Když si dnes koupíte americký desetiletý dluhopis, dostanete 4,8 % ročně bez nájemníků, bez oprav a bez správcovské firmy. Přesně tahle jednoduchá rovnice teď mění vyjednávací pozici na phuketském trhu s nemovitostmi, a to i přesto, že mezi Bangkokem a Washingtonem nevede žádné přímé mostní spojení.
Japonský desetiletý státní dluhopis totiž poprvé za zhruba třicet let překročil hranici 3 %. Podle serveru The Japan Times a Euronews jde o úroveň, kterou japonský trh neviděl od roku 1996. Trhy nyní počítají s 80 až 90procentní pravděpodobností, že Bank of Japan na svém zářijovém zasedání sazby znovu zvýší, možná až na 1,25 %. Pro trh, kde dlouhé dluhopisy dvacet let ležely téměř na nule, to není kosmetická změna. Je to změna režimu v ceně peněz.
Co přesně se děje na dluhopisových trzích
Americký desetiletý výnos se blíží 4,8 %, dvouletý se drží kolem 4,41 %. Tak úzký rozdíl mezi krátkým a dlouhým koncem křivky trh čte jasně: vysoké sazby nejsou epizoda jednoho čtvrtletí, ale nové nastavení na delší dobu.
K tomu se přidává ropa Brent kolem 95 dolarů za barel, poháněná mimo jiné napětím na Blízkém východě. Doprava, cement, sklo, materiály na stavbu, to všechno reaguje na cenu paliva a odtud se tlak přelévá do jádrové inflace.
Investoři navíc oprašují starý koncept takzvaných bond vigilantes, tedy investorů, kteří trhu vzkazují, že za fiskální riziko chtějí prémii. Děje se to v Japonsku, Velké Británii, Francii i Německu, tedy ve všech zemích, které nedávno oznámily ambiciózní výdajové plány. Centrální banky se přiklánějí spíš k dalšímu utahování než k uvolňování, což jako první zasahuje sektory se zpožděnou návratností investic.
Proč se to týká i hotovostního trhu na Phuketu
Přímý dopad na Thajsko je vlastně minimální. Cizinci bez trvalého pobytu si v Thajsku hypotéku prakticky nevezmou, celý trh s nerezidentskými kupci tedy funguje na hotovost. Sazby Fedu ani japonské centrální banky tu nikoho nezastaví ani nezbrzdí.
Efekt jde jinou cestou, přes takzvané oportunitní náklady. Když bezriziková dolarová sazba nese 4,8 % ročně, kondominium na Phuketu s čistým výnosem 5 až 6 % po zdanění a poplatcích za správu přestává být automatickou volbou pro někoho, kdo přemýšlí v dolarech a nemá v plánu v Thajsku bydlet. Pro investora s horizontem 7 až 10 let, který počítá hlavně se zhodnocením kapitálu, to pořád dobrý obchod je. Čistě výnosový argument je ale dnes slabší, než byl před dvěma lety.
Druhá a méně vyslovovaná věc: prodávající, jehož kapitál částečně sedí v dlouhých dluhopisech, se dívá na papírovou ztrátu. Buď je ochotný slevit, aby ztrátu nemusel zafixovat jinde, nebo nabídku stáhne a čeká. Obě situace se na sekundárním trhu Phuketu dějí současně, a proto nemá smysl posuzovat trh podle průměrné ceny za metr čtvereční v dané lokalitě. Každá nemovitost se musí hodnotit zvlášť.
Zlevní silný dolar thajský baht, a tím i nemovitosti?
Tady je předpoklad, který se v realitních diskuzích opakuje pořád dokola, a přesto často neplatí: že výprodej dluhopisů a silný dolar automaticky zlevní thajská aktiva pro zahraniční kupce. Realita bývá jiná. Baht se v regionu opakovaně chová jako bezpečný přístav, díky silné běžné bilanci, příjmům z turismu a velkému podílu zlata v rezervách.
