Když si Čech kupuje vilu na Phuketu přes thajskou firmu, obvykle mu makléř řekne, že jde o standardní a bezpečnou strukturu. Od května 2026 to už tak úplně neplatí. Na katastr v Chalongu nebo v Cherngtalay teď stačí přijít podepsat převod a úředník se najednou ptá, odkud thajský společník sehnal peníze na svůj podíl, čím se živí a proč platil v hotovosti.
Odpověď na otázku, co přesně se změnilo, je jednoduchá: zákon zůstal stejný, změnilo se ověřování. Thajský department of Lands (katastrální úřad) rozeslal v květnu 2026 do všech provinčních poboček tři oběžníky s označením 'nejvyšší naléhavost'. Poprvé v historii mají úředníci přímý přístup k databázi Department of Business Development (DBD) a mohou si k tomu vyžádat finanční doklady i provést fyzickou kontrolu na místě.
Proč se najednou kontroluje i pozemek koupený před deseti lety
Nejde jen o nové transakce. Oběžníky se výslovně vztahují i na existující vlastnické struktury, tedy na firmy, které koupily pozemek před pěti nebo deseti lety. Pokud tedy vlastníte vilu na Kohu Samui přes thajskou s.r.o. založenou v roce 2016, teoreticky spadáte do stejného rizika jako někdo, kdo podepisuje smlouvu tento měsíc.
Schéma, které se teď prověřuje, je starší než většina jeho současných uživatelů. Vzniklo v druhé polovině 90. let, po asijské finanční krizi, kdy Thajsko otevřelo trh s nemovitostmi zahraničnímu kapitálu, aniž by sáhlo na samotný Land Code. Cizinci dostali přístup k vlastnictví bytových jednotek (condominium) a k pronájmům. Pozemky zůstaly mimo hru.
Trh si vytvořil obchvat: thajská firma, kde 51 % akcií formálně drží Thajci, zatímco reálná kontrola zůstává v rukou zahraničního investora přes prioritní akcie s váženými hlasovacími právy, zástavní smlouvy k akciím a plné moci. Celé ulice vil na Kohu Samui, v Hua Hinu a na západním pobřeží Phuketu jsou postavené právě takto.
Ministerstvo vnitra se to poprvé pokusilo zarazit už v roce 2006, kdy nařídilo úředníkům prověřovat thajské akcionáře s minimálním příjmem a firmy založené krátce před nákupem pozemku. Nejvýstižnější je na tom příběhu právě tohle: instrukce existovaly, ale nástroje na jejich ověření ne. Provinční úřad viděl složku papírů, ne propojenou databázi.
Od jaké částky se prověřuje zdroj peněz
Přesně tady leží hranice, která rozhoduje, zda se dostanete do hlubší kontroly: hotovostní platba 2 miliony THB nebo více, nebo majetek v odhadní hodnotě přesahující 5 milionů THB. Nad touto úrovní úřad zkoumá zdroj financí, příjem a zaměstnání všech zúčastněných stran obchodu.
Firmy se zahraniční účastí na kapitálu, akciích nebo kontrole nad určeným prahem se automaticky označí jako vysoce rizikové a čeká je hlubší prověrka: akcionářský rejstřík, podání u DBD, finanční dokumenty, smlouvy a fyzická kontrola na místě.
Department of Lands ale výslovně uvádí, že klasifikace vysokého rizika je jen filtr pro další prověřování, ne rozsudek o vině. Firma na tomto seznamu automaticky nefiguruje jako podvodná.
Co hrozí za nominee vlastnictví
Nominee struktura zůstává trestným činem podle Foreign Business Act. Pokuta se pohybuje od 100 000 do 1 000 000 THB a hrozí až tři roky odnětí svobody, a to pro zahraničního kupujícího i pro Thajce, který souhlasí, že bude figurovat jako formální akcionář.
Podle odvětvového zpravodajství o kampani z roku 2026 je aktuálně po celém Thajsku prověřováno přes 46 000 firem se zahraniční účastí pro podezření na nominee struktury. Vyšetřování už teď zahrnuje tisíce firem na Phuketu, na Kohu Samui, Koh Phanganu a v Krabi, kde se za klasickým 51% thajským podílem skrývá plné zahraniční řízení a financování. Některé firmy spojené s nemovitostmi se navíc znovu prošetřují pro podezření z praní peněz.
Co teď přestává fungovat úplně první: 'balíčková' firma poskládaná týden před podpisem, se třemi thajskými akcionáři, jejichž finanční výpisy nevykazují žádný příjem ani pohyby na účtu. Druhý mýtus, který se rozpadá stejně rychle: víra, že dopis od thajského manžela či manželky potvrzující osobní charakter peněz jednou provždy uzavře případ. Vyřeší to konkrétní zápis do katastru, ale nechrání to samotnou strukturu, pokud pozemek vede na firmu, ne na fyzickou osobu.
Hrozí skutečně zabavení pozemku?
Land Code dává úřadům pravomoc nařídit zbavení se nelegálně nabytého pozemku ve stanovené lhůtě, a pokud se příkaz neuposlechne, vynutit prodej. V praxi ale trh masové konfiskace neviděl a nečekal bych je ani teď - politicky je to příliš drahé v zemi, kde zahraniční kupující tvoří významnou část poptávky v turistických provinciích.
Reálnější dopad je tišší a nepohodlnější: prodej se zasekne na měsíce, zatímco riziková struktura prochází přezkumem, a sleva v ceně roste úměrně tomu, jak kupující postupně odchází ze stolu.
Firma, nebo dlouhodobý pronájem: co má smysl volit v roce 2026
Pokud si teď vybíráte mezi thajskou firmou a registrovaným dlouhodobým pronájmem pro dům s pozemkem, můj názor je jasný: berte pronájem. Registrovaný 30letý leasehold, zapsaný na katastru na zadní straně chanote titulu, má slabší práva než vlastnictví, ale nezhroutí se pod auditem a neudělá z vás subjekt trestního řízení.
Bytová jednotka v rámci 49% kvóty pro zahraniční vlastníky zůstává jedinou formou plného freeholdu dostupnou cizincům a je to stále nejnudnější, a tedy nejbezpečnější varianta na trhu.
Přesto by bylo předčasné firemní strukturu úplně zavrhnout. Firma s reálným provozem, skutečnými thajskými partnery, řádně splaceným kapitálem a několika lety čistých podání audit projde. Háček je v tom, že taková firma stojí reálné peníze a vyžaduje skutečný byznys za sebou, ne prázdnou schránku.
Existuje i jasná výjimka, kde se nic z tohoto neřeší: rozpočet 5 až 6 milionů THB na hotovou bytovou jednotku. Není tam firma, není nominee, a odhadní hodnota nevyvolá práh pro prověrku zdroje financí. Prostě není co strukturovat.
Praktické kroky, pokud už vilu vlastníte přes firmu
Jedna konkrétní věc, kterou stojí za to udělat tento týden: vyžádejte si výpis firmy z DBD a zjistěte přesně, co vidí katastrální úřad. Stojí to málo a trvá to den, a rozhodnutí o případné restrukturalizaci je lepší udělat dávno předtím, než budete chtít nemovitost prodávat.
Audit by měl odpovědět na tři věci: kdo jsou akcionáři, jak byl kapitál skutečně zaplacen, a zda za firmou stojí reálné podávání výkazů a aktivita. Podle toho se rozhoduje mezi uvedením firmy do plného souladu nebo převodem na registrovaný pronájem. Druhá cesta bývá při prodeji levnější než řešení problémů na poslední chvíli.
Kdo letos plánuje samotný převod na katastru, ať počítá s tím, že úřady výrazně zpřísnily nároky na osobní přítomnost při podpisu, případně na plnou moc striktně v thajské právní formě. Do plánu cesty je rozumné započítat dva až tři pracovní dny na pořadník, odhad hodnoty a bankovní šek.
Zdroj: Restate.ru