Na katastru v Phuketu se letos ptají jinak. Když se kupující snaží převést vilu na thajskou firmu, úředník chce vědět, odkud thajští akcionáři vzali peníze na splacení podílu, jestli podávali daňová přiznání a proč všichni tři žijí v jiné provincii. Před pár lety by takové papíry prošly bez povšimnutí. Dnes se rovnou porovnávají s databází Department of Business Development (DBD).
Stručně: v roce 2026 se práva zahraničních kupujících v Thajsku nijak nerozšířila. Změnilo se jen to, že stát začal vymáhat pravidla, která na papíře platila už dávno.
Co je v roce 2026 jediná legální cesta k vlastnictví
Jediná přímá a legální možnost pro cizince jako fyzickou osobu je vlastnictví bytové jednotky (condominium) do rámce 49% zahraniční kvóty z celkové podlahové plochy budovy. Cokoliv jiného vyžaduje speciální povolení, anebo upřímné přiznání, že si kupujete pronájem, ne vlastnictví.
Kvóta 49 % se počítá z podlahové plochy všech jednotek v domě, ne z počtu bytů. Před podpisem smlouvy si katastr vyžádá potvrzení od správcovské společnosti (juristic person) domu, které přesně říká, kolik kvóty ještě zbývá. V oblíbených projektech kolem Rawai nebo Bang Tao se běžně stává, že kvóta je už celá vyčerpaná, i když prodejce tvrdí opak.
Vlastnictví pozemku na cizince jako fyzickou osobu obecně thajský zákon o půdě (Land Code) nepovoluje. Existují jen úzké výjimky: některé případy dědictví a takzvaný Section 96 bis, který umožňuje získat pozemek do 1 rai (asi 1 600 m²) pro bydlení při investici od 40 milionů THB do schválených aktiv a se souhlasem ministerstva vnitra. V praxi bylo takových povolení uděleno jen naprosté minimum.
Proč thajská firma na vilu přestala fungovat
Struktura, kdy thajská firma vlastní 51 % podílu a cizinec 49 %, byla desítky let standardní cestou, jak si 'koupit' vilu s pozemkem. Na papíře nic porušeno nebylo, firma je thajská, takže může vlastnit půdu. V praxi ale thajští akcionáři často nevložili ani baht, nepodíleli se na řízení firmy a jen podepsali prázdné formuláře pro převod podílů.
Přesně tuhle mezeru mezi formou a skutečností se regulátoři naučili odhalovat. Když katastr vidí firmu se základním kapitálem 2 miliony THB, která koupila pozemek za 25 milionů, a DBD k tomu doplní, že thajští akcionáři nikdy nepodali daňové přiznání a jsou zapsáni jako společníci ve dvaceti dalších firmách, žádné další dotazy nejsou potřeba.
Od roku 2025 si Land Department a DBD vzájemně vyměňují data, aby ověřily skutečný zdroj kapitálu za thajskými akcionáři v firmách vlastnících půdu. Příkaz DBD č. 1/2026 pak od dubna 2026 spustil hromadnou kontrolu více než 46 000 firem se zahraniční účastí, s tvrdšími sankcemi a možností nucené likvidace u struktur, které se ukážou jako nastrčené (nominee).
Nastrčené vlastnictví (nominee ownership) je trestný čin podle Foreign Business Act, za který hrozí pokuta od 100 000 do 1 milionu THB a až tři roky vězení, přičemž odpovědnost dopadá i na thajského nastrčeného akcionáře.
Co se změnilo od roku 2024 a co se nezměnilo
Očekávání trhu v roce 2024 vypadala úplně jinak. Vláda tehdy nařídila příslušným ministerstvům prostudovat dva návrhy: prodloužení maximální doby pronájmu na 99 let a zvýšení zahraniční kvóty v condominiích na 75 %. Komunita zahraničních kupujících na Phuketu o ničem jiném měsíce nemluvila. Do roku 2026 se ale žádné z opatření nestalo zákonem. Debata narazila na politický odpor a argument o 'prodávání země' se ukázal silnější než argument o přilákání kapitálu.
Vláda místo rozšiřování práv zvolila levnější a rychlejší cestu: začala kontrolovat, jestli se dodržují práva, která už existují.
Proč 30+30+30 roky pronájmu nejsou totéž co 90 let vlastnictví
Developerská marketingová věta 'devadesát let vlastnictví' je zavádějící. Do katastru se totiž zapisuje jen první třicetiletá perioda pronájmu (registrovatelná délka nájmu je 30 let). Slib na obnovení je osobním závazkem konkrétního majitele pozemku vůči konkrétnímu nájemci, a thajská judikatura opakovaně řešila případy, kdy takový slib obnovení automaticky nepřechází na nového majitele pozemku.
Dokud developer podniká a záleží mu na reputaci, vše běží hladce. Skutečná zkouška přichází v třicátém prvním roce, a trh zatím nemá o tomto testu statistiku, protože leasehold objekty v resortních oblastech tohoto stáří jsou stále vzácné.