Ten měnový diskont se tedy prostě nemusí dostavit vůbec. Plánovat vstupní cenu s tím, že baht oslabí, je slabá strategie. Rozpočet je lepší stavět na aktuálním kurzu s dostatečnou rezervou, ne na predikci, kam se kurz posune.
Zdraží stavby na Phuketu kvůli ropě za 95 dolarů?
Logistika, cement, sklo, doprava materiálu, to všechno je citlivé na cenu paliva. Při Brentu kolem 95 dolarů roste tlak na náklady u nových projektů. Developeři to obvykle promítají do cen budoucích fází výstavby, ne do jednotek, které jsou už prodané za pevnou cenu.
To je klíčový bod pro rozhodování mezi primárním a sekundárním trhem. Čekat na pokles cen na primárním trhu, zatímco stavební náklady rostou, nemusí dávat logiku. Na sekundárním trhu je prostor pro vyjednávání reálnější, hlavně u prodávajících, jejichž portfolio zasáhl výprodej dluhopisů. Slevy se ale hledají nemovitost od nemovitosti, ne plošně.
Jaký nájemní výnos je na Phuketu v roce 2026 reálný
Tržní odhady ukazují na čistý výnos 5 až 7 % ročně, po zdanění, poplatcích za správu a údržbě, jako realistické pásmo. Home In Phuket popisuje trh v roce 2026 jako vyváženější a orientovaný na dlouhodobé investory, s rostoucí poptávkou po branded residences a servisovaných vilách od kupců z Ruska, Austrálie, Číny a dalších zemí.
Pokud vám někdo nabízí garantovaný výnos přes deset procent, věnujte pozornost přesně tomu, co garance obnáší a kdo za ní finančně stojí. Bez ověření podmínek garance je takové číslo jen marketing.
Můj názor je jasný: čistě příjmová koupě resortní nemovitosti dnes, kdy americký desetiletý dluhopis nese skoro 4,8 %, dává smysl jen tam, kde je obsazenost podložená minimálně dvěma sezónami reálné historie rezervací, ne developerskou projekcí. Pokud je rozpočet pod 150 000 dolarů a nemovitost se kupuje hlavně pro další prodej během dvou až tří let, většinu z výše uvedeného lze pustit z hlavy. Na tomto horizontu rozhoduje spíš lokalita a fáze výstavby než výnosová křivka v Tokiu.
Co s kapitálem uvězněným v dluhopisovém fondu
Pokud má kupec kapitál aktuálně vázaný v dluhopisovém fondu, zafixovat papírovou ztrátu kvůli vstupu do nelikvidního aktiva se obvykle nevyplatí. Rozumnější bývá počkat na splatnost krátkodobějších nástrojů a uvolněnou hotovost nasadit až pak.
Mění dlouhodobé vízum kalkulaci pro kupce kondominia?
Ano, a je to konkrétní práh, se kterým se dnes dá počítat. Thajský program dlouhodobého pobytu nabízí roční vízum cizincům, kteří koupí kondominium v hodnotě alespoň 3 miliony bahtů, nebo pronajímají bydlení za minimálně 85 000 bahtů měsíčně, podle Bangkok Post. Tohle pravidlo teď reálně ovlivňuje rozhodování kupců na Phuketu vedle čistě finanční kalkulace popsané výše.
Phuket v tomhle obrázku vypadá jako trh, který odměňuje kupce s hotovostí po ruce a bez časového tlaku. Konkurence kupců závislých na hypotéce je z podstaty minimální, a prodávající s poškozenými dluhopisovými portfolii jsou teď viditelně ochotnější jednat. Kdo plánuje prohlídkovou cestu na příští sezónu, měl by na ni vyhradit víc než pár dní. Cenový rozdíl mezi srovnatelnými nemovitostmi v Rawai a Bang Tao dnes často závisí na detailech, které jsou vidět až na místě.
Zdroj: The Japan Times