Kurz koruny k bahtu se za posledních dvanáct měsíců mohl hnout o desítky procent, aniž by se o tom psalo na titulní straně. Přesně to je důvod, proč se český kupec vily v Bang Tao nebo bytu v Rawai musí dívat jinam než na to, co dělá pražská burza nebo americký Nasdaq. Ke konci srpna 2026 hlídá trh dvě věci najednou: výsledky Nvidie a s ní celý segment AI akcií, a růst výnosů státních dluhopisů, který se přímo propisuje do cen hypoték a do toho, kolik musí nemovitost na Phuketu vydělávat, aby se vyplatila.
Stručná odpověď: K 31. srpnu 2026 hýbe trhy hlavně růst výnosů dluhopisů a návrat volatility na akciích, ne krach. Hlavní indexy (Dow, S&P 500, Nasdaq, ale i FTSE 100, DAX, CAC 40, Nikkei, Hang Seng, Shanghai Composite, BSE Sensex) se v posledních seancích hýbaly smíšeně, místy i vzhůru. Pro kupce nemovitosti na Phuketu je rozhodující výnos dluhopisů a kurz bahtu, ne to, jak skončil index toho dne.
Proč jsou výnosy dluhopisů důležitější než burzovní indexy
Pár procent dolů na Nasdaqu za týden se v poptávce v Chalongu prakticky neprojeví. Vytrvale vysoké náklady na půjčky ale zasahují dvěma kanály současně.
Kupec, který by financování stavěl na majetku doma, obchod odloží. Developer počítá stejnou matematiku: drahé financování projektu znamená opatrnější spouštění nových věží, delší stavební termíny a menší ochotu slevovat v raných fázích. Výsledkem fáze vysokých sazeb tak většinou není pád cen, ale rozevírající se nůžky: nabídka hotových jednotek se zužuje, zatímco poptávka se odsouvá. Kdo v tomto okně platí hotově, vyjednává za nejlepších podmínek.
Rostoucí výnosy státních dluhopisů zvedají laťku pro alternativní výnosy. Když bezrizikový dluhopis nese výrazně víc, projekt nabízející 5-7 % roční nájemní výnos před daněmi a poplatky ztrácí část své přitažlivosti. Trh navíc aktivně debatuje o možných zásazích do dluhopisového trhu a jejich účinnosti, takže ani profesionálové nepovažují současné úrovně sazeb za stabilní.
Co rostoucí volatilita na burzách nedělá
Rozšířená domněnka zní, že jakmile se akciové trhy zatřesou, kapitál automaticky uteče do tropických nemovitostí. V praxi se často děje opak.
Ve fázi tržního stresu klesá papírová hodnota portfolia investora a roste jeho neochota realizovat ztráty. Obchody na Phuketu se v takových měsících nezrychlují, naopak se protahují: doba, po kterou zůstává nemovitost k prodeji na trhu, se prodlužuje a část kupujících z trhu na čas prostě zmizí. Příběh o "úletu do metrů čtverečních" je lepší chápat jako marketing než jako reálný model chování kapitálu.
A k garantovaným nájemním výnosům: slib fixního výnosu na první roky je ve své podstatě sleva z ceny rozložená do splátek a zpětně zapečená do prodejní ceny. Vždy počítejte čistý výnos po dani, poplatcích správcovské společnosti, příspěvcích do rezervního fondu a výpadku obsazenosti v nízké sezóně, nikoli číslo na marketingovém banneru.
Co dělají ropa a logistika s cenou stavby na Phuketu
Výkyvy ceny ropy kolem Hormuzského průlivu se na Phuketu neprojeví přes cenu benzínu, ale přes stavební rozpočty. Thajsko dováží podstatnou část energie a ostrov závisí na dopravě z pevniny téměř u celého sortimentu dokončovacích materiálů.
Když se náklady na palivo zvednou na delší horizont, dopad na stavbu se projeví se zpožděním dvou až tří čtvrtletí a usadí se v ceně za metr čtvereční u nových věží. Stejný faktor zasahuje provozní náklady existujících bytů: klimatizace, výtahy, čerpadla u bazénu, to vše běží na elektřinu, a vyšší tarify se propíšou do vyúčtování servisního poplatku, ne do zprávy developera.
