Stručná odpověď: Co se vlastně děje a proč to Čechy zajímá?
Thajské ministerstvo financí (Treasury Department) přepisuje metodiku, podle které stát úředně oceňuje pozemky. Cíl je jasný: odstranit propastný rozdíl mezi katastrální cenou a reálnou tržní hodnotou, který v oblíbených destinacích dosahuje 40 až 60 % a v prémiových čtvrtích Bangkoku klidně 300 %. Každý, kdo v Thajsku vlastní nebo teprve plánuje koupit nemovitost, by měl vědět, že vyšší katastrální hodnoty automaticky znamenají vyšší poplatky při převodu a vyšší roční daň z nemovitosti.
Proč je katastrální hodnota pro kupujícího tak důležitá?
V Thajsku se od katastrální hodnoty odvíjejí dvě klíčové položky:
- Daň z pozemků a staveb (Land and Building Tax, zavedená v roce 2020) se u rezidenčních nemovitostí počítá sazbou 0,01 % z katastrální hodnoty a u nevyužívaných pozemků až 0,7 %. Jakmile katastrální hodnota vzroste, zdražuje i roční daňová povinnost.
- Poplatek za převod vlastnictví při koupi činí 2 % z té hodnoty, která je vyšší - buď sjednané kupní ceny, nebo úřední katastrální ceny. Jak se katastr přibližuje trhu, roste základ pro výpočet tohoto poplatku.
Pro českého kupce to v praxi znamená jediné: transakce uskutečněné před tím, než nové hodnoty vstoupí v platnost, mohou být levnější.
Kde je propast mezi katastrem a trhem největší?
Konkrétní čísla hovoří za vše:
| Oblast | Katastrální hodnota (THB/čtvereční wah*) | Tržní cena (THB/čtvereční wah) | Odchylka |
|---|---|---|---|
| Sukhumvit, Bangkok | 600 000 - 800 000 | 1 200 000 - 2 000 000 | cca 150 % |
| Bang Tao a Laguna, Phuket | výrazně nižší než trh | - | 2 až 2,5násobek |
| Méně rozvinuté provincie (Isan) | blízko tržní hodnotě | - | minimální |
1 čtvereční wah = 4 m²
Reforma se týká všech 77 provincií, ale nejostřejší dopad se čeká v Phuketu (zejména západní pobřeží), Pattaye (Jomtien, Pratumnak), Koh Samui (Chaweng, Bophut) a centrálním Bangkoku (Sukhumvit, Silom, Sathorn). To jsou přesně oblasti, kam míří většina českých investorů.
Důležité upřesnění: reforma se vztahuje pouze na pozemky. Oceňování samotných budov a staveb probíhá jinou metodikou (odpisovou) a tato iniciativa se ho netýká.
Časová osa: Kdy to přijde?
Thajské katastrální přecenění probíhá každé čtyři roky. Poslední cyklus byl uzavřen v roce 2023, příští je naplánován na 2027. Ministerstvo financí celý rok 2026 věnuje finalizaci nové metodiky, aby byla připravena právě pro tento cyklus. Předčasné úpravy pro konkrétní provincie nelze vyloučit, ale plošné přecenění se zatím očekává až v roce 2027.
Jedním z hlavních cílů reformy je také sjednotit přístup k oceňování - v současnosti se stává, že dvě sousední parcely se stejnými parametry mají diametrálně odlišné úřední hodnoty.
Co reforma znamená pro různé typy vlastnictví?
Freehold kondominiumy (cizinci nejčastěji)
U freehold kondominií roste primárně poplatek za převod a kolkovné při prodeji. Pokud se zvýší katastrální hodnota pozemku pod budovou, roste i poměrný podíl každé jednotky na této hodnotě. Odborné odhady hovoří o celkovém zdražení transakčních nákladů o 5 až 15 % oproti současnému stavu.
Leasehold (dlouhodobý nájem)
Registrace dlouhodobého pronájmu - standardně na 30 let - je zpoplatněna 1,1 % z celkové výše nájemného za celou dobu nájmu. Pokud Katastrální úřad přizpůsobí minimální referenční nájemné novým katastrálním hodnotám, vzrostou i náklady na registraci leaseholdu.
Pozemky ve vlastnictví thajské společnosti
Tato kategorie je v současné chvíli pod zvýšeným drobnohledem úřadů. Thajská vláda razantně zasahuje proti takzvaným nominee strukturám a prověřuje tisíce společností v Phuketu, Krabi, Phang Nga, Bangkoku a Chiang Mai, přičemž dochází i k zatčením. V takovém prostředí se úřední katastrální hodnota pozemku stává klíčovým číslem při compliance auditech. Transparentnější katastr paradoxně chrání ty, kdo drží nemovitosti v souladu s thajským právem.
Dopad na výnosy z pronájmu
Výnosy z pronájmu v Phuketu a dalších prémiových lokalitách se pohybují typicky okolo 5 až 7 % hrubého ročního výnosu. Vyšší roční daň z nemovitostí by čistý výnos snížila odhadem o 0,1 až 0,3 procentního bodu. Jde o znatelnou, ale nikoli zásadní změnu - pokud ji investor zahrne do svých finančních propočtů hned od začátku. Právě proto doporučují zkušení poradci z Nemovitosti v Thajsku počítat s rezervou v cashflow modelech.
Odvolání proti novému ocenění: Je to reálné?
Jakmile budou nové katastrální hodnoty zveřejněny, mají vlastníci 60 dní na podání námitky u ministerstva financí. Úspěšných odvolání je v praxi málo, ale nejsou vyloučena - zvláště pokud jsou podložena nezávislým znaleckým posudkem od licencovaného thajského odhadce.
Aktuální katastrální hodnotu konkrétní parcely lze ověřit na portálu ministerstva financí (vyhledávání podle čísla pozemkového titulu - chanote) nebo přímo na místním Katastrálním úřadu.
Hlavní fakta na jednom místě
- Reforma se týká všech 77 provincií, nejvýrazněji však Phuketu, Pattaye, Koh Samui a centrálního Bangkoku
- Současný rozdíl mezi katastrem a trhem: 40 až 60 % v resortech, až 300 % v prémiových čtvrtích Bangkoku
- Poplatek za převod: 2 % z vyšší z hodnot (sjednané nebo katastrální ceny)
- Daň z nemovitosti: 0,01 % ročně u rezidenčních objektů, až 0,7 % u nevyužívaných pozemků
- Leasehold: registrační poplatek 1,1 % z celkového nájemného za celou dobu trvání
- Investoři do kondominií a vil mohou očekávat nárůst daňové zátěže o 15 až 30 % v příštím přecenovacím cyklu
- Na zahraniční kupce se nevztahují žádné zvláštní přirážky - platí stejné sazby jako Thajci
Zdroj: Bangkok Post