| Ukazatel | Tokio | Niseko | Phuket |
|---|---|---|---|
| Roční výnos z pronájmu | 3,5-4,5 % | 4-6 % (jen v sezóně) | 6-8 % u vil, 5-7 % u bytů s garantovaným pronájmem |
| Cena za m² (prémiový segment) | přes 15 000 USD | vysoká, ceny chalet se za 5 let zdvojnásobily | 4 000-7 000 USD |
| Délka sezóny | celoroční poptávka po nájmech | 4 měsíce (prosinec-březen) | 8-10 měsíců |
| Vstupní bod | vysoký | zhruba od 500 000 USD | kvalitní bytové jednotky od 120 000-150 000 USD |
| Vlastnictví pro cizince | plné vlastnictví (freehold), bez omezení | plné vlastnictví | freehold u bytů, u pozemků a vil přes leasehold/thajskou společnost |
Průměrná cena za metr čtvereční v prémiovém segmentu Phuketu se pohybuje mezi 4 000 a 7 000 USD, tedy zhruba 2-3krát méně než v Tokiu. Turistická sezóna se navíc táhne 8-10 měsíců, což znamená mnohem stabilnější příjem z pronájmu než u Niseka s jeho čtyřměsíční špičkou.
Fakta, která by měl znát každý, kdo zvažuje investici
- Cizinci v Japonsku mohou vlastnit pozemek i budovu bez omezení (freehold), daň z nabytí ale činí zhruba 3-4 % z odhadní hodnoty plus poplatky za registraci
- Thajsko patří podle tržních odhadů mezi top 5 asijských destinací pro přímé zahraniční investice do nemovitostí
- Zájem o Phuket není sezónní výkyv, ale dlouhodobý strukturální trend: podle aktuálních tržních dat pochází 62 % poptávky po nemovitostech na Phuketu ze zahraničí, konkrétně od kupujících ze 141 zemí
- Phuket zůstává jedním z mála resortních trhů, kde mohou cizinci vlastnit byt (kondominium) formou plného vlastnictví (freehold)
Časté otázky
Proč thajští investoři opouštějí Londýn?
Hlavním důvodem je růst celkových nákladů na vlastnictví. Příplatek ke Stamp Duty pro nerezidenty, daň ATED, náklady na správu a slábnoucí trh nájmů v centru Londýna dělají britské nemovitosti méně ziskové. K tomu se přidává regulatorní nejistota a zpřísněná vízová politika.
Co dělá Tokio atraktivním pro asijské kupující?
Tokio nabízí transparentní právní systém, stabilní poptávku po pronájmech a slabý jen, který snižuje vstupní náklady v dolarovém přepočtu. Město navíc prochází výraznou modernizací infrastruktury, což podporuje další růst cen.
Jak si Phuket stojí v porovnání s Tokiem a Niseko?
Phuket vítězí ve třech ohledech. Za prvé vyšší výnosy z pronájmu (6-8 % oproti 3,5-4,5 % v Tokiu). Za druhé delší sezóna pronájmu, až 10 měsíců v roce. Za třetí výrazně nižší vstupní cena, kvalitní bytové jednotky jsou dostupné už od 120 000-150 000 USD.
Mohou cizinci kupovat nemovitosti v Japonsku?
Ano. Japonsko nemá žádná omezení na zahraniční vlastnictví pozemků a budov. Proces nákupu je relativně transparentní, ale vyžaduje licencovaného agenta a notáře. Daně při nákupu činí 3-4 % z odhadní hodnoty.
Jaká rizika přináší investice do japonských nemovitostí?
Na prvním místě je kurzové riziko. Pokud jen zesílí, vstupní ceny pro nové kupující porostou, stávajícím vlastníkům se ale zvýší dolarový příjem z pronájmu. Druhým rizikem je seismická aktivita a s tím spojené náklady na pojištění.
Měli by mezinárodní investoři jít stejnou cestou jako thajský kapitál, tedy do Japonska?
Ne nutně. Thajští investoři míří do Japonska hlavně díky geografické blízkosti a kulturním vazbám. Pro širší mezinárodní publikum nabízí Phuket dostupnější prostředí: dobré letecké spojení, rostoucí poptávku ze strany kupujících z Blízkého východu a Číny, rozvinutou infrastrukturu v lokalitách jako Bang Tao a Laguna a trh, který je celkově snazší uchopit.
Jaké výnosy mohou generovat vily na Phuketu?
Prémiové vily pod profesionální správou dosahují 6-8 % ročního výnosu před provozními náklady. Bytové jednotky s garantovaným programem pronájmu přinášejí 5-7 %. Obě čísla překonávají většinu asijských metropolí.
Jak si naplánovat prohlídkovou cestu na Phuket?
Na pokrytí klíčových projektů obvykle stačí 3-5denní prohlídkový výlet. Vyplatí se dopředu zarezervovat ubytování v blízkosti zájmových lokalit a naplánovat schůzky s developery. Nejvhodnějším obdobím pro návštěvy je listopad až březen, kdy jsou všechny nemovitosti snadno dostupné.
Zdroj: Bangkok Post
Přesun thajského kapitálu z Londýna do Asie není chvilkovým výkyvem, ale strukturální změnou. Bohatí asijští investoři hledají trhy se silnými výnosy, transparentními pravidly a nízkými provozními náklady. V každém z těchto kritérií se Phuket rovná Tokiu, a co se týče výnosů z pronájmu, dokonce ho předčí. Pro mezinárodní investory, kteří chtějí skloubit růst hodnoty nemovitosti se stabilním cash flow, zůstává thajský ostrov jednou z nejsilnějších sázek v regionu.
Přemýšlíte o investici do nemovitosti v Thajsku? Náš tým z Nemovitosti v Thajsku vám pomůže vybrat projekt, který odpovídá vašim cílům i rozpočtu.