Zpráva o megaprojektu za 20 miliard dolarů v Johoru zamávala i s klienty, kteří už měli našlápnuto k investici na Phuketu. Otázka, kterou nám v poslední době klienti pokládají nejčastěji, zní: nemá smysl počkat a sledovat, kam se přesune kapitál? Odpověď je krátká a jasná: kapitál se nikam nepřesouvá, protože jde o dva zcela odlišné produkty pro odlišné investory.
Co přesně Genting staví a proč to není konkurence pro Phuket
Malajsijský konglomerát Genting oznámil investici ve výši 20 miliard dolarů do chytrého města na hranici zvláštní ekonomické zóny Johor-Singapur (JS-SEZ). Nejde o rezortní bydlení ani turistické apartmány, ale o projekt zaměřený na výzkum umělé inteligence a agritechnologie. Cílovou skupinou jsou zahraniční profesionálové a technologické korporace, tedy úplně jiný typ klienta, než jaký kupuje vilu v Bang Tao nebo apartmán v Kamale.
Zóna JS-SEZ byla spuštěna v lednu 2025 s cílem usnadnit pohyb lidí a kapitálu přes hranici. Johor Bahru leží zhruba 30 minut od singapurského finančního centra po dálnici přes hráz Causeway, což projektu dává přístup k singapurskému kapitálu, ale za mnohem nižší cenu pozemků. Podle serveru Nikkei Asia byla zóna navržena tak, aby přímo konkurovala Šen-čenu a Bengaluru v boji o firemní investice, tedy vůbec ne o rezidenční nebo rekreační nemovitosti.
Kolik vlastně Genting investuje ve srovnání s Phuketem
Částka 20 miliard dolarů zní impozantně a je srovnatelná s celkovým objemem zahraničních investic do nemovitostí na Phuketu za posledních 5 až 7 let dohromady. Rozdíl je ale v podstatě projektu: Genting nestaví rezidenční komplex, ale celé město postavené kolem AI laboratoří, datacenter a vertikálních farem.
Samotný Genting Group má tržní kapitalizaci přesahující 15 miliard dolarů a provozuje kasina Resorts World v Singapuru a Malajsii, takže má prokazatelné zkušenosti s realizací megaprojektů. To ale neznamená, že jde o investici srovnatelnou s koupí apartmánu nebo vily na Phuketu pro pronájem turistům.
Jak si Phuket vede v číslech za rok 2025
Zatímco Johor teprve staví infrastrukturu, Phuket už dnes generuje reálný cash flow. Objem transakcí s nemovitostmi se zahraniční účastí na Phuketu vzrostl v roce 2025 odhadem o 22 %. Ceny prémiových kondominií dosáhly 120 000 až 180 000 bahtů za metr čtvereční (přibližně 3 400 až 5 100 dolarů).
Podíl zahraniční poptávky na Phuketu stoupl na přibližně 60 % ve třetím čtvrtletí 2025 a podle serveru Nation Thailand se očekává, že v roce 2026 dosáhne asi 65 %. Trh navíc není závislý na bangkokských problémech s odmítáním hypoték a rostoucím zadlužením thajských domácností, protože kupujícími jsou převážně cizinci platící v hotovosti nebo prostřednictvím zahraničního financování.
Výnosy z pronájmu: Johor vs. Phuket
| Ukazatel | Johor Bahru | Phuket |
|---|---|---|
| Roční výnos z pronájmu | 3-4 % | 6-8 % |
| Typ trhu | technologický a firemní hub | rezortní a turistický trh |
| Zahraniční návštěvnost | není relevantní ukazatel | přes 11 milionů zahraničních turistů v roce 2025 |
| Horizont realizace projektů | 10-15 let (Johor jako celek) | trh funguje již dnes |
Rozdíl ve výnosech vysvětluje především objem turistického ruchu. Phuket v roce 2025 přivítal více než 11 milionů zahraničních návštěvníků, což pohání poptávku po krátkodobých pronájmech a udržuje výnosy výrazně nad úrovní Johoru.
Jak se liší vlastnictví nemovitosti pro cizince
Struktury vlastnictví se mezi oběma zeměmi zásadně liší. V Malajsii mohou cizinci kupovat nemovitost do osobního vlastnictví (freehold) už od 1 milionu ringgitů (přibližně 215 000 dolarů). V Thajsku cizinci vlastní kondominia v rámci zahraniční kvóty, která povoluje vlastnit až 49 % celkové plochy projektu, případně u vil využívají dlouhodobý pronájem se strukturou 30+30+30 let.
Stojí za zmínku, že thajští regulátoři v poslední době zpřísnili kontrolu takzvaných nominee struktur a podílů cizinců ve firmách, zejména na Koh Phanganu a Koh Samui, jak informoval Bangkok Post. Podle odhadů Juwai IQI přesto zahraniční kupci stále tvoří asi 60 % transakcí s luxusními vilami na Phuketu a přes 90 % na Samui a Phanganu. Zpřísnění kontrol tak zatím reálnou poptávku výrazně neovlivnilo.
Ovlivní Johor budoucí ceny na Phuketu?
Je to nepravděpodobné. Oba trhy obsluhují odlišné cenové kategorie i odlišné typy kupujících. Ceny prémiových nemovitostí na Phuketu podle odhadů porostou o 8-12 % ročně, přičemž hlavním hnacím motorem je omezená nabídka pozemků na ostrově, nikoli konkurence technologického parku na pevnině.
Společnost Knight Frank Thailand, citovaná deníkem Bangkok Post, očekává, že luxusní rezidenční segment na Phuketu zůstane silný minimálně do roku 2026, taženy poptávkou po značkových rezidencích a vilách v prémiových lokalitách na západním pobřeží, jako jsou Bang Tao, Layan, Kamala a Cherng Talay.
Kdy bude projekt Genting vlastně hotový?
Pevný harmonogram zatím nebyl oznámen. Projekty podobného rozsahu se obvykle realizují po etapách v horizontu 15 až 20 let. První infrastruktura by se mohla objevit během 3 až 5 let, ale plně dokončené město je spíše otázkou 40. let tohoto století.
Shrnutí pro investora
Gentingův projekt v Johoru je ambiciózní, ale řeší úplně jinou potřebu než investice do nemovitosti s okamžitým výnosem. Kdo hledá nemovitost generující příjem z pronájmu, s jasně definovanou vlastnickou strukturou a fungujícím trhem správcovských společností, najde na Phuketu i v Bangkoku něco, co rozestavěný technologický park zatím nemůže nabídnout: aktivní nájemní trh, ověřené správcovské firmy a stabilní poptávku. Tým Nemovitosti v Thajsku se s podobnými dotazy klientů setkává pravidelně a rád pomůže zorientovat se v aktuální nabídce na Phuketu.
Zdroj: Bangkok Post