Co to znamená pro Čecha, který kupuje byt v Thajsku
Pokud uvažujete o koupi kondominia na Phuketu nebo v Bangkoku, tahle zpráva se vás týká přímo: thajská vláda prodloužila zvýhodněné poplatky spojené s převodem nemovitosti až do konce roku 2027. Převodní poplatek zůstává na symbolických 0,01 % místo standardních 2 %, poplatek za registraci hypotéky na 0,01 % místo 1 %, a to vše pro nemovitosti do 7 milionů bahtů (zhruba 195 000 dolarů). Souběžně thajská centrální banka (Bank of Thailand) prodloužila i uvolněná pravidla LTV (poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti), a to až do 30. června 2027.
Jinými slovy: okno pro vstup na trh s nižšími transakčními náklady zůstává otevřené o rok déle, než se čekalo. Není to gesto štědrosti, ale reakce na to, že regionální ekonomický růst zpomaluje a spotřebitelská důvěra v Thajsku je stále opatrná. Vláda i centrální banka tak společně signalizují, že chtějí udržet poptávku po bydlení a likviditu developerů i v období nejistoty.
Přehled v kostce
- Platnost balíčku: prodloužen do konce 2027 (původně měl skončit v roce 2026)
- Poplatek za převod nemovitosti: snížen z 2 % na 0,01 % u rezidenčních nemovitostí do 7 milionů THB
- Poplatek za registraci hypotéky: snížen z 1 % na 0,01 % ve stejném cenovém pásmu
- Uvolněná pravidla LTV: Bank of Thailand je prodloužila do 30. června 2027, což usnadňuje schvalování hypoték a snižuje nutnou akontaci
- Přímý přínos pro zahraniční kupce: nižší transakční náklady při koupi kondominia do vlastnictví (freehold) v rámci cenového limitu
- Cíl vlády: udržet poptávku koncových kupujících a likviditu na primárním trhu s novostavbami
Konkrétní čísla, která byste měli znát
- Jde už o třetí prodloužení v řadě od doby, kdy byl balíček poprvé zaveden po pandemii covid-19 v roce 2020
- Zvýhodněné poplatky platí pro nemovitosti do 7 milionů THB (cca 195 000 USD dle aktuálního kurzu)
- Kupující nemovitosti za 5 milionů THB ušetří na kombinaci obou poplatků zhruba 150 000 THB (asi 4 200 USD) oproti standardním sazbám
- Podle Bank of Thailand dosáhl celkový objem hypotečních úvěrů v roce 2025 přibližně 680 miliard THB, tedy asi o 4 % méně než na vrcholu v roce 2023
- Průměrná cena za metr čtvereční v Bangkoku vzrostla na začátku roku 2026 meziročně o 3,2 %; na Phuketu byl růst ve stejném období 5-7 %
- Kvóta zahraničního vlastnictví se nemění: strop 49 % zahraničního vlastnictví v rámci jednoho kondominiového projektu zůstává v platnosti - balíček snižuje náklady, ale pravidla vlastnictví nemění
- Thajsko také zpřísnilo postih tzv. nominee struktur (obcházení zákona pomocí nastrčených thajských vlastníků u pozemků) - od začátku roku 2026 bylo stíháno přes 850 společností a odhadované ztráty státu přesahují 15 miliard THB. To jen potvrzuje, že freehold kondominium zůstává pro cizince nejbezpečnější právní cestou k vlastnictví
- V regionu soupeří i Vietnam a Malajsie se svými vlastními pobídkami, Thajsko si ale drží náskok díky transparentní regulaci a zavedené infrastruktuře
Kde se v Thajsku aktuálně nejvíc vyplatí investovat
V Bangkoku se pozornost soustředí na koridor Sukhumvit (stanice BTS od Asoku po Ekkamai) a čtvrť Rama 9. Na Phuketu jde především o oblasti Bang Tao a Laguna, kde dominují zahraniční kupující a kde růst cen dosáhl zmíněných 5-7 % meziročně. V Pattayi jsou to lokality Pratamnak a Wong Amat, na Koh Samui pak severní pobřeží kolem Bophutu a Maenamu. Všechny tyto lokality spojuje stabilní poptávka po pronájmu a potenciál růstu hodnoty nemovitosti.
Jak si prodloužení pobídek počítat do výnosu z pronájmu
Nižší vstupní náklady se okamžitě promítají do čistého výnosu. Pokud investor ušetří 150 000 THB na poplatcích při koupi studia za 5 milionů THB a nemovitost generuje výnos z pronájmu ve výši 5-6 % ročně, bod návratnosti investice se posune dopředu přibližně o 6-8 měsíců.
Co s vízem LTR?
Thajské dlouhodobé rezidentské vízum (LTR) funguje nezávisle na těchto pobídkách a koupě nemovitosti pro jeho získání není podmínkou. Kombinace nižších transakčních poplatků s fixní sazbou daně z příjmu fyzických osob 17 %, kterou LTR vízum nabízí, ale vytváří jednu z nejúspornějších vstupních kombinací v celé jihovýchodní Asii, a to zejména pro majetnější investory a lidi pracující na dálku.
Časté dotazy
Co přesně bylo prodlouženo do roku 2027?
Dva klíčové poplatky zůstávají na symbolické úrovni 0,01 %: poplatek za převod nemovitosti (běžně 2 %) a poplatek za registraci hypotéky (běžně 1 %). Oba se týkají rezidenčních nemovitostí do 7 milionů THB. Bank of Thailand navíc prodloužila uvolněná pravidla LTV do 30. června 2027, díky čemuž je snazší získat hypotéku a nižší je i požadovaná akontace.
Můžou z těchto úlev těžit i zahraniční kupci, včetně Čechů?
Ano. Při koupi kondominia do osobního vlastnictví (freehold) platí zahraniční kupující stejné poplatky jako thajští občané. Snížená sazba 0,01 % se uplatní automaticky, pokud kupní cena nepřesáhne 7 milionů THB. Žádné další kroky k uplatnění slevy nejsou potřeba.
Jaké typy nemovitostí do balíčku spadají?
Kondominia, řadové domy i samostatně stojící domy patří mezi způsobilé kategorie. Cizinci ale mohou vlastnit v režimu freehold pouze kondominia. Vily a domy jsou dostupné přes dlouhodobý pronájem (typicky struktura 30+30+30 let) nebo prostřednictvím thajsky registrované společnosti - druhá varianta ale nese právní riziko vzhledem k probíhajícímu tažení Thajska proti nominee strukturám.
Kolik reálně ušetřím?
Při kupní ceně 5 milionů THB činí kombinovaná úspora na převodním poplatku a poplatku za registraci hypotéky zhruba 150 000 THB (asi 4 200 USD) oproti standardním sazbám. Při maximální způsobilé ceně 7 milionů THB dosahuje úspora zhruba 210 000 THB.
Mám čekat další prodloužení po roce 2027?
Historie napovídá, že ano - balíček byl od roku 2020 prodloužen už třikrát. Vlády mají tendenci pobídky prodlužovat, dokud přetrvává ekonomická nejistota. Brát další prodloužení jako jistotu by ale byla chyba. Pokud se ekonomická situace stabilizuje, poplatky se pravděpodobně vrátí na standardní úroveň. Rozumnější je jednat, dokud jsou úlevy potvrzené a platné.
Musím být fyzicky v Thajsku, abych koupi dokončil?
Osobní prohlídka před rozhodnutím se rozhodně doporučuje, samotnou transakci ale lze dokončit i na plnou moc. Řada investorů absolvuje krátkou inspekční cestu, projde dva až tři vybrané projekty a samotný nákup pak dokončí na dálku, jakmile je hotová právní prověrka (due diligence).
Hrozí, že by úlevy zrušili dřív, než v roce 2027?
Teoreticky ano, vláda může kdykoli svá rozhodnutí přehodnotit. Za šest let fungování programu ale k žádnému předčasnému zrušení nedošlo. Reálnějším rizikem pro kupující není předčasné zrušení, ale růst cen během období platnosti pobídek, protože dotované vstupní náklady uměle podporují poptávku a tlačí ceny nahoru.
Zdroj: Bangkok Post
Prodloužení thajského stimulačního balíčku do roku 2027 je spíš pragmatickým vládním výpočtem než projevem štědrosti. Trh potřebuje poptávku a poptávka potřebuje dostupné vstupní podmínky. Pro zájemce o investici v Thajsku je aktuální nastavení téměř ideální: transakční poplatky jsou na historických minimech, ceny zatím plně nereflektují svůj růstový potenciál a právní rámec pro vlastnictví kondominií cizinci zůstává stabilní a dobře prověřený.
Uvažujete o investici do nemovitosti v Thajsku? Naši specialisté z Nemovitosti v Thajsku vám pomohou najít tu pravou nemovitost a provedou vás celým procesem koupě.