Když si Čech kupuje kondominium v Bang Tao nebo Rawai, platí za něj skoro vždy v hotovosti, převodem z domácí banky. Zpráva o tom, že výnos desetiletého amerického dluhopisu se 3. září 2026 vyšplhal k hranici 5 %, tak na první pohled vypadá jako událost z úplně jiného světa. A do jisté míry to platí. Thajská hypotéka pro cizince je v praxi buď nedostupná, nebo tak nevýhodná, že o ní nemá smysl uvažovat. Otázka, kterou by si měl kupující položit, tedy nezní 'zdraží mi to úvěr', ale 'co se stane s kurzem koruny k bahtu a s cenou developerského projektu, než zaplatím poslední splátku'.
Co přesně se stalo s americkými výnosy a proč
Výnos desetiletého US Treasury k 3. září 2026 vystoupal těsně k 5 % - úrovni, která funguje jako globální referenční cena peněz. Neřídí ji rozhodnutí Fedu o sazbách, ale kombinace tří tlaků najednou: hrozba amerických cel na polovodiče, růst ceny nafty a rekordní kapitálové výdaje do infrastruktury pro umělou inteligenci.
Cla se míří na jihokorejské výrobce pamětových čipů Samsung a SK hynix, tedy na dodavatele, kteří stojí na začátku výrobního řetězce pro chytré telefony, servery i auta. Trh tomu začal říkat 'chipflation' - čipová inflace. Fedova Beige Book zpráva už teď zaznamenává cenové tlaky plynoucí z cel a nákladů na vstupní materiály. Newyorský Fed prezident John Williams zase připustil, že pokud se efekt cel ukáže jako přechodný a ceny energií se stabilizují, inflační očekávání mohou opadnout stejně rychle, jako vznikla.
Proč tu obvyklá logika 'vyšší sazby, nižší ceny nemovitostí' nefunguje
Nejčastější chyba je lineární úvaha: výnosy nahoru, tedy nemovitosti na rozvíjejících se trzích dolů. Na Phuketu se tento řetězec přerušuje hned v prvním kroku, protože drtivá většina zahraničních kupců kondominií neplatí thajskou hypotékou.
Co skutečně do rozhodování vstupuje, je náklad příležitosti. Když bezrizikový dolarový nástroj nese kolem 5 % ročně, kupující začnou mnohem kritičtěji porovnávat toto číslo s garantovanými výnosy, které slibují developeři. A tyto rozhovory jsou teď o dost tvrdší.
Druhým kanálem je kurz. Silný dolar mění vstupní cenu pro kupujícího, který má peníze v korunách, eurech, dirhamech nebo rublech, mnohem výrazněji než jakákoli sleva od developera. Pro Čecha to znamená, že rozhodující je vývoj kurzu CZK/THB v okamžiku každé platby, nikoli výše americké úrokové sazby jako takové.
Proč памětové čipy zasahují mnohem širší okruh, než by se zdálo
Pamětové čipy jsou dnes součástí téměř všeho, co moderní průmysl vyrábí. Clo na ně nefunguje jako cílená sankce proti konkrétním továrnám, ale spíš jako daň na veškerou navazující elektroniku. Výrobci serverů promítnou náklad do ceny racků, provozovatelé datových center do ceny výpočetního výkonu, koncové služby do cen předplatných.
K tomu se přidává poptávka po AI, kde se paměťové čipy staly samy o sobě vzácným zdrojem. Vznikla tak nezvyklá kombinace: cenový šok z cel dopadá na trh, který už byl přehřátý poptávkou. Právě proto dluhopisový trh reaguje tak, jak reaguje - investoři požadují vyšší rizikovou prémii, protože nevěří, že se inflace rychle vrátí k cíli.
Co to konkrétně znamená pro nákup na Phuketu
Pro trh s nemovitostmi na Phuketu není důležitá samotná úroveň amerického výnosu, ale dvě jiné věci: kurz mezi vaší měnou a thajským bahtem v okamžiku každé platby, a struktura splátkového kalendáře.
Nákup ve fázi výstavby (off-plan) s rozloženou platbou na 24-30 měsíců přirozeně rozprostírá kurzové riziko lépe, než snaha trefit dno kurzu jedním velkým převodem. Pokud už má kupující rozpočet v bahtech na thajském bankovním účtu, nic z výše popsaného se ho vlastně netýká.