Co to znamená pro kupce a co je náš názor
Ve fázi drahých peněz má smysl kupovat na Phuketu pouze hotové nebo těsně před dokončením rozestavěné jednotky, od developera s prokázanou historií dokončených projektů na ostrově, a jen pokud jednotka stále generuje výnos při obsazenosti zhruba o 25 % nižší, než ukazuje prodejní prezentace. Rané fáze výstavby v tuto chvíli nabízejí příliš málo rizikové prémie za to, co po kupci žádají.
Pokud kupujete v hotovosti, s rozpočtem do zhruba 10 milionů THB, a nemovitost je pro vaše vlastní užívání, nic z výše uvedeného se vás netýká. Úroveň sazeb je irelevantní pro toho, kdo si nepůjčuje.
Zesílená globální volatilita udržuje část investorů v režimu "počkejme, jak se to vyvine", a na ostrově se to projevuje delšími jednáními a větší ochotou prodejců na sekundárním trhu diskutovat o ceně. Pro kupce s hotovostí to vypadá spíš jako otevřené okno než hrozba, byť právní due diligence a ověření skutečné obsazenosti musí být teď o to důkladnější.
Vlastnictví, poplatky a daně: co musí Čech vědět před podpisem
Cizinec může vlastnit bytovou jednotku na Phuketu do plnoprávného osobního vlastnictví (freehold), pokud se vejde do 49% zahraniční kvóty z celkové prodejní plochy budovy (podle zákona o kondominiích). Zbylé jednotky se obvykle prodávají formou dlouhodobého pronájmu, se standardní registrovanou dobou 30 let na Land Departmentu.
Peníze musí na Thajsko přijít ze zahraničí v cizí měně a se správným kódem platebního účelu, jinak Land Department vlastnictví nezaregistruje.
Transakce nese 2% poplatek za převod z odhadní hodnoty nemovitosti a 3,3% Specific Business Tax, pokud se nemovitost prodává do pěti let od nabytí, plus srážkovou daň. Tyto sazby thajská vláda pravidelně upravuje, takže si aktuální čísla ověřte přímo u transakce. Kdo tyto náklady mezi kupujícím a prodávajícím nese, je otázka smluvního ujednání.
Kurz bahtu: riziko, které nikdo neovládá
Kurz thajského bahtu zůstává největším netržním rizikem pro zahraniční investory. Výnos počítaný v bahtech a výnos počítaný ve vaší domácí měně se mohou za jeden cyklus rozejít o desítky procent.
Aktivum i nájemní příjem jsou denominované v bahtech, zatímco vaše náklady a cíle jsou obvykle v jiné měně. Namodelujte si scénář, kdy baht do doby vašeho výstupu z investice zeslábne o 10-15 %, a teprve s tímto číslem v ruce se rozhodujte.
Praktický závěr je jednoduchý: propočítejte si čísla u jakékoli nemovitosti ve dvou měnách a při obsazenosti o 25 % nižší, než kolik se inzeruje. Pokud obchod za těchto podmínek stále dává smysl, stojí za realizaci bez ohledu na to, co dnes udělal Nasdaq.
FAQ
Jak rostoucí výnosy dluhopisů ovlivňují ceny nemovitostí na Phuketu?
Přímo slabě, nepřímo silně. Drahé peníze zvyšují náklady developera na financování projektu a zvedají laťku pro alternativní výnosy. Obvyklým výsledkem není pád ceny, ale pomalejší tempo obchodů a méně nových projektů.
Má smysl přesouvat peníze z akcií do thajských nemovitostí během volatility?
Prodávat propadlé portfolio na financování nelikvidního aktiva je špatná posloupnost rozhodnutí. Nemovitost na Phuketu by se měla kupovat z volné hotovosti, ne z vynucené ztráty realizované na akciích.
Jaký je reálný nájemní výnos na Phuketu?
Odhady trhu ukazují čistý výnos u kvalitního bytu v turistických lokalitách zhruba 5-7 % ročně, po odečtení poplatků za správu a energií. Vše, co slibuje výrazně víc, si žádá zvláštní kontrolu drobného písma smlouvy.
Může cizinec vlastnit byt na Phuketu do osobního vlastnictví?
Ano, v rámci 49% zahraniční kvóty z prodejní plochy kondominia. Peníze musí přijít ze zahraničí v cizí měně a se správným kódem platebního účelu, jinak Land Department freehold titul nezaregistruje.
Jaké daně a poplatky se platí při nákupu?
2% poplatek za převod z odhadní hodnoty, 3,3% Specific Business Tax při prodeji do pěti let od nabytí, plus srážková daň. Rozdělení těchto nákladů mezi kupujícího a prodávajícího je věc smlouvy.
Zdroj: Reuters