Odkud musí přijít peníze a co je FET formulář
Pro registraci vlastnictví bytu na cizí jméno musí peníze přijít ze zahraničí, a to v cizí měně. Pro částky od 50 000 USD a víc vystaví banka formulář Foreign Exchange Transaction (FET), bez kterého katastr obchod nezpracuje. Tohle pravidlo se za poslední dva roky nezměnilo a nezpřísnilo, transparentní transakce s wire transferem ze zahraničí a platným FET formulářem jde stále registrovat stejně snadno jako dřív.
A to je vlastně druhá strana celého příběhu, o které se málo píše. Zpřísnění dopadá na šedé schémy, ne na transparentní obchody. Čím větší je dohled nad nastrčenými strukturami, tím předvídatelnější se stává druhotný trh s jednotkami v rámci zahraniční kvóty, protože legálních alternativ pro cizince postupně ubývá.
Náš názor: kdy se thajské firmě vyhnout a kdy ne
Pokud je rozpočet pod 30 až 40 milionů THB, doporučujeme na rezidenční nákup thajskou firemní strukturu ani nezvažovat. Riziko není v tom, že by zítra přišla kontrola. Riziko je v tom, že při prodeji advokát nového kupujícího takový obchod jednoduše odmítne uzavřít, a nemovitost tak ztratí likviditu dávno předtím, než ztratí právní platnost.
Existuje jedna rozumná výjimka z téhle rady: pokud provozujete skutečně funkční thajskou firmu s reálným obratem, zaměstnanci a partnery, kteří investují své vlastní peníze, pak vlastnictví pozemku přes tuto firmu není obcházení zákona, je to standardní firemní praxe.
Co si zkontrolovat před podpisem a před platbou
Praktický krok, který ušetří nejvíc stresu, se odehrává ještě před podpisem čehokoliv: vyžádat si aktuální certifikát od správcovské společnosti domu potvrzující zbývající zahraniční kvótu podle plochy a ověřit, že konkrétní jednotka, o kterou máte zájem, do ní spadá. Kvóta se v budově plní nerovnoměrně, proto se to vyplatí zkontrolovat osobně, ideálně v rámci prohlídkové cesty, a tu je dobré plánovat s rezervou v datech, protože katastr úřaduje jen ve všední dny a jeden den na uzavření obchodu často nestačí.
Další body ke kontrole před složením zálohy: přítomnost titulu chanote a absence zástavních práv, historie plateb do fondu oprav condominia, a u novostavby stavební povolení a případně schválení EIA (posouzení vlivu na životní prostředí), pokud je u projektu vyžadováno.
FAQ
Může cizinec v roce 2026 koupit v Thajsku pozemek?
Obecně ne. Land Code nedává cizím fyzickým osobám vlastnická práva k pozemkům. Výjimky jsou úzké: některé případy dědictví a Section 96 bis, který umožňuje pozemek do 1 rai pro bydlení při investici minimálně 40 milionů THB do schválených aktiv a se souhlasem ministerstva vnitra.
Co je 49% zahraniční kvóta a jak se ověří?
Je to limit, do kterého cizinci mohou souhrnně vlastnit maximálně 49 % celkové podlahové plochy všech jednotek v condominiu. Počítá se v metrech čtverečních, ne podle počtu bytů, a potvrzuje ji certifikát od správcovské společnosti domu, který katastr při registraci vyžaduje.
Je riskantní koupit vilu přes thajskou firmu?
Pokud thajští akcionáři nikdy nevložili vlastní peníze a nepodílejí se na řízení firmy, jde o nastrčenou (nominee) strukturu. To je nezákonné, sankce podle Foreign Business Act dosahují až 1 milionu THB pokuty a tří let vězení, přičemž odpovědnost dopadá i na thajské účastníky.
Je pravda, že lze registrovat pronájem na 90 let?
Ne. Registrovat lze jen 30 let. Další prodloužení existuje pouze jako smluvní slib, ne jako zápis v katastru, a jeho vymahatelnost proti novému majiteli pozemku není zaručena.
Musí peníze na koupi bytu přijít ze zahraničí?
Ano, u vlastnictví condominia. Peníze musí do Thajska přijít v cizí měně, a od částky 50 000 USD vystaví banka formulář FET (Foreign Exchange Transaction). Bez něj se registrace vlastnictví na cizí jméno neprovede.
Změní se zákon v příštích letech?
Návrhy na 99letý pronájem a 75% kvótu se diskutují od roku 2024, ale žádný z nich se nestal zákonem. Kupující by měli plánovat podle pravidel platných dnes, ne podle návrhů v jednání.
Pokud hledáte investici v Thajsku a chcete mít jistotu, že transakce prošla právní kontrolou od začátku, tým Nemovitosti v Thajsku pomáhá kupujícím ověřit kvótu, strukturu platby i stav konkrétní jednotky ještě před složením zálohy.
Zdroj: DBD Order No. 1/2026, citováno přes aiproperty-phuket.com