Vlastní pronájem na Phuketu přitom nabízí užitečný protipól ke všem těmto makro obavám. Hrubé výnosy z pronájmu se napříč katalogem ostrova pohybují mezi 7,2-10,7 % v závislosti na zóně a typu nemovitosti. Čisté výnosy u licencovaných krátkodobých pronájmů dosahují 5-8 %, u dlouhodobých pronájmů 4-6 % po odečtení správcovských poplatků a daní.
Co dělat, pokud čekáte na pokles sazeb
Odpověď závisí na tom, jak je nákup financovaný. Pokud jde o vypůjčené peníze v domácí měně, odklad může dávat smysl - drahý dolarový kapitál totiž zvyšuje i náklad na jakékoli navazující financování. Pokud jde o vlastní kapitál, čekání často stojí víc, než se zdá: ceny hotových projektů v oblíbených zónách Phuketu na obrat úrokových sazeb nečekají, kapitálové zhodnocení běží zhruba 5-8 % ročně napříč ostrovem.
To je i moje doporučení pro čtenáře, který má peníze připravené a nekupuje na dluh: čekat na 'ten správný moment' u sazeb Fedu je špatná strategie, protože scénář může jít i opačným směrem, jak ostatně naznačil i John Williams. Sázet celý investiční plán na jeden scénář nedává smysl.
Existuje ale limit tohoto doporučení. Pokud je nákup vázán na úvěr v eurech nebo korunách a splátky by výrazně zatížily rodinný rozpočet při současných sazbách, pak čekání na uklidnění situace není chyba, ale obezřetnost.
Na co si dát pozor u garantovaných výnosů
Developeři na Phuketu často nabízejí garantovaný roční výnos ve výši 7-8 %. Při bezrizikové sazbě kolem 5 % to znamená, že riziko se někam schovalo - buď do vstupní ceny, do harmonogramu dokončení, nebo do rozvahy samotného developera. Ověřit zdroj těchto plateb je základní krok, který se často přeskakuje.
Praktické doporučení zní: zafixujte kurz pro první splátku dřív, než peníze odešlete, a od developera si vyžádejte reálná čísla o obsazenosti za posledních 12 měsíců, ne projekci z prezentace. Drahé peníze globálně zároveň zmenšují okruh spekulativních kupců, kteří vstupovali do off-plan projektů čistě za účelem rychlého prodeje. To zvyšuje prostor pro jednání u rané fáze projektů a posouvá poptávku směrem k hotovým nemovitostem s prokázanou obsazeností. Pro kupujícího s vlastním kapitálem to vypadá spíš jako příležitost než jako hrozba.
Naši specialisté z Nemovitosti v Thajsku pomáhají českým klientům nastavit platební kalendář tak, aby kurzové riziko nebylo náhodné, ale řízené.
Časté otázky
Znamená výnos amerických dluhopisů kolem 5 % automaticky dražší hypotéky v Thajsku?
Prakticky ne. Thajské banky cizincům bez trvalého pobytu na nemovitosti téměř nepůjčují a sazby v bahtech určuje thajská centrální banka. Efekt je nepřímý, přenáší se přes kurz měny a náklad kapitálu v domovské zemi kupujícího.
Co přesně je 'čipflace'?
Jde o termín pro inflaci taženou růstem cen polovodičů. Spouštěčem v září 2026 byla hrozba amerických cel na paměťové čipy od Samsungu a SK hynix, umocněná nedostatkem způsobeným investicemi do umělé inteligence.
Ovlivní to kurz thajského bahtu vůči koruně?
Vysoké dolarové výnosy tradičně posilují dolar proti měnám rozvíjejících se trhů. Baht ale bývá odolnější než většina asijských měn díky přebytku běžného účtu a silným příjmům z turismu, takže automatické oslabení bahtu není samozřejmost.
Mám počkat s nákupem, až výnosy klesnou?
Pokud je nákup financovaný úvěrem v domácí měně, odklad může být rozumný. Pokud jde o vlastní kapitál, čekání často vyjde dráž - ceny hotových projektů v populárních zónách Phuketu rostou zhruba 5-8 % ročně bez ohledu na to, kam se pohnou americké sazby.
Zdroj: Seoul Economic Daily