Kdyby si český investor dnes položil dluhopis USA na jednu misku vah a byt na Phuketu s garantovaným výnosem 7 % na druhou, výsledek by ho možná zklamal. Desetiletý americký Treasury vynáší k 1. září 2026 kolem 4,78 %. Bez rizika, bez čekání na nájemníka, s okamžitou likviditou. Ten rozdíl, o kterém se ještě před pár lety mluvilo jako o samozřejmé prémii za pronájem v tropech, se najednou zmenšil na pár procentních bodů.
A není to jen americký příběh. Japonsko, země, která tři desetiletí půjčovala prakticky zadarmo, teď platí na desetiletých vládních dluhopisech 3 %. Evropské výnosy se dostaly na 15leté maximum. Motorem celého výprodeje je zdražující energie: Brent se drží kolem 91 dolarů za barel, evropský plyn je na několikaletých maximech, a trhy už nevěří, že inflace sama sklouzne k cíli. Naopak počítají s tím, že Fed i ECB v září sazby zvednou, možná ne poprvé.
Proč se to týká i kupce bytu na Phuketu, který nikdy neviděl dluhopis
Zní to jako téma pro burzovní makléře, ne pro člověka, který hledá kondo v Bang Tao nebo Rawai. Ale bezrizikový výnos je referenční sazba pro každé rozhodnutí o kapitálu, včetně toho, jestli má smysl zamrazit tři miliony korun v developerském projektu na pobřeží Andamanského moře.
Když byla bezriziková dolarová sazba 1,5 %, slibovaný nájemní výnos 6-7 % ročně vypadal jako čtyřnásobná prémie za riziko. Při 4,78 % se ta prémie smrskla na jednotky procentních bodů. A za tyto body investor nese kurzové riziko bahtu, riziko nízké obsazenosti v mimosezóně, poplatky správcovské společnosti, údržbu, daně a nemožnost prodat nemovitost za jeden den, jako to jde u dluhopisu. Matematika, která dřív byla jednoznačná, teď vyžaduje tužku a papír.
Nemá to zafungovat přes hypotéky, tak co se tedy vlastně změní
Klasická logika "sazby nahoru, hypotéky dražší, poptávka po bydlení dolů" na Phuketu prakticky neplatí. Zahraniční kupci nedostávají thajské hypotéky za standardních podmínek; drtivá většina kondominií se kupuje v hotovosti nebo na splátkový kalendář přímo od developera. Přímý hypoteční kanál, kterým by zvýšení sazeb Fedu mohlo poptávku zaškrtit, tu chybí.
Dopad přichází jinými cestami. První je právě přes alternativní výnos, o kterém byla řeč výše. Druhý je přes peněženku a nálady kupujícího: evropský investor, kterému právě zdražila firemní kreditní linka, odloží nákup druhé jednotky. Austrálie je v tomto ohledu instruktivní příklad, protože akcie firem vázaných na bydlení tam byly první, co padlo, jakmile trh začal počítat s novým cyklem zvyšování sazeb.
Co naopak hraje Thajsku do karet
Drahá nafta a globální inflace nedopadají na všechny stejně. Thajsko má relativně nízkou inflaci a nízkou úrokovou sazbu centrální banky ve srovnání s USA a Evropou, a baht se historicky chová jako měna krytá přebytkem běžného účtu poháněným turismem. Bahtové aktivum se proti slábnoucímu dolaru v příštím cyklu uvolňování sazeb může chovat lépe, než dnes vypadá na papíře.
Stojí za to připomenout i jednu prostou věc: nemovitost v resortu není jen výnosové aktivum, je to i spotřební statek. Byt, ve kterém člověk žije dva měsíce v roce, se nemá srovnávat s dluhopisem. Má se srovnávat s tím, kolik by stálo pronajmout si podobné ubytování na stejnou dobu.
Jak vysoký nájemní výnos je při současných sazbách rozumný
Rozhoduje čistý výnos, po odečtení poplatků správcovské společnosti, daní a neobsazenosti, ne inzerovaná hrubá procenta na letáku developera. Jednoduché měřítko: čistý výnos by měl v dolarovém vyjádření pohodlně přesahovat 4,78 %, jinak investor nese riziko zadarmo.
Tady je i moje osobní doporučení, se kterým se dá nesouhlasit: při dnešní sazbě desetiletého dluhopisu bych nekupoval off-plan projekt na Phuketu jen na základě garantovaného výnosu slíbeného na papíře. Ta garance je totiž jen tak silná, jak silná je rozvaha developera, a cyklus drahých peněz je přesně ta doba, kdy slabší developeři začnou plnit své závazky se zpožděním nebo vůbec. Rozumnější je hotová budova s alespoň dvěma sezónami provozní historie, kde lze nahlédnout do skutečných výkazů správcovské společnosti, ne do prognózy v excelové tabulce.
Pokud kupujete nemovitost k vlastnímu užívání, jezdíte na tři až čtyři měsíce v roce a neberete byt jako náhradu dluhopisového portfolia, nic z tohoto se vás vlastně netýká. Váš výpočet se odehrává proti ceně dlouhodobého pronájmu, ne proti sazbě Fedu.
Zdraží ropa i dovolenou, a tím i obsazenost bytů na pronájem
Brent kolem 91 dolarů za barel zvedá náklady na lodní dopravu a stavební materiál. Pro Thajsko, které dováží téměř veškerou ropu, se to promítá přímo do stavebních nákladů, a tedy i do ceny nových projektů. Ale zdražuje i letenky, protože palivo tvoří významnou část ceny letenky z Evropy a Blízkého východu. A protože turistický tok přímo řídí obsazenost pronajímaných bytů, drahá nafta dokáže obsazenost stlačit i bez jediné hypoteční sazby.
Je tu ale i mezera v logice: dražší stavební náklady současně brzdí developery před výrazným snižováním cen u nových budov, i kdyby poptávka mírně klesla. Levnější byt na Phuketu díky vyšším sazbám v USA tedy nečekejte automaticky.
Kdy čekat a kdy jednat
Čekat na obrat cyklu je sázka proti tomu, co si trhy právě teď myslí, tedy proti zářijovému zvýšení sazeb, ne proti uvolňování. Pokud nemovitost vychází na vašich číslech už při dnešní ceně peněz, bude vycházet ještě lépe, jakmile peníze zlevní. Naopak projekt, který funguje jen díky slibu vysokého garantovaného výnosu a dlouhé lhůtě dokončení od méně známého developera, je přesně tam, kde náklady na financování zasáhnou nejtvrději.
Praktická poznámka na cestu: prohlídky budov a rozhovory se správcovskými společnostmi má smysl dělat v nízké sezóně, kdy je vidět skutečná obsazenost, ne naleštěný lednový snímek. Letenky i srovnávání čtvrtí bez davů navíc v mimosezóně vyjdou levněji.
Každou nemovitost na svém seznamu proto proženu jedním testem: vynáší čistě víc než bezrizikových 4,78 % v dolarech, a jsem připraven ji držet pět let? Pokud je odpověď ne u jedné z těchto otázek, hledám dál.
Zdroj: CNA (Channel News Asia)