Když se tři giganti trhu shodnou, je to signál, ne náhoda
Představte si, že tři největší developeři v zemi, kam míříte investovat, najednou nezávisle na sobě oznámí totéž: místo stavění nových projektů raději šetří hotovost. Přesně to se v roce 2026 děje v Thajsku. Sansiri, Raimon Land a SENA, firmy s portfolii v hodnotě desítek miliard bahtů, veřejně přiznaly přechod z růstové strategie do režimu ochrany likvidity. Pro Čecha, který zvažuje koupi bytu na Phuketu "na papíře", je to jasný impuls přehodnotit načasování a strategii nákupu.
Stručná odpověď na hlavní otázku
Druhá polovina roku 2026 bude pro thajský trh s nemovitostmi obdobím útlumu. Zpřísnily se úvěrové podmínky, prognózy růstu ekonomiky byly sníženy a největší hráči otevřeně přiznávají, že teď není čas na expanzi. Developeři omezují spouštění nových projektů a soustředí se na prodej již postavených jednotek, což pro zahraniční kupující znamená vyšší riziko zpoždění výstavby, ale zároveň lepší vyjednávací pozici při nákupu.
Proč developeři najednou brzdí
Spouštěčem je kombinace slabého úvěrového prostředí a sníženého výhledu ekonomického růstu Thajska. Banka Thajska (Bank of Thailand) potvrzuje, že míra zamítnutých hypoték u thajských žadatelů zůstala v první polovině roku 2026 historicky vysoká, což tvrdě omezilo domácí poptávku. Developeři tak nemají komu prodávat nové jednotky tempem, na které byli zvyklí, a logicky šlapou na brzdu.
Analytici trhu odhadují možný pokles počtu nových projektů o 15-25 % oproti stejnému období loňského roku. To není drobná korekce, ale výrazné zpomalení tempa výstavby napříč celým odvětvím.
Kdo konkrétně mění strategii a co to prozrazuje o trhu
- Sansiri je největší veřejně obchodovaný developer v Thajsku s tržní kapitalizací přesahující 40 miliard bahtů (podle Burzy cenných papírů Thajska, SET). Pokud i tato firma šlape na brzdu, jde o systémový problém celého trhu, ne o potíže jedné konkrétní firmy.
- Raimon Land se specializuje na prémiové kondominium projekty v Bangkoku a v resortových lokalitách. Jeho přechod na řízení hotovosti se přímo dotýká luxusního segmentu, který je oblíbený právě u zahraničních, včetně českých, investorů.
- SENA Development působí ve středním cenovém segmentu, což ukazuje, že tlak pociťují developeři na všech cenových úrovních, nejen v luxusu.
K tomu se přidává i regulační zásah: úřady rozšířily kontroly tzv. nominee struktur (nastrčených thajských vlastníků pozemků) na Phuketu, Koh Samui, v Krabi, Phang Nga, Bangkoku i Chiang Mai. Podle deníku Bangkok Post to vede řadu zahraničních kupujících k odkladu nákupu vil, dokud si neprověří vlastnickou strukturu a daňovou historii pozemku.
Co to znamená konkrétně pro váš nákup
Kvótu zahraničního vlastnictví kondominií (maximálně 49 % prodejní plochy budovy může vlastnit cizinec) nelze obejít, developeři tedy nemohou propad domácí poptávky jednoduše nahradit prodejem zahraničním klientům. To je jeden z důvodů, proč je tlak na hotovost tak silný, i když o zahraniční zájemce (včetně Čechů) na první pohled nouze není.
Pokud jste zvažovali koupi bytu ve fázi výstavby, developer v "úsporném režimu" pro vás znamená konkrétní riziko: raná fáze projektu se může zmrazit, termín předání se posune, a vaše záloha zatím leží bez jakéhokoli výnosu. Naopak Phuket a Koh Samui díky silným turistickým tokům drží relativně lépe, i když i tam se tempo nových launchů zpomalilo.
Jak poznat, že developer je finančně zdravý
Veřejně obchodovaní developeři musí zveřejňovat finanční výsledky prostřednictvím Burzy cenných papírů Thajska (SET). Než podepíšete cokoliv, zkontrolujte si:
- poměr dluhu k vlastnímu kapitálu (Debt-to-Equity),
- objem neprodaných jednotek,
- vývoj cash-flow za poslední dvě čtvrtletí.
Projekty od velkých developerů, kde je již prodáno více než 70 % jednotek a financování je potvrzené, zůstávají relativně bezpečnou volbou. Projekty v rané fázi s nízkým procentem prodeje nesou vyšší riziko, klidně i pro zkušeného investora.
Kde je riziko nejnižší
Nejodolnější zůstávají resortové oblasti se silnou mezinárodní poptávkou, zejména západní pobřeží Phuketu (Bang Tao, Laguna, Kamala), a centrální Bangkok (Sukhumvit, Silom, Sathorn), kde omezená nabídka pozemků nadále drží ceny nahoře.
Dá se teď s developerem smlouvat?
Ano, a je to jedna z mála výhod současné situace. Developeři, kteří potřebují rychle prodávat, nabízejí bezplatné vybavení bytu zdarma, slevy ve výši 5-10 % z ceníkové ceny, splátkové plány s nízkou akontací, nebo proplacení poplatku za převod (Transfer Fee). Pro kupujícího, který má připravený kapitál a je ochotný vyjednávat, je to reálně nejlepší okno posledních let.
Dokončený byt, nebo raději "na papíře"?
V současné situaci jednoznačně dává větší smysl hotová, zkolaudovaná jednotka. Můžete si fyzicky ověřit kvalitu provedení a okamžitě ji pronajmout. Odpadá riziko výstavby i závislost na tom, jestli developer přežije další dvě čtvrtletí v dobré finanční kondici.
Co dělat, když developer projekt zmrazí
Thajsko nemá žádné povinné pojištění, které by chránilo peníze kupujícího po dobu výstavby. Vrácení zálohy se řídí výhradně podmínkami konkrétní smlouvy. Právníka je proto potřeba zapojit před podpisem, ne až ve chvíli, kdy se objeví problém.
Kdy se trh znovu nastartuje
Většina analytiků nepočítá s výraznějším oživením dřív než ve druhém čtvrtletí roku 2027. Hodně bude záležet na rozhodnutích Bank of Thailand ohledně úrokových sazeb a na vývoji počtu turistů.
Shrnutí: korekce, ne kolaps
Současný stav thajského trhu není kolaps, je to korekce. Pro investora s chladnou hlavou je to ve skutečnosti příležitost: developeři jsou ochotní vyjednávat, nabídka je širší a konkurence mezi kupujícími nižší. Klíčové pravidlo zní: dávejte přednost dokončeným nebo téměř dokončeným projektům od zavedených developerů s transparentním finančním reportingem, obzvlášť teď, kdy kontrola nominee vlastnictví mění rozhodování kupujících na Phuketu i v dalších klíčových lokalitách.
Pokud plánujete investici do thajské nemovitosti a chcete mít jistotu, že developer i projekt prošly reálnou kontrolou, tým Nemovitosti v Thajsku vám rád pomůže zorientovat se v aktuální nabídce a vybrat bezpečnou variantu.
Zdroj: Bangkok